Ein Brief vom Vermieter — und darin eine Mieterhöhung. Das passiert. Aber nicht jede Erhöhung ist rechtmäßig. Nicht jeder Brief, der wie eine Mieterhöhung aussieht, ist tatsächlich eine wirksame.
Was dein Vermieter darf, wie oft, wie viel, mit welcher Begründung — und wann du einfach Nein sagen kannst.
Die Grundregel: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Dein Vermieter darf erhöhen — aber nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete in deiner Gegend.
Was ist das? Der Marktdurchschnitt für vergleichbare Wohnungen. Festgestellt wird er im Mietspiegel deiner Stadt. Liegt deine aktuelle Miete schon auf oder über dem Mietspiegel-Wert, hat dein Vermieter kein Erhöhungsrecht mehr.
Die Kappungsgrenze: 20 Prozent in drei Jahren — nicht mehr
Selbst wenn deine Miete unter dem Mietspiegel liegt, schützt dich die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf dein Vermieter die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen — oder 15 Prozent, wenn du in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt wohnst.
Diese Gebiete werden von den Bundesländern per Verordnung festgelegt. In vielen Großstädten gilt die 15-Prozent-Kappung.
Beispiel: Deine Miete liegt bei 800 Euro. Dein Vermieter will auf 1.000 Euro erhöhen. Das wäre plus 25 Prozent — und damit mehr als die Kappungsgrenze erlaubt. Selbst wenn die neue Miete noch unter dem Mietspiegel läge, ist die Erhöhung um 200 Euro unzulässig.
Wie oft darf erhöht werden?
Einmal innerhalb von 12 Monaten. Das ist die gesetzliche Sperrfrist nach § 558 Abs. 1 BGB. Eine Mieterhöhung die früher als 12 Monate nach der letzten Erhöhung kommt, ist unwirksam.
Außerdem gilt: Die Miete muss mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein, bevor eine neue Erhöhung verlangt werden kann.
Die Begründungspflicht: Das muss im Brief stehen
Eine Mieterhöhung ohne ordnungsgemäße Begründung ist unwirksam — das heißt, du musst gar nicht erst reagieren. Was muss drinstehen?
Der Vermieter muss auf den Mietspiegel verweisen, Vergleichswohnungen nennen oder ein Gutachten vorlegen. Häufig ist der Mietspiegel die einfachste Option.
Wenn er auf den Mietspiegel verweist: Welcher Mietspiegel? Von welchem Jahr? Welche Spalte oder Zeile? Das muss erkennbar sein, damit du nachprüfen kannst.
Ein Brief der nur sagt "Die Miete steigt auf X Euro" ohne Begründung: formal unwirksam. Du musst weder zustimmen noch innerhalb einer Frist widersprechen.
Dein Zustimmungsrecht — nicht unterschätzen
Das ist vielleicht das Wichtigste: Eine Mieterhöhung wird nicht einfach durch Bekanntgabe wirksam. Dein Vermieter braucht deine Zustimmung.
Du hast bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens Zeit zu entscheiden. Beispiel: Brief kommt im März an — du hast bis Ende Mai Zeit.
Was passiert wenn du nicht zustimmst? Dein Vermieter kann dich vor dem Amtsgericht auf Zustimmung klagen. Das tun sie manchmal — aber nur wenn die Erhöhung tatsächlich berechtigt ist. Eine unberechtigte Erhöhung vor Gericht durchzusetzen wäre teuer und aussichtslos.
Sonderfall: Staffelmiete
Bei einer Staffelmiete ist die Erhöhung im Mietvertrag bereits festgelegt — für bestimmte Zeiträume, um bestimmte Beträge. Das musst du dann akzeptieren: keine separate Erhöhungserklärung nötig, keine Zustimmung erforderlich.
Aber: Auch bei der Staffelmiete gibt es Grenzen. Sie darf nicht die ortsübliche Vergleichsmiete dauerhaft deutlich übersteigen.
Sonderfall: Indexmiete
Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt der Index, steigt die Miete entsprechend — und umgekehrt. Viele Vermieter nutzen das gerade intensiv angesichts hoher Inflation.
Auch hier: Im Mietvertrag vereinbart, gilt es. Aber die Indexmiete ersetzt die Mieterhöhung nach Mietspiegel — beides gleichzeitig geht nicht.
Mieterhöhung nach Modernisierung: Eigene Regeln
Investiert dein Vermieter in die Wohnung — neue Heizung, Dämmung, Fahrstuhl — darf er die Kosten teilweise auf die Miete umlegen. Maximal 8 Prozent der aufgewandten Kosten im Jahr.
Das klingt harmlos. Ist es manchmal nicht: Bei einer Kernsanierung für 80.000 Euro wären das 6.400 Euro Jahreserhöhung — also über 530 Euro pro Monat zusätzlich. Das trifft Mieter in sanierten Altbaustädten hart.
Was du prüfen solltest: Sind die angegebenen Kosten real? Wurden Instandhaltungskosten (die nicht umlegbar sind) mit eingerechnet? Das passiert häufig.
Was tust du wenn du widersprechen willst?
Schritt 1: Begründung prüfen Ist der Brief formal korrekt begründet? Wenn nicht — unwirksam, du musst gar nichts tun.
Schritt 2: Mietspiegel prüfen Liegt deine aktuelle Miete schon über dem Mietspiegel? Dann ist die Erhöhung nicht berechtigt.
Schritt 3: Kappungsgrenze rechnen Wie viel wurde in den letzten drei Jahren erhöht? Liegt die neue Erhöhung über 15 oder 20 Prozent? Dann zumindest teilweise unzulässig.
Schritt 4: Zustimmung verweigern oder teilweise zustimmen Stimmst du der Erhöhung gar nicht zu, muss dein Vermieter klagen. Stimmst du teilweise zu (bis zur zulässigen Grenze), ist das eine legale Option.
Schritt 5: Schriftlich kommunizieren Alles per Einschreiben. Damit hast du Beweise.
Dieser Artikel wurde verfasst von René Benko, Mietrecht-Experte bei MieterGenie. Stand: März 2026. BGH-Urteile und Mietspiegel-Daten werden laufend aktualisiert. Für rechtliche Einzelfallberatung wende dich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder deinen Mieterverein.
Quellen: § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete), § 558b BGB (Zustimmungsrecht), § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung), § 557a BGB (Staffelmiete), § 557b BGB (Indexmiete)
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