Mietkaution: Was darf einbehalten werden?

Drei Monatsmieten. Das ist die Kaution, die du beim Einzug bezahlt hast. Beim Auszug bekommst du sie zurück? Meistens. Aber nicht immer vollständig, nicht immer schnell, und manchmal gar nicht.

Was dein Vermieter einbehalten darf, was nicht, wie lange er Zeit hat und was du tust wenn er sich querstellt: Das erkläre ich dir hier.

Mietkaution kurz erklärt: Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und muss auf einem Treuhandkonto angelegt werden. Dein Vermieter darf nur nachgewiesene Schäden und ausstehende Zahlungen. Stand: März 2026 | Quellen: BGB, BetrKV, Deutscher Mieterbund 2025

Wie hoch darf die Kaution sein?

Maximal drei Nettokaltmieten. Das regelt § 551 Abs. 1 BGB. Was drüber liegt, ist unwirksam. Den überschießenden Betrag kannst du sofort zurückfordern, auch während des laufenden Mietverhältnisses.

Nettokaltmiete, nicht Warmmiete. Nebenkosten und Heizung zählen nicht. Wer dir eine Kaution von vier Monaten abverlangt, liegt falsch.

Was passiert mit der Kaution?

Dein Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, auf einem offenen Treuhandkonto oder einem gleichwertigen Sparkonto. Das schreibt § 551 Abs. 3 BGB vor.

Warum? Damit du im Zweifel rankommst, auch wenn dein Vermieter pleite geht. Auf einem insolvenzgeschützten Konto ist dein Geld sicher, unabhängig davon was mit dem Vermieter passiert.

Praktisch wichtig: Du hast das Recht, Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage zu verlangen. Legt er die Kaution auf einem normalen Konto an, ist das ein Vertragsverstoß. Du kannst dann Schadensersatz verlangen.

Zinsen auf die Kaution

Die Kaution muss zum banküblichen Zinssatz angelegt werden. Die aufgelaufenen Zinsen gehören dir und werden bei der Rückzahlung hinzugerechnet.

In Zeiten niedriger Zinsen macht das oft nur ein paar Euro aus. Aber das Prinzip gilt: Es ist dein Geld, du bekommst auch die Früchte.

Wann bekommst du die Kaution zurück?

Eine gesetzliche Frist für die Kautionsrückzahlung gibt es nicht. Das klingt schlimmer als es ist: Die Rechtsprechung hat sich auf eine angemessene Frist von drei bis sechs Monaten eingespielt. Innerhalb dieser Zeit muss dein Vermieter entweder zahlen oder begründen warum er Teile einbehält.

Länger als sechs Monate ohne Erklärung: Das ist in der Regel zu lang. Dann kannst du schriftlich mahnen und eine Frist setzen.

Was er in dieser Zeit tut: Er prüft, ob er berechtigte Forderungen gegen dich hat.

Was darf dein Vermieter einbehalten?

Das ist die entscheidende Frage. Und hier wird am häufigsten gestritten.

Was er einbehalten darf:

Ausstehende Mietzahlungen oder Nebenkosten Hast du Miete nicht bezahlt oder steht noch eine Nebenkostennachzahlung aus? Das kann er verrechnen.

Schäden über normale Abnutzung hinaus Kratzer im Parkett durch normale Nutzung: Normaler Verschleiß, kein Einbehalt. Großes Brandloch im Laminat: Das ist ein Schaden, den du verursacht hast. Der Unterschied ist die entscheidende Linie.

Fällige Schönheitsreparaturen, wenn wirksam vereinbart Das ist komplizierter. Viele Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sind unwirksam, so die BGH-Rechtsprechung. Starre Fristen ("alle 3 Jahre streichen"), unrenoviert übernommene Wohnung ohne Ausgleich, Klauseln die zu viele Arbeiten vorschreiben: alles potentiell unwirksam.

Pauschal zu sagen "du musst renovieren" stimmt nicht. Es kommt auf deinen konkreten Mietvertrag und den Zustand der Wohnung beim Einzug an.

Was er nicht einbehalten darf:

Normale Abnutzung Farbe die nach Jahren leicht verblasst, kleine Kratzer in Böden durch normale Nutzung, Abdrücke von Möbeln. Das gehört zum normalen Mietgebrauch. Kein Einbehalt.

