Mieterhöhung: Was erlaubt ist und wie du dich wehrst

Ein Brief vom Vermieter, darin eine Mieterhöhung. Das passiert. Aber nicht jede Erhöhung ist rechtmäßig. Nicht jeder Brief, der wie eine Mieterhöhung aussieht, ist tatsächlich eine wirksame.

Was dein Vermieter darf, wie oft, wie viel, mit welcher Begründung. Und wann du einfach Nein sagen kannst.

Die Grundregel: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Dein Vermieter darf erhöhen. Aber nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete in deiner Gegend.

Was ist das? Der Marktdurchschnitt für vergleichbare Wohnungen. Festgestellt wird er im Mietspiegel deiner Stadt. Liegt deine aktuelle Miete schon auf oder über dem Mietspiegel-Wert, hat dein Vermieter kein Erhöhungsrecht mehr.

Die 3 Grenzen der Mieterhöhung, alle gleichzeitig

Dein Vermieter muss bei einer Mieterhöhung zur Vergleichsmiete drei Grenzen gleichzeitig einhalten. Nicht nur eine. Alle drei.

1. Ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze

Die neue Miete darf nie über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese wird aus den Mieten vergleichbarer Wohnungen der letzten 6 Jahre gebildet (§ 558 Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist dabei der örtliche Mietspiegel, sofern einer existiert.

Bei der Vergleichsmiete spielen folgende Faktoren eine Rolle:

2. Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)

Welche Städte haben die 15%-Kappungsgrenze? (Stand März 2026)

Alle anderen Bundesländer und Gemeinden: 20%-Kappungsgrenze.

Selbst wenn deine Miete weit unter dem Mietspiegel liegt, schützt dich die Kappungsgrenze.

Beispiel: Deine Miete liegt bei 800 Euro. Dein Vermieter will auf 1.000 Euro erhöhen. Das wäre plus 25 Prozent, mehr als die Kappungsgrenze erlaubt. Selbst wenn die neue Miete noch unter dem Mietspiegel läge, ist die Erhöhung um 200 Euro unzulässig. Maximal erlaubt wären 920 Euro (= 800 × 1,15) in einem angespannten Markt. Oder 960 Euro (= 800 × 1,20) in einem normalen Markt.

3. Die 15-Monats-Sperrfrist

Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, bevor die Erhöhung wirksam wird. Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung zugestellt werden.

Warum diese Differenz? Weil du nach Zugang des Verlangens noch eine Überlegungsfrist bis Ende des übernächsten Monats hast. Dadurch ergibt sich automatisch ein Mindestabstand von 15 Monaten zwischen zwei Erhöhungen.

Wie oft darf der Vermieter erhöhen?

Einmal innerhalb von 12 Monaten das Verlangen stellen. Das ist die gesetzliche Sperrfrist nach § 558 Abs. 1 BGB. Ein Mieterhöhungsverlangen, das früher als 12 Monate nach der letzten Erhöhung kommt, ist unwirksam.

Wichtig: Gezählt wird von der Wirksamkeit der letzten Erhöhung, nicht von der Ankündigung.

Die Begründungspflicht: Das muss im Brief stehen

Eine Mieterhöhung ohne ordnungsgemäße Begründung ist unwirksam. Du musst gar nicht erst reagieren. Was muss drinstehen?

Der Vermieter muss eines dieser vier Begründungsmittel verwenden (§ 558a Abs. 2 BGB):

Wenn er auf den Mietspiegel verweist: Welcher Mietspiegel? Von welchem Jahr? Welche Spalte oder Zeile? Das muss erkennbar sein, damit du nachprüfen kannst.

Ein Brief, der nur sagt "Die Miete steigt auf X Euro" ohne Begründung: formal unwirksam. Du musst weder zustimmen noch innerhalb einer Frist widersprechen.

Dein Zustimmungsrecht, das Wichtigste überhaupt

Eine Mieterhöhung wird nicht einfach durch Bekanntgabe wirksam. Dein Vermieter braucht deine Zustimmung.

Du hast bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens Zeit zu entscheiden (§ 558b Abs. 2 BGB).

Beispiel: Brief kommt am 15. März an → du hast bis 31. Mai Zeit.

Drei Optionen für dich

Was passiert, wenn du nicht zustimmst? Dein Vermieter kann dich vor dem Amtsgericht auf Zustimmung klagen. Das tun sie manchmal. Aber nur wenn die Erhöhung tatsächlich berechtigt ist. Eine unberechtigte Erhöhung vor Gericht durchzusetzen wäre teuer und aussichtslos.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Eigene Regeln

Investiert dein Vermieter in die Wohnung (neue Heizung, Dämmung, Fahrstuhl), darf er die Kosten teilweise auf die Miete umlegen. Maximal 8 Prozent der aufgewandten Modernisierungskosten pro Jahr dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden (§ 559 BGB).

Das klingt harmlos. Ist es manchmal nicht. Bei einer Kernsanierung für 80.000 Euro wären das 6.400 Euro Jahreserhöhung, über 530 Euro pro Monat zusätzlich. Das trifft Mieter in sanierten Altbaustädten hart.

Aber: Es gibt eine eigene Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen (§ 559 Abs. 3a BGB):

Was du bei Modernisierungsmieterhöhungen prüfen solltest:

• Sind die angegebenen Kosten real und belegt?
• Wurden Instandhaltungskosten (nicht umlegbar!) mit eingerechnet?
• Wurde die Kappungsgrenze eingehalten?
• Gibt es einen Härtefall (§ 559 Abs. 4 BGB)?

Sonderfall: Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete ist die Erhöhung im Mietvertrag bereits für bestimmte Zeiträume festgelegt. Du musst das akzeptieren: keine separate Erhöhungserklärung nötig, keine Zustimmung erforderlich.

Aber: Auch bei der Staffelmiete gibt es Grenzen. Der Staffelbetrag muss als fester Betrag vereinbart sein (nicht als Prozentsatz). Die Staffeln dürfen nicht die ortsübliche Vergleichsmiete dauerhaft extrem übersteigen. Und: Andere Mieterhöhungen nach § 558 BGB sind während der Staffelmiete ausgeschlossen.

Sonderfall: Indexmiete

Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt der Index, steigt die Miete entsprechend. Und umgekehrt. Viele Vermieter nutzen das gerade intensiv angesichts der Inflation der letzten Jahre.

Auch hier: Im Mietvertrag vereinbart, gilt es. Aber die Indexmiete ersetzt die Mieterhöhung nach Mietspiegel. Beides gleichzeitig geht nicht.

Wichtig zu wissen: Die Kappungsgrenze gilt bei der Indexmiete nicht. Das bedeutet: In Zeiten hoher Inflation kann die Miete schneller steigen als bei einer regulären Vergleichsmiete-Erhöhung mit Kappungsgrenze.

Mietpreisbremse: Schutz schon bei Einzug

Neben der Kappungsgrenze gibt es noch einen weiteren wichtigen Schutz: die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Sie gilt bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Bei Einzug darf deine Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen. Wenn dein Vermieter bei deinem Einzug zu viel verlangt hat, kannst du die Differenz zurückfordern, rückwirkend für bis zu 30 Monate.

Prüfe also nicht nur künftige Mieterhöhungen, sondern auch deine aktuelle Miete seit Einzug!

So prüfst du eine Mieterhöhung Schritt für Schritt

Schritt 1: Formelle Prüfung

• Ist das Verlangen in Textform (Brief, E-Mail, Fax)?
• Sind alle Mieter namentlich adressiert?
• Gibt es eine ausreichende Begründung (Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen)?
• Falls qualifizierter Mietspiegel existiert: Ist er erwähnt?

Schritt 2: Fristprüfung

• Liegt die letzte Mieterhöhung mindestens 12 Monate zurück?
• Wann soll die neue Miete gelten? Sind mindestens 15 Monate seit der letzten Erhöhung vergangen?

Schritt 3: Kappungsgrenze berechnen

• Wie viel wurde in den letzten 3 Jahren insgesamt erhöht?
• Liegt das neue Verlangen über 20 % (normaler Markt) oder 15 % (angespannter Markt)?
• Gilt in deiner Stadt die abgesenkte 15-%-Kappungsgrenze?

Schritt 4: Vergleichsmiete prüfen

• Liegt die geforderte Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete?
• Ist die Einordnung deiner Wohnung im Mietspiegel korrekt (Baujahr, Lage, Ausstattung)?
• Stimmen die genannten Vergleichswohnungen wirklich mit deiner überein?

Schritt 5: Mietpreisbremse prüfen

• Gilt in deiner Stadt die Mietpreisbremse?
• War deine Anfangsmiete bereits zu hoch?

Schritt 6: Entscheidung treffen

• Bei Fehlern: Nicht zustimmen, Fehler benennen
• Bei korrekter Erhöhung: Überlegungsfrist bis Ende des übernächsten Monats nutzen
• Bei Zweifeln: Professionelle Prüfung

Mieterhöhung ablehnen: Musterschreiben

Wenn du eine Mieterhöhung ablehnst, reicht eine kurze schriftliche Mitteilung. Du musst die Ablehnung nicht begründen. Hier ein einfaches Muster:

Berlin, [Datum]

Sehr geehrte/r [Vermieter],

bezugnehmend auf Ihr Mieterhöhungsverlangen vom [Datum] teile ich Ihnen mit, dass ich der Mieterhöhung nicht zustimme.

[Optional: Begründung, z. B.: "Die Kappungsgrenze von 15 % wird durch die geforderte Erhöhung überschritten."]

Mit freundlichen Grüßen [Dein Name]

Verweigere die Zustimmung. Und lass den Vermieter klagen, falls er es wirklich für berechtigt hält. Gerichte stellen in vielen Fällen fest, dass Mieterhöhungen fehlerhaft waren.

Noch nicht sicher, ob deine Miete überhaupt zulässig ist?

Die Mietpreisbremse schützt dich nicht nur vor künftigen Erhöhungen. Wenn deine aktuelle Miete schon jetzt zu hoch ist, kannst du das rückwirkend korrigieren. MieterGenie prüft kostenlos, ob die Mietpreisbremse in deiner Stadt gilt und ob deine Miete darüber liegt.

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Häufige Fehler bei Mieterhöhungen, deine Chance

Gerade bei Mieterhöhungen machen Vermieter oft Fehler:

1. Falsche Vergleichsmiete veralteter Mietspiegel oder falsche Wohnungskategorie
2. Kappungsgrenze überschritten Vermieter rechnet den 3-Jahres-Zeitraum falsch
3. Formfehler kein Begründungsmittel, falscher Empfänger, fehlende Textform
4. Qualifizierter Mietspiegel ignoriert nicht erwähnt, obwohl vorhanden
5. Sperrfrist nicht eingehalten Verlangen zu früh gestellt

Jeder dieser Fehler macht die Mieterhöhung unwirksam. Prüfe sorgfältig, es lohnt sich.

Fazit: Mieterhöhung ist kein Selbstläufer

Dein Vermieter hat ein Recht, die Miete zu erhöhen. Aber nur innerhalb klarer gesetzlicher Grenzen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze. Die Kappungsgrenze schützt dich vor zu schnellen Sprüngen. Die Begründungspflicht und die Textform schützen dich vor willkürlichen Forderungen.

Und: Du musst zustimmen. Nicht automatisch, nicht sofort. Nutze deine Überlegungsfrist, prüfe jedes Detail. Und lehn ab, wenn die Erhöhung fehlerhaft ist.