Mietpreisbremse 2026: Der komplette Guide für Mieter

Das Wichtigste in Kürze

• ✅ Die Mietpreisbremse deckelt die Miete bei Neuvermietung auf max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§556d BGB)
• ✅ Sie gilt 2026 in 13 von 16 Bundesländern und 627 Städten und Gemeinden
• ✅ Ausnahmen: Neubau nach 01.10.2014, umfassende Modernisierung, hohe Vormiete
• ✅ Du musst selbst aktiv werden — eine Rüge an den Vermieter ist Pflicht
• ✅ Rückforderung ab Mietbeginn möglich, wenn du innerhalb von 30 Monaten rügst
• ✅ Verlängerung bis 31.12.2029 beschlossen (seit Juni 2025)

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Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist dein Schutzschild gegen überhöhte Mieten. Das Gesetz ist simpel:

Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Das steht in §556d BGB. Seit 2015 ist das geltendes Recht. Und seit Juni 2025 steht fest: Die Mietpreisbremse gilt mindestens bis Ende 2029.

Warum gibt es die Mietpreisbremse?

In Ballungsräumen explodieren die Mieten. Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass Vermieter bei Neuvermietungen beliebig hohe Mieten verlangen. Ohne sie könnten Mieten bei jedem Mieterwechsel um 30, 40 oder 50 % steigen.

Der Gesetzgeber hat erkannt: In Städten wie München, Berlin oder Frankfurt ist der Wohnungsmarkt so angespannt, dass Mieter kaum Verhandlungsmacht haben. Wer eine Wohnung braucht, zahlt fast jeden Preis. Die Mietpreisbremse setzt dem eine Grenze.

Für wen gilt sie?

Die Mietpreisbremse gilt für Wohnraum-Mietverträge, die nach Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung geschlossen wurden. Gewerbemietverträge sind nicht betroffen.

Wichtig: Sie gilt nur bei Neuvermietung — also wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Innerhalb eines laufenden Mietvertrags regeln §§558 ff. BGB die Mieterhöhung (Kappungsgrenze, Vergleichsmiete).

Wann gilt ein Wohnungsmarkt als „angespannt"?

Das Gesetz nennt vier Kriterien, von denen mindestens eines erfüllt sein muss (§556d Abs. 2 BGB):

1. Die Mieten steigen deutlich stärker als im Bundesdurchschnitt
2. Die durchschnittliche Mietbelastung übersteigt den Bundesdurchschnitt deutlich
3. Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass genug gebaut wird
4. Geringer Leerstand bei großer Nachfrage

Die Landesregierungen entscheiden per Rechtsverordnung, welche Gebiete betroffen sind. Die Verordnung muss begründet werden — das ist Pflicht.

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Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?

Kurze Antwort: In fast ganz Deutschland. 13 von 16 Bundesländern haben eine Mietpreisbremsen-Verordnung erlassen. Nur drei Bundesländer machen nicht mit.

Bundesländer mit Mietpreisbremse

Bundesländer OHNE Mietpreisbremse

• ❌ Schleswig-Holstein — Keine Verordnung erlassen
• ❌ Sachsen-Anhalt — Keine Verordnung erlassen
• ❌ Saarland — Keine Verordnung erlassen

Besonderheiten einzelner Bundesländer

Hessen: Die erste Verordnung war unwirksam, weil die Begründung fehlte (BGH, 17.07.2019, Az. VIII ZR 130/18). Die aktuelle Verordnung gilt seit November 2020.

Niedersachsen: Auch hier war die erste Verordnung unwirksam (LG Hannover, 12.08.2020, Az. 7 S 7/20). Die neue gilt seit Januar 2025.

Baden-Württemberg: Achtung — die Verordnung läuft bereits Ende 2026 aus. Ob sie verlängert wird, ist noch unklar.

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So berechnest du die zulässige Miete

Die Formel ist einfach:

Zulässige Miete = Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10

Schritt-für-Schritt-Anleitung

Schritt 1: Mietspiegel besorgen

Besorge dir den qualifizierten Mietspiegel deiner Stadt. Du findest ihn auf der Webseite deiner Stadtverwaltung oder beim örtlichen Mieterverein. Manche Städte bieten auch Online-Rechner an.

