Das Wichtigste in Kürze
- ✅ Bei der Staffelmiete (§557a BGB) stehen die Mieterhöhungen von Anfang an im Vertrag
- ✅ Zwischen zwei Staffeln muss mindestens 1 Jahr liegen
- ✅ Die Erhöhungen treten automatisch ein — ohne Erklärung des Vermieters
- ✅ Andere Mieterhöhungen (Vergleichsmiete, Modernisierung) sind ausgeschlossen
- ✅ Die Mietpreisbremse gilt für die Ausgangsmiete
- ✅ Kündigungsverzicht maximal 4 Jahre zulässig
Was ist eine Staffelmiete?
Bei einem Staffelmietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter im Voraus, wann und um wie viel die Miete steigt. Die Erhöhungen sind in festen Stufen — sogenannten Staffeln — im Mietvertrag festgelegt.
Die gesetzliche Grundlage ist §557a BGB:
Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden (Staffelmiete). Die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung muss als Geldbetrag ausgewiesen sein (§557a Abs. 1 BGB).
Was heißt das konkret?
Im Mietvertrag steht zum Beispiel:
„Die Nettokaltmiete beträgt ab 01.01.2024: 800 €, ab 01.01.2025: 830 €, ab 01.01.2026: 860 €, ab 01.01.2027: 890 €."
Die Miete steigt also jedes Jahr um 30 € — das ist vertraglich fixiert und gilt automatisch.
Voraussetzungen für eine wirksame Staffelmiete
1. Schriftform
Die Staffelmietvereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. Eine mündliche Absprache reicht nicht.
2. Geldbetrag angeben
Die Erhöhung muss als konkreter Geldbetrag oder als neue Gesamtmiete ausgewiesen sein. Prozentangaben allein reichen nicht.
| ✅ Wirksam | ❌ Unwirksam |
|---|---|
| „Ab 01.01.2026: 860 €" | „Ab 01.01.2026: 3,6 % mehr" |
| „Erhöhung um 30 € ab 01.01.2026" | „Jährliche Erhöhung um ca. 30 €" |
3. Mindestens 1 Jahr zwischen Staffeln
Zwischen zwei Mietsteigerungen muss mindestens ein Jahr liegen (§557a Abs. 2 BGB).
4. Keine weiteren Mieterhöhungen
Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen — also keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete (§558 BGB) und keine Modernisierungsumlage (§559 BGB).
Ausnahme: Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten (§560 BGB) sind weiterhin möglich, betreffen aber nur die Vorauszahlungen, nicht die Nettokaltmiete.
Beispiel-Staffeltabelle
Hier ein typisches Beispiel für einen Staffelmietvertrag über 5 Jahre:
| Zeitraum | Nettokaltmiete | Erhöhung | Erhöhung in % |
|---|---|---|---|
| 01.01.2024 – 31.12.2024 | 800,00 € | — | — |
| 01.01.2025 – 31.12.2025 | 830,00 € | +30,00 € | +3,75 % |
| 01.01.2026 – 31.12.2026 | 860,00 € | +30,00 € | +3,61 % |
| 01.01.2027 – 31.12.2027 | 890,00 € | +30,00 € | +3,49 % |
| 01.01.2028 – 31.12.2028 | 920,00 € | +30,00 € | +3,37 % |
Gesamterhöhung über 4 Jahre: 120 € = 15 %
Rechne vor Vertragsabschluss durch, wie hoch die Miete am Ende der Staffel sein wird. Im Beispiel oben steigt sie in 4 Jahren um 15 % — das entspricht der Kappungsgrenze in angespannten Märkten. Bei regulären Mietverträgen wäre diese Erhöhung also ebenfalls möglich gewesen.
Staffelmiete vs. Indexmiete: Der Vergleich
| Merkmal | Staffelmiete (§557a BGB) | Indexmiete (§557b BGB) |
|---|---|---|
| Erhöhung festgelegt? | Ja, im Vertrag | Nein, abhängig vom VPI |
| Planbarkeit | Vollständig | Ungewiss |
| Erhöhung tritt ein | Automatisch | Nur nach Erklärung des Vermieters |
| Andere Erhöhungen möglich? | Nein | Nein (Ausnahme: gesetzl. Modernisierung) |
| Risiko für Mieter | Kalkulierbar | Hoch bei Inflation |
| Kappungsgrenze gilt? | Nein (Staffeln zählen nicht) | Nein |
| Mietpreisbremse | Nur Ausgangsmiete | Nur Ausgangsmiete |
Mietpreisbremse bei Staffelmiete
Die Mietpreisbremse gilt auch bei Staffelmietverträgen — allerdings nur für die Ausgangsmiete (§556d BGB):
- Die erste Stufe (Anfangsmiete) darf in Mietpreisbremsen-Gebieten maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen
- Die weiteren Staffeln werden nicht durch die Mietpreisbremse begrenzt
Beispiel
| Wert | Betrag |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 9,00 €/m² |
| Maximal zulässige Anfangsmiete (Mietpreisbremse) | 9,90 €/m² |
| Vereinbarte Anfangsmiete | 9,50 €/m² → ✅ |
| Staffel nach 1 Jahr | 10,00 €/m² → ✅ (über 9,90 €, aber legal) |
Wenn schon die Ausgangsmiete deines Staffelmietvertrags die Mietpreisbremse verletzt, kannst du die Differenz zurückfordern. Prüfe jetzt kostenlos mit MieterGenie, ob deine Anfangsmiete zu hoch war.
Kündigungsverzicht bei Staffelmiete
Viele Staffelmietverträge enthalten einen Kündigungsverzicht — das heißt, du darfst für einen bestimmten Zeitraum nicht kündigen.
Die Regeln (§557a Abs. 3 BGB)
- Kündigungsverzicht ist nur bei Staffelmiete zulässig (nicht bei regulären Mietverträgen)
- Maximale Dauer: 4 Jahre ab Abschluss der Vereinbarung
- Gilt für beide Seiten — auch der Vermieter darf in dieser Zeit nicht ordentlich kündigen
- Außerordentliche Kündigung (z. B. bei Zahlungsverzug oder Gesundheitsgefährdung) bleibt immer möglich
Achtung: Ein Kündigungsverzicht von mehr als 4 Jahren ist unwirksam — komplett, nicht nur für den überschießenden Teil. Prüfe deinen Vertrag genau!
Beispiel
Du unterschreibst am 01.01.2024 einen Staffelmietvertrag mit Kündigungsverzicht bis 31.12.2027 (= 4 Jahre). Das ist wirksam. Erst ab dem 01.01.2028 kannst du ordentlich kündigen (3 Monate Frist → frühestes Ende: 31.03.2028).
Wann ist eine Staffelmietvereinbarung unwirksam?
Eine Staffelmiete kann aus verschiedenen Gründen unwirksam sein:
- Keine Schriftform — Vereinbarung nur mündlich
- Kein Geldbetrag — nur Prozentangaben statt konkreter Eurobeträge
- Weniger als 1 Jahr zwischen Staffeln
- Kündigungsverzicht über 4 Jahre
Folge der Unwirksamkeit: Die Staffelklausel ist nichtig — der Rest des Mietvertrags bleibt bestehen. Die Miete bleibt auf dem Niveau der Ausgangsmiete. Der Vermieter kann dann nur noch nach §558 BGB (Vergleichsmiete) erhöhen.
Staffelmiete nach Ablauf der letzten Staffel
Was passiert, wenn die letzte Staffelstufe erreicht ist?
- Der Mietvertrag läuft ganz normal weiter — auf dem Niveau der letzten Staffel
- Der Vermieter kann ab dann wieder reguläre Mieterhöhungen nach §558 BGB verlangen
- Die Wartefrist von 15 Monaten beginnt ab der letzten Staffelerhöhung
Vor- und Nachteile der Staffelmiete für Mieter
Vorteile
| Vorteil | Erklärung |
|---|---|
| Volle Planungssicherheit | Du weißt von Anfang an, was auf dich zukommt |
| Keine überraschenden Erhöhungen | Mieterhöhungen nach §558 oder §559 BGB sind ausgeschlossen |
| Transparenz | Alles steht schwarz auf weiß im Vertrag |
Nachteile
| Nachteil | Erklärung |
|---|---|
| Miete steigt auch bei sinkendem Markt | Selbst wenn die Vergleichsmieten fallen, gilt die Staffel |
| Kündigungsverzicht | Oft bist du für bis zu 4 Jahre gebunden |
| Keine Kappungsgrenze | Die Staffeln unterliegen nicht der 20-/15-%-Grenze |
| Langfristig evtl. teurer | Die Summe der Staffeln kann über der Vergleichsmiete liegen |
Fazit: Staffelmiete — planbar, aber nicht immer günstig
Die Staffelmiete bietet dir Planungssicherheit — du weißt genau, wann und um wie viel die Miete steigt. Andere Mieterhöhungen sind ausgeschlossen.
Aber: Prüfe vor Vertragsabschluss, ob die Gesamtbelastung angemessen ist. Rechne durch, was du am Ende der Staffel zahlst — und vergleiche mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Und vergiss nicht: Die Ausgangsmiete muss die Mietpreisbremse einhalten.
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