Verschleiß der schon beim Einzug da war Wenn du beim Einzug Schäden dokumentiert hast (Übergabeprotokoll!), kann dein Vermieter sie dir beim Auszug nicht in Rechnung stellen. Das ist einer der wichtigsten Gründe, warum ein detailliertes Übergabeprotokoll unverzichtbar ist.

Hypothetische oder überhöhte Kosten Dein Vermieter kann nicht einfach einen Betrag schätzen. Er braucht Belege: Handwerkerrechnungen oder zumindest Angebote. Ohne Belege kein valider Einbehalt.

Was tust du wenn er die Kaution nicht zahlt?

Schritt 1: Schriftlich anfordern mit Fristsetzung

Brief oder E-Mail, besser Brief per Einschreiben. Konkret: "Ich fordere die Rückzahlung meiner Kaution von X Euro bis zum [Datum] auf das folgende Konto."

Setze eine angemessene Frist. Zwei bis drei Wochen sind üblich.

Schritt 2: Mahnung

Hat er auf den ersten Brief nicht reagiert? Nochmals schriftlich, jetzt als Mahnung. Damit gerät er in Verzug und schuldet dir Verzugszinsen ab dem Fristablauf.

Schritt 3: Klage beim Amtsgericht

Bei bis zu drei Monatsmieten Kaution bist du im Normalfall im Bereich des Amtsgerichts. Das Mahnverfahren ist eine günstige Option: online, ohne Anwalt, verhältnismäßig schnell.

Lohnt es sich? Bei drei Monatsmieten Kaution in einer deutschen Großstadt: Eindeutig ja. Selbst ohne Anwalt ist das Mahnverfahren für unter 100 Euro Gebühren möglich.

Das Übergabeprotokoll: Dein bester Schutz

Beim Ein- UND beim Auszug. Jedes Detail dokumentiert, unterschrieben von beiden Seiten.

Beim Einzug festhalten: Jeder vorhandene Schaden, jeder Makel, jede Macke. Fotos mit Zeitstempel. Dann kann dir beim Auszug kein Schaden angelastet werden, der schon vorher da war.

Beim Auszug: Gleiches Vorgehen. Alles was dein Vermieter beanstandet, sofort im Protokoll festhalten. Wenn es unberechtigt ist: nicht unterschreiben oder unter Vorbehalt unterschreiben.

Ohne Übergabeprotokoll ist es später Aussage gegen Aussage. Das willst du nicht.

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Quellen: § 551 BGB, BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln (BGH VIII ZR 185/14, BGH VIII ZR 101/14 u.a.)

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Häufige Fragen zur Mietkaution

Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein? Maximal 3 Monatsnettokaltmieten (§ 551 BGB). Alles darüber ist gesetzwidrig, du müsstest trotzdem nur 3 Monatsmieten zahlen. Bei 1.000 € Kaltmiete also maximal 3.000 € Kaution.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen? Keine gesetzliche Frist, aber BGH-Rechtsprechung akzeptiert 3, 6 Monate nach Auszug als angemessen. Länger nur wenn konkrete Ansprüche (z.B. offene Nebenkostenabrechnung) noch geprüft werden.

Was darf der Vermieter von der Kaution einbehalten? Nur tatsächliche, nachgewiesene Ansprüche: ausstehende Miete, Schäden über normale Abnutzung, offene Nebenkosten. Keine Pauschalen, keine Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Mietvertragsklausel.

Muss die Kaution angelegt werden? Ja, zinsbringend und getrennt vom Eigenvermögen (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen gehören dem Mieter. Bei Vermieter-Insolvenz ist die Kaution so geschützt.

Was tun wenn die Kaution nicht zurückkommt? Schriftlich mahnen mit 14-Tage-Frist → danach Mahnbescheid beim Amtsgericht (günstig, schnell). Bei Kautionen bis 5.000 € ist Anwalt meist nicht nötig.

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Redaktion: MieterGenie. Zuletzt aktualisiert: März 2026. Quellen: § 551 BGB | BGH VIII ZR 71/08 | Deutscher Mieterbund 2025

Was darf der Vermieter einbehalten? Die vollständige Tabelle

Wichtig: Der Vermieter muss jeden Einbehalt konkret begründen und belegen. Pauschalabzüge ("für Schäden allgemein") sind nicht zulässig.