Schritt 2: Vergleichsmiete ermitteln

Im Mietspiegel suchst du die Vergleichsmiete für deine Wohnung. Relevante Kriterien sind (§558 Abs. 2 BGB):

• Baujahr der Wohnung
• Wohnfläche in m²
• Ausstattung (Balkon, Einbauküche, Aufzug, Fußbodenheizung etc.)
• Wohnlage (einfach, mittel, gut)
• Energetische Ausstattung (Dämmung, Heizungsart)

Schritt 3: 10 % aufschlagen

Multipliziere die Vergleichsmiete mit 1,10. Das ist die maximal erlaubte Miete pro Quadratmeter.

Schritt 4: Mit deiner Miete vergleichen

Rechne deine Nettokaltmiete in €/m² um (Kaltmiete ÷ Wohnfläche) und vergleiche.

Rechenbeispiel 1: München

Nehmen wir Anna aus München:

• Wohnung: 70 m², Baujahr 1985, mittlere Lage, gute Ausstattung
• Mietspiegel München 2025: 13,50 €/m² (Nettokaltmiete)
• Erlaubte Miete: 13,50 × 1,10 = 14,85 €/m²
• Annas tatsächliche Miete: 17,00 €/m²
• Überzahlung pro m²: 2,15 €
• Überzahlung pro Monat: 2,15 × 70 = 150,50 €
• Überzahlung pro Jahr: 1.806 €

Rechenbeispiel 2: Berlin

Und Marco aus Berlin:

• Wohnung: 55 m², Baujahr 1970, einfache Lage, Standardausstattung
• Berliner Mietspiegel 2025: 8,50 €/m²
• Erlaubte Miete: 8,50 × 1,10 = 9,35 €/m²
• Marcos tatsächliche Miete: 12,50 €/m²
• Überzahlung pro m²: 3,15 €
• Überzahlung pro Monat: 3,15 × 55 = 173,25 €
• Überzahlung pro Jahr: 2.079 €

Mietspiegel der größten Städte (Richtwerte 2025)

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Die 6 Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Nicht jede Wohnung fällt unter die Mietpreisbremse. Das Gesetz kennt diese Ausnahmen:

1. Neubau — Erstbezug nach 01.10.2014

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind komplett ausgenommen (§556f Satz 1 BGB). Der Gesetzgeber will den Neubau nicht bremsen. Logik: Wer baut, soll die Miete frei bestimmen dürfen.

2. Umfassende Modernisierung

Die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist ebenfalls ausgenommen (§556f Satz 2 BGB). „Umfassend" bedeutet nach Rechtsprechung: Die Kosten liegen bei etwa einem Drittel der Neubaukosten. Eine neue Küche und ein Anstrich reichen nicht.

3. Hohe Vormiete

War die Vormiete bereits höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete? Dann darf der Vermieter bis zur Höhe der Vormiete vermieten (§556e Abs. 1 BGB). Die Idee dahinter: Der Vermieter soll bei Neuvermietung nicht schlechter gestellt werden als vorher.

4. Modernisierung in den letzten 3 Jahren

Wurden in den letzten 3 Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf die Miete um den Modernisierungszuschlag (§559 BGB) über die Grenze hinausgehen (§556e Abs. 2 BGB). Der Zuschlag beträgt 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr.

5. Staffelmiete

Bei Staffelmietverträgen gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete. Die vereinbarten Staffeln selbst sind davon nicht betroffen. Aber Achtung: Wenn schon die Ausgangsmiete zu hoch ist, ist auch jede darauf aufbauende Staffel zu hoch.

6. Indexmiete

Ähnlich wie bei der Staffelmiete: Nur die Ausgangsmiete unterliegt der Bremse. Die späteren Anpassungen an den Verbraucherpreisindex nicht.

Die Auskunftspflicht: Dein Ass im Ärmel

Hier wird es richtig interessant. Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren, wenn er sich auf eine Ausnahme beruft (§556g Abs. 1a BGB):

1. Höhe der Vormiete (bei §556e Abs. 1)
2. Durchgeführte Modernisierungen (bei §556e Abs. 2)
3. Erstnutzung nach 01.10.2014 (bei §556f Satz 1)
4. Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (bei §556f Satz 2)

Versäumt er das? Dann kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen. Punkt. Holt er die Information später nach, gilt trotzdem eine 2-Jahres-Sperrfrist — er muss also 2 Jahre lang die Miete auf das nach §556d zulässige Niveau senken.

