Drei Monatsmieten — das ist die Kaution, die du beim Einzug bezahlt hast. Beim Auszug bekommst du sie zurück? Meistens. Aber nicht immer vollständig, nicht immer schnell, und manchmal gar nicht.
Was dein Vermieter einbehalten darf, was nicht, wie lange er Zeit hat und was du tust wenn er sich querstellt — das erkläre ich dir hier.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Maximal drei Nettokaltmieten. Das regelt § 551 Abs. 1 BGB. Was drüber liegt, ist unwirksam — den überschießenden Betrag kannst du sofort zurückfordern, auch während des laufenden Mietverhältnisses.
Nettokaltmiete, nicht Warmmiete. Nebenkosten und Heizung zählen nicht. Wer dir eine Kaution von vier Monaten abverlangt, liegt falsch.
Was passiert mit der Kaution?
Dein Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen — auf einem offenen Treuhandkonto oder einem gleichwertigen Sparkonto. Das schreibt § 551 Abs. 3 BGB vor.
Warum? Damit du im Zweifel rankommst — auch wenn dein Vermieter pleite geht. Auf einem insolvenzgeschützten Konto ist dein Geld sicher, unabhängig davon was mit dem Vermieter passiert.
Praktisch wichtig: Du hast das Recht, Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage zu verlangen. Tut er das nicht, oder legt er die Kaution auf einem normalen Konto an: Das ist ein Vertragsverlust, du kannst ggf. Schadensersatz verlangen.
Zinsen auf die Kaution
Die Kaution muss zum banküblichen Zinssatz angelegt werden. Die aufgelaufenen Zinsen gehören dir — und werden bei der Rückzahlung hinzugerechnet.
In Zeiten niedriger Zinsen macht das oft nur ein paar Euro aus. Aber das Prinzip gilt: Es ist dein Geld, du bekommst auch die Früchte.
Wann bekommst du die Kaution zurück?
Eine gesetzliche Frist für die Kautionsrückzahlung gibt es nicht. Das klingt schlimmer als es ist: Die Rechtsprechung hat sich auf eine angemessene Frist von drei bis sechs Monaten eingespielt. Innerhalb dieser Zeit muss dein Vermieter entweder zahlen oder begründen warum er Teile einbehält.
Länger als sechs Monate ohne Erklärung: Das ist in der Regel zu lang. Dann kannst du schriftlich mahnen und eine Frist setzen.
Was er in dieser Zeit tut: Er prüft, ob er berechtigte Forderungen gegen dich hat.
Was darf dein Vermieter einbehalten?
Das ist die entscheidende Frage — und hier wird am häufigsten gestritten.
Was er einbehalten darf:
Ausstehende Mietzahlungen oder Nebenkosten Hast du Miete nicht bezahlt oder steht noch eine Nebenkostennachzahlung aus? Das kann er verrechnen.
Schäden über normale Abnutzung hinaus Kratzer in Parkett durch normale Nutzung: Normaler Verschleiß, kein Einbehalt. Großes Brandloch im Laminat: Das ist ein Schaden, den du verursacht hast. Der Unterschied ist die entscheidende Linie.
Fällige Schönheitsreparaturen — wenn wirksam vereinbart Das ist komplizierter. Viele Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sind unwirksam — laut BGH-Rechtsprechung. Starre Fristen ("alle 3 Jahre streichen"), unrenoviert übernommene Wohnung ohne Ausgleich, und Klauseln die zu viele Arbeiten vorschreiben: alles potentiell unwirksam.
Pauschal zu sagen "du musst renovieren" stimmt nicht. Es kommt auf deinen konkreten Mietvertrag und den Zustand der Wohnung beim Einzug an.
Was er nicht einbehalten darf:
Normale Abnutzung Farbe die nach Jahren leicht verblasst, kleine Kratzer in Böden durch normale Nutzung, Abdrücke von Möbeln — das gehört zum normalen Mietgebrauch. Kein Einbehalt.
Verschleiß der schon beim Einzug da war Wenn du beim Einzug Schäden dokumentiert hast (Übergabeprotokoll!), kann dein Vermieter sie dir beim Auszug nicht in Rechnung stellen. Das ist einer der wichtigsten Gründe, warum ein detailliertes Übergabeprotokoll unverzichtbar ist.
Hypothetische oder überhöhte Kosten Dein Vermieter kann nicht einfach einen Betrag schätzen. Er braucht Belege — Handwerkerrechnungen oder zumindest Angebote. Ohne Belege: kein valider Einbehalt.
Was tust du wenn er die Kaution nicht zahlt?
Schritt 1: Schriftlich anfordern mit Fristsetzung
Brief oder E-Mail — besser Brief per Einschreiben. Konkret: "Ich fordere die Rückzahlung meiner Kaution von X Euro bis zum [Datum] auf das folgende Konto."
Setze eine angemessene Frist — zwei bis drei Wochen sind üblich.
Schritt 2: Mahnung
Hat er auf den ersten Brief nicht reagiert? Nochmals schriftlich, jetzt als Mahnung. Damit gerät er in Verzug — und schuldet dir zusätzlich Verzugszinsen ab dem Fristablauf.
Schritt 3: Klage beim Amtsgericht
Bei bis zu drei Monatsmieten Kaution bist du im Normalfall im Bereich des Amtsgerichts. Das Mahnverfahren ist eine günstige Option — online, ohne Anwalt, verhältnismäßig schnell.
Lohnt es sich? Bei drei Monatsmieten Kaution in einer deutschen Großstadt: Eindeutig ja. Selbst ohne Anwalt ist das Mahnverfahren für unter 100 Euro Gebühren möglich.
Das Übergabeprotokoll: Dein bester Schutz
Beim Ein- UND beim Auszug. Jedes Detail dokumentiert, unterschrieben von beiden Seiten.
Beim Einzug festhalten: Jeder vorhandene Schaden, jeder Makel, jede Macke. Fotos mit Zeitstempel. Dann kann dir beim Auszug kein Schaden angelastet werden, der schon vorher da war.
Beim Auszug: Gleiches Vorgehen. Alles was dein Vermieter beanstandet, sofort im Protokoll festhalten — und wenn es unberechtigt ist: nicht unterschreiben oder unter Vorbehalt unterschreiben.
Ohne Übergabeprotokoll ist es später Aussage gegen Aussage. Das willst du nicht.
Dieser Artikel wurde verfasst von René Benko, Mietrecht-Experte bei MieterGenie. Stand: März 2026. Für rechtliche Einzelfallberatung wende dich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder deinen Mieterverein.
Quellen: § 551 BGB, BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln (BGH VIII ZR 185/14, BGH VIII ZR 101/14 u.a.)