Schönheitsreparatur-Klauseln: Häufig unwirksam

Der BGH hat in mehreren Urteilen festgestellt, dass viele Schönheitsreparatur-Klauseln in Mietverträgen unwirksam sind. Typische Fälle:

• Starre Fristen ("alle 3 Jahre Küche streichen") → unwirksam (BGH VIII ZR 316/06)
• Klauseln bei unrenovierten Wohnungen ohne Ausgleich → unwirksam (BGH VIII ZR 185/14)
• "Farbvorgaben" für Übergaberenovierung → oft unwirksam

Wenn deine Mietvertragsklausel zur Schönheitsreparatur unwirksam ist, musst du gar nicht renovieren. Und der Vermieter darf die Kaution dafür nicht einbehalten.

Kaution zurückfordern: Schritt-für-Schritt

1. Wohnungsübergabe sauber durchführen: Protokoll anfertigen, beide unterschreiben
2. Frist setzen (schriftlich, 30 Tage): "Ich fordere Sie auf, die Mietkaution von [Betrag] bis [Datum] zurückzuzahlen."
3. Einschreiben verwenden: Zugang beweissicher dokumentieren
4. Einbehalt prüfen: Ist er konkret begründet? Entspricht er nachgewiesenen Schäden?
5. Mahnung bei Nichtzahlung: 2-Wochen-Frist, Ankündigung Gerichtsverfahren
6. Amtsgericht (Mahnbescheid oder Klage bei Streit über Einbehalt): Bis 5.000 € Streitwert Amtsgericht, kein Anwalt nötig

Durchschnittliche Rückzahlungsdauer laut Deutschem Mieterbund: 4,2 Monate.

Rechenbeispiel: Was bekomme ich zurück?

Normaler Verschleiß (Kratzer im Laminat nach 7 Jahren, verblasste Wände) wird nicht abgezogen.

Mietkaution: Weitere Fragen und Antworten

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten? Gesetzlich gibt es keine Fristenregelung, die Rechtsprechung akzeptiert 3, 6 Monate. Nach 6 Monaten ohne Erklärung: schriftlich mahnen und Frist setzen.

Was passiert wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückgibt? Schriftliche Mahnung mit Frist. Zahlt er immer noch nicht: Mahnbescheid beim Amtsgericht oder Klage. Bis 5.000 € Streitwert brauchst du keinen Anwalt.

Darf der Vermieter die Kaution für normale Abnutzung einbehalten? Nein. Normale Gebrauchsspuren gehören zum Mietrisiko des Vermieters. Nur tatsächliche Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, berechtigen zum Einbehalt.

Wann muss der Vermieter die Zinsen auszahlen? Die Zinsen werden automatisch mit der Kautionsrückzahlung fällig, du musst sie nicht separat einfordern.

Was wenn ich ausgezogen bin aber noch keine Nebenkostenabrechnung erhalten habe? Der Vermieter darf einen angemessenen Betrag für die ausstehende NK-Abrechnung zurückhalten. Typisch: 3, 4 Monatspauschalen. Nach Abrechnung wird verrechnet.

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Redaktion: MieterGenie. Zuletzt aktualisiert: März 2026. Quellen: § 551 BGB | § 538 BGB | BGH VIII ZR 198/13 | BGH VIII ZR 316/06 | Deutscher Mieterbund Jahresbericht 2025

Fazit: Die Kaution ist dein Geld, hol sie dir zurück

Drei Nettomieten Kaution. Das ist bei einer Münchner Wohnung für 1.200 € Kaltmiete: 3.600 €. Ein erheblicher Betrag der dir zusteht wenn du auszieht.

Nicht jeder Vermieter gibt sie vollständig zurück. Nicht jeder Einbehalt ist berechtigt. Wer fragt, wer fordert, wer konsequent vorgeht, der bekommt sein Geld.

Das Gesetz ist auf deiner Seite: klare Regeln, klare Fristen, klare Beweislast beim Vermieter.

Weiterführende Quellen und Links

Gesetzestexte:

• § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten
• § 556d BGB, Mietpreisbremse
• Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Offizielle Stellen:

• Bundesministerium für Wohnen, Mietpreisbremse
• Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex
• Deutscher Mieterbund, Mietrechtsinfos

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Alle Gesetzestexte: Stand März 2026. Rechtliche Änderungen vorbehalten, prüfe die aktuellen Fassungen.

Das Wichtigste auf einen Blick

Mietrecht ist komplex. Aber die wichtigsten Rechte sind einfach:

1. Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung maximal 10 % über dem Mietspiegel. Rüge stellen wenn überschritten.
2. Nebenkostenabrechnung: Nur die 17 BetrKV-Kostenarten. Frist: 12 Monate. Widerspruch: 12 Monate nach Zugang.
3. Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen in 3 Jahren maximal 15, 20 % steigen.
4. Renovierung: Viele Klauseln unwirksam. Im Zweifel: Mieterverein fragen.
5. Kaution: Maximal 3 Nettomieten. Rückzahlung: 3, 6 Monate nach Auszug.

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Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall: Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

Kaution: Was passiert wenn der Vermieter insolvent wird?

Ein Szenario, das mehr Mieter trifft als gedacht: Der Vermieter gerät in finanzielle Schwierigkeiten oder die Immobilie wird zwangsversteigert. Was passiert mit deiner Kaution?

Gesetzliche Schutzregel: Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Privatvermögen anzulegen, auf einem Treuhandkonto oder als Sparbuch auf deinen Namen (§ 551 Abs. 3 BGB). Das schützt die Kaution vor dem Zugriff seiner Gläubiger.

Was du prüfen solltest:

1. Nachweis verlangen: Du hast das Recht, einen Nachweis über die getrennte Anlage zu fordern. Verweigert der Vermieter das, ist er bereits vertragsbrüchig.

2. Kein Nachweis = kein Zurückhalten bei Auszug: Hat der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß angelegt, kannst du bei Mietende auf Herausgabe bestehen, auch wenn noch Gegenforderungen offen sind.

3. Bei Insolvenz: Ist die Kaution auf einem Treuhandkonto, gehört sie zur Insolvenzmasse des Vermieters in der Regel nicht. Sie bleibt dein Eigentum. Ohne getrennte Anlage bist du einfacher Insolvenzgläubiger, mit schlechten Chancen.

Praktischer Tipp: Fordere direkt nach Einzug einen Kontoauszug oder eine Bestätigung über die Kautions-Anlage an. Das kostet nichts und kann später viel wert sein.

Kaution bei WG-Einzug: Besonderheiten

Wer in eine Wohngemeinschaft einzieht, steckt oft in einer komplizierten Lage, besonders wenn es keinen eigenen Mietvertrag gibt, sondern nur eine Untermietvereinbarung oder eine Eintragung als Mitmieter.

Hauptmieter vs. Untermieter. Wer Untermieter ist, zahlt Kaution an den Hauptmieter, nicht an den Vermieter. In diesem Fall gelten dieselben Schutzregeln, aber der Hauptmieter ist dein Vertragspartner. Gerät er in Probleme, ist deine Kaution gefährdet.

Als Mitmieter im Hauptvertrag. Bist du direkt im Mietvertrag eingetragen, hast du denselben Anspruch wie jeder andere Mieter. Die Kaution kann vom Vermieter für Schäden aller Mitmieter herangezogen werden, auch für Schäden die andere verursacht haben. Dafür haftest du gesamtschuldnerisch.

Kautionsübergabe beim WG-Auszug. Zieht nur einer von mehreren Mitmietern aus, gibt es keine automatische Kautionsrückzahlung. Die Kaution bleibt bis zum Ende des gesamten Mietverhältnisses beim Vermieter. Eine Ablösung durch den einziehenden Nachmieter ist möglich, aber nicht erzwingbar.

Was du tun kannst: Halte schriftlich fest, wer wie viel Kaution geleistet hat. Eine interne WG-Vereinbarung (auch per E-Mail) schützt vor Streit beim Auszug. Die Kautionsabrechnung zwischen Mitmietern ist Privatsache. Ohne Beweise wird es aber schwierig.

Kaution und WG-Recht: komplex, aber lösbar. Wer unsicher ist, sollte sich kurz beim örtlichen Mieterverein beraten lassen. Die meisten bieten kostenfreie Erstberatungen an.