Das ist mächtig. In der Praxis vergessen viele Vermieter diese Auskunftspflicht. Und verlieren damit ihre Ausnahme.

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So rügst du die Mietpreisbremse richtig

Du zahlst zu viel? Dann musst du aktiv werden. Ohne Rüge passiert nichts — es gibt keine Aufsichtsbehörde, die das für dich erledigt. Kein Amt schreibt deinem Vermieter einen Brief. Das musst du selbst tun.

Was ist eine Rüge?

Die Rüge ist ein Schreiben an deinen Vermieter, in dem du den Verstoß gegen die Mietpreisbremse beanstandest (§556g Abs. 2 BGB). Sie ist die zwingende Voraussetzung für jede Rückforderung.

Ohne Rüge = kein Geld zurück. So einfach ist das.

Was muss in die Rüge?

Deine Rüge braucht diese Inhalte:

1. Deine Daten — Name, Adresse der Wohnung, Mietvertragsdatum
2. Beanstandung — Klare Aussage, dass die Miete gegen §556d BGB verstößt
3. Berechnung — Ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % = zulässige Miete, Differenz zu deiner Miete
4. Bezug auf Auskunft — Falls der Vermieter eine Auskunft nach §556g Abs. 1a erteilt hat, muss sich deine Rüge darauf beziehen
5. Forderung — Aufforderung zur Rückzahlung und Mietanpassung mit Fristsetzung

Die 30-Monats-Regel — extrem wichtig!

Hier wird es richtig wichtig. Diese Regel entscheidet, wie viel Geld du zurückbekommst:

• Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn → Du kannst ab Mietbeginn zurückfordern. Das heißt: Jeder Euro, den du seit Mietbeginn zu viel gezahlt hast, bekommst du zurück.
• Rüge nach 30 Monaten → Du kannst nur ab Zugang der Rüge zurückfordern. Alles davor ist weg.

Das ist ein riesiger Unterschied. Bei 200 € Überzahlung pro Monat und 30 Monaten sind das 6.000 €, die du nur bekommst, wenn du rechtzeitig rügst.

Wie versendest du die Rüge?

Die Rüge muss dem Vermieter nachweisbar zugehen. Das ist juristisch entscheidend:

• ✅ Einschreiben mit Rückschein — Sicherste Variante, Zustelldatum dokumentiert
• ✅ Persönliche Übergabe mit schriftlicher Empfangsbestätigung
• ✅ Bote mit Zeuge (Bote kennt den Inhalt des Schreibens)
• ❌ Einfacher Brief — Kein Zugangsnachweis, du kannst nichts beweisen
• ❌ E-Mail — Riskant, Zugang schwer nachweisbar

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So forderst du zu viel gezahlte Miete zurück

Nach der Rüge hast du einen gesetzlichen Anspruch auf Rückzahlung. Das Gesetz ist eindeutig:

Zu viel gezahlte Miete wird nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung herausgegeben (§556g Abs. 1 Satz 3 BGB).

Was bedeutet das konkret?

• Dein Vermieter muss die Differenz zurückzahlen — das ist keine Bitte, das ist geltendes Recht
• Er kann sich nicht darauf berufen, dass du die Überzahlung kanntest (§814 BGB ist ausgeschlossen)
• Vereinbarungen zu deinem Nachteil sind unwirksam (§556g Abs. 1 Satz 1 BGB)
• Du musst nicht beweisen, dass du „nicht wusstest" — das Gesetz schützt dich

Verjährung

Deine Rückforderungsansprüche verjähren nach 3 Jahren zum Jahresende (§195 BGB).

Beispiel: Du rügst im März 2026 → Deine Ansprüche aus 2026 verjähren Ende 2029.

Rückforderung berechnen — Detailbeispiel

Zurück zu Anna aus München:

Anna bekommt also fast 3.800 € zurück UND zahlt ab sofort 150 € weniger pro Monat. Über 5 Jahre Mietdauer spart sie insgesamt über 12.000 €.

Was tun wenn der Vermieter nicht zahlt?

1. Frist setzen — 14 bis 30 Tage zur Rückzahlung
2. Zweites Schreiben — Mit Hinweis auf rechtliche Schritte
3. Anwaltliche Hilfe — Ein Anwalt für Mietrecht kann helfen
4. Klage beim Amtsgericht — Streitwert = Rückforderungsbetrag
5. Rechtsschutzversicherung — Deckt oft die Anwalts- und Gerichtskosten

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Aktuelle Entwicklungen 2026

Verlängerung bis 2029

Der Bundestag hat am 26. Juni 2025 die Verlängerung der Mietpreisbremse beschlossen. Die neue Frist: Landesverordnungen können bis 31. Dezember 2029 gelten (§556d Abs. 2 Satz 3 BGB). Die vorherige Frist wäre Ende 2025 ausgelaufen.

134 neue Städte

Seit Januar 2026 sind 134 Städte und Gemeinden neu in die Mietpreisbremse aufgenommen worden. Insgesamt sind jetzt 627 Städte und Gemeinden betroffen — plus zwei Landkreise in Rheinland-Pfalz.

Bußgelder kommen wahrscheinlich

Im Koalitionsvertrag 2025 haben CDU/CSU und SPD vereinbart, eine Expertengruppe einzusetzen (Rz. 780 ff.). Deren Aufgabe: Bis 31. Dezember 2026 einen Vorschlag erarbeiten, wie Verstöße gegen die Mietpreisbremse mit einem Bußgeld bestraft werden können.

Heizungsgesetz und Modernisierung

Seit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) gibt es eine neue Modernisierungskategorie: Der Einbau einer Heizungsanlage nach §71 GEG (§555b Nr. 1a BGB). Für die Mieterhöhung nach Modernisierung gilt hier eine spezielle Kappungsgrenze von nur 0,50 €/m² in 6 Jahren (§559 Abs. 3a Satz 3 BGB).

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Häufige Irrtümer zur Mietpreisbremse

„Die Mietpreisbremse gilt nur in Großstädten"

Falsch. Sie gilt auch in vielen kleineren Städten und Gemeinden. In Bayern allein sind 285 Orte betroffen — darunter Städte wie Bamberg, Ingolstadt oder Rosenheim.

„Mein Vermieter muss mich über die Mietpreisbremse informieren"

Teilweise richtig. Der Vermieter muss dich über Ausnahmen informieren (§556g Abs. 1a BGB). Aber er muss dich nicht darauf hinweisen, dass die Mietpreisbremse gilt oder dass du zu viel zahlst. Das ist deine Aufgabe.

„Wenn ich rüge, schmeißt mich mein Vermieter raus"

Falsch. Eine Rüge der Mietpreisbremse ist kein Kündigungsgrund. Du nutzt dein gesetzliches Recht. Eine Kündigung deswegen wäre unwirksam. Der Vermieter darf dich nicht benachteiligen, weil du deine Rechte wahrnimmst.

„Das lohnt sich nur bei großen Beträgen"

Falsch. Schon 50 € pro Monat sind 600 € pro Jahr und 1.800 € in drei Jahren. Über die gesamte Mietdauer summiert sich das schnell auf fünfstellige Beträge. Und die Prüfung dauert nur wenige Minuten.

„Die Mietpreisbremse gilt auch bei laufenden Mietverträgen"

Falsch. Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietung — also wenn ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Für Mieterhöhungen während eines laufenden Vertrags gelten §§558 ff. BGB (Kappungsgrenze, Vergleichsmiete).

„Mein Vermieter kann den Mietspiegel ignorieren"

Falsch. Der qualifizierte Mietspiegel hat eine hohe Beweiskraft. Will der Vermieter eine höhere Vergleichsmiete ansetzen, muss er das beweisen — zum Beispiel durch ein Sachverständigengutachten.

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Checkliste: Mietpreisbremse prüfen

Gehe diese Punkte durch:

• Liegt deine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse?
• Wurde dein Mietvertrag nach Inkrafttreten der Landesverordnung geschlossen?
• Greift keine Ausnahme (Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete)?
• Hat dein Vermieter dich vor Vertragsschluss über eventuelle Ausnahmen informiert?
• Liegt deine Nettokaltmiete über 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete?
• Bist du noch innerhalb der 30-Monats-Frist seit Mietbeginn?

Wenn du bei den meisten Punkten „Ja" sagst und dein Vermieter keine wirksame Ausnahme nachweisen kann: Du zahlst wahrscheinlich zu viel.

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Die Mietpreisbremse bei Staffel- und Indexmiete

Staffel- und Indexmietverträge werden immer beliebter. Vermieter nutzen sie, um regelmäßige Mietsteigerungen zu garantieren. Aber auch hier gilt die Mietpreisbremse — zumindest teilweise.

Staffelmiete (§557a BGB)

Bei einer Staffelmiete vereinbarst du mit dem Vermieter im Voraus, wann und um wie viel die Miete steigt. Zum Beispiel: „Die Miete beträgt im ersten Jahr 1.000 €, im zweiten 1.050 €, im dritten 1.100 €."

Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete — also die Miete im ersten Jahr. Ist diese zu hoch, sind automatisch auch alle Staffeln zu hoch, weil sie auf der überhöhten Ausgangsmiete aufbauen.

Indexmiete (§557b BGB)

Bei der Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigen die Lebenshaltungskosten, steigt auch die Miete.

Auch hier gilt: Die Mietpreisbremse greift bei der Ausgangsmiete. Die späteren Index-Anpassungen sind von der Bremse nicht betroffen.

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Mietpreisbremse und Mieterhöhung im Vergleich

Viele verwechseln die Mietpreisbremse mit der Kappungsgrenze. Das sind aber zwei völlig unterschiedliche Instrumente. Hier eine klare Abgrenzung:

Wann gilt was?

• Mietpreisbremse (§556d BGB): Greift bei Neuvermietung — wenn du einen neuen Mietvertrag unterschreibst
• Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB): Greift bei Mieterhöhung innerhalb eines laufenden Vertrags

Was tust du?

• Mietpreisbremse: Rüge senden → Rückforderung ab Mietbeginn/Rüge
• Kappungsgrenze: Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern → nur für die Zukunft

Zusammenspiel

Es kann vorkommen, dass deine Miete bei Einzug bereits zu hoch war (Mietpreisbremse) und dein Vermieter dann auch noch erhöht (Kappungsgrenze). In dem Fall kannst du beides rügen — die überhöhte Ausgangsmiete UND die unzulässige Erhöhung.

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Vergleich: Mietpreisbremse vs. Kappungsgrenze

Viele verwechseln die Mietpreisbremse mit der Kappungsgrenze. Hier der Unterschied:

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Dein nächster Schritt

Du hast jetzt das Wissen. Aber allein den Mietspiegel zu lesen und die Berechnung korrekt zu machen, ist oft knifflig. Welche Mietspiegelkategorie gilt für deine Wohnung? Welche Zu- und Abschläge? Greift eine Ausnahme?

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Mietpreisbremse: Die wichtigsten Urteile

Die Rechtsprechung hat die Mietpreisbremse in den letzten Jahren konkretisiert. Hier die wichtigsten Entscheidungen:

BGH zur Begründungspflicht der Verordnung (2019)

Der BGH hat 2019 entschieden, dass die Landesverordnung eine ausreichende Begründung enthalten muss. Die hessische Verordnung war deshalb unwirksam (Az. VIII ZR 130/18). Folge: Alle Rügen in den betroffenen Gebieten liefen ins Leere. Die neue hessische Verordnung gilt seit November 2020 und enthält eine ordnungsgemäße Begründung.

BGH zur Auskunftspflicht (2020)

Der BGH bestätigte, dass der Vermieter sich nicht auf Ausnahmen berufen kann, wenn er die Auskunft nach §556g Abs. 1a BGB nicht vor Vertragsschluss erteilt hat. Das ist ein starkes Instrument für Mieter — viele Vermieter versäumen diese Pflicht.

Verfassungsmäßigkeit bestätigt (BVerfG 2019)

Das Bundesverfassungsgericht hat die Mietpreisbremse für verfassungsgemäß erklärt (Az. 1 BvL 1/18 u.a.). Sie verstoße weder gegen die Eigentumsgarantie (Art. 14 GG) noch gegen die Vertragsfreiheit. Vermieter können sich also nicht auf „verfassungswidrig" berufen.

LG Hannover zur niedersächsischen Verordnung (2020)

Das LG Hannover erklärte die erste niedersächsische Verordnung für unwirksam, weil die Begründung nicht den Anforderungen entsprach (Az. 7 S 7/20). Seit Januar 2025 gilt eine neue, wirksame Verordnung.