Mietrecht 2026: Das ändert sich für dich als Mieter
Das Jahr 2026 bringt einige der wichtigsten Änderungen im Mietrecht der letzten Jahre. Von der Verlängerung der Mietpreisbremse über den geplanten Indexmieten-Deckel bis hin zu neuen Heizungsregeln — hier erfährst du alles, was du als Mieter wissen musst.
Die wichtigste Nachricht: Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert. Sie gilt jetzt in 627 Städten und Gemeinden — 134 mehr als zuvor.
1. Mietpreisbremse bis 2029 verlängert
Am 26. Juni 2025 hat der Bundestag die Verlängerung der Mietpreisbremse beschlossen. Die wichtigsten Fakten:
- Neue Frist: Landesverordnungen können bis 31. Dezember 2029 gelten
- 627 Städte und Gemeinden in 13 Bundesländern betroffen (vorher: 493)
- 134 neue Städte hinzugekommen
- Die Grundregel bleibt: Bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete
Welche Bundesländer sind dabei?
| Bundesland | Mietpreisbremse | Gültig bis |
|---|---|---|
| Bayern | ✅ | 31.12.2029 |
| Berlin | ✅ | 31.12.2029 |
| Hamburg | ✅ | 31.12.2029 |
| NRW | ✅ | 31.12.2029 |
| Baden-Württemberg | ✅ | 31.12.2026 |
| Hessen | ✅ | 25.11.2026 |
| Niedersachsen | ✅ | 31.12.2029 |
| Brandenburg | ✅ | 31.12.2029 |
| Bremen | ✅ | 31.12.2029 |
| Sachsen | ✅ | 30.06.2027 |
| Rheinland-Pfalz | ✅ | 31.12.2029 |
| Meck.-Vorpommern | ✅ | 30.09.2028 |
| Thüringen | ✅ | 31.12.2027 |
| Schleswig-Holstein | ❌ | — |
| Sachsen-Anhalt | ❌ | — |
| Saarland | ❌ | — |
2. Geplant: Deckel für Indexmieten
Der Gesetzentwurf „Mietrecht II" von Justizministerin Hubig sieht eine wichtige Neuerung vor:
- Indexmieten sollen auf maximal 3,5 % Erhöhung pro Jahr gedeckelt werden
- Damit sollen Mieter vor extremen Mietsprüngen bei hoher Inflation geschützt werden
- Stand Februar 2026: Der Entwurf ist im parlamentarischen Verfahren
Der Indexmieten-Deckel ist noch nicht beschlossen! Aktuell gelten Indexmieterhöhungen noch unbegrenzt nach dem Verbraucherpreisindex. Prüfe deinen Mietvertrag.
3. Geplant: Möblierungszuschlag begrenzt
Eine weitere geplante Neuerung aus dem Entwurf „Mietrecht II":
- Möblierungszuschläge sollen auf maximal 5 % der Nettokaltmiete begrenzt werden
- Bisher konnten Vermieter bei möblierten Wohnungen oft deutlich höhere Mieten verlangen
- Die Regelung soll insbesondere in Großstädten für mehr Transparenz sorgen
4. Geplant: Neue Schonfrist bei Mietrückständen
Ebenfalls Teil der geplanten Reform:
- Mieter sollen künftig durch Nachzahlung der ausstehenden Miete eine fristlose Kündigung abwenden können
- Dies stärkt den Mieterschutz bei vorübergehenden finanziellen Engpässen
5. Heizungsgesetz: 65-%-Regel ab Juli 2026
Ab dem 1. Juli 2026 müssen bei einem Heizungstausch neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden (§71 GEG).
Was bedeutet das für Mieter?
- Die Kosten für den Heizungstausch können als Modernisierungsumlage auf dich umgelegt werden
- Spezielle Kappungsgrenze: max. 0,50 €/m² zusätzlich in 6 Jahren (§559 Abs. 3a BGB)
- Du hast ein Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmieterhöhungen
Wenn dein Vermieter die Heizung tauscht und die Miete erhöht: Prüfe genau, ob die Erhöhung die Kappungsgrenze einhält. Bei einer 70-m²-Wohnung wären das maximal 35 € mehr pro Monat.
6. Fernablesbare Messgeräte bis Ende 2026
Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Wohnungen mit fernablesbaren Messgeräten für Wärme und Wasser ausgestattet sein. Das bringt:
- Genauere Verbrauchserfassung
- Weniger Aufwand bei der Ablesung
- Monatliche Verbrauchsinformationen für Mieter
7. Nebenkostenprivileg: Endgültig Geschichte
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kabel-TV-Gebühren nicht mehr als Nebenkosten umgelegt werden. Wenn dein Vermieter das noch tut, ist das in der Nebenkostenabrechnung 2024/2025 ein klarer Fehler!
8. Expertenkommission Mietrecht
Der Koalitionsvertrag sieht die Einsetzung einer Expertengruppe vor, die bis 31. Dezember 2026 Vorschläge erarbeiten soll für:
- Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse
- Weitere Maßnahmen zur Stärkung des Mieterschutzes
Checkliste: Das solltest du 2026 tun
- Mietpreisbremse prüfen: Liegt deine Miete über der zulässigen Höhe?
- Nebenkostenabrechnung checken: Sind Kabelgebühren noch enthalten?
- Indexmiete prüfen: Wurde die letzte Erhöhung korrekt berechnet?
- Heizkosten beobachten: Kündigt der Vermieter einen Heizungstausch an?
- Messgeräte: Wurden fernablesbare Geräte installiert?
Fazit
2026 stärkt den Mieterschutz deutlich. Die wichtigste Maßnahme: Die Mietpreisbremse gilt bis 2029 und in mehr Städten als je zuvor. Nutze deine Rechte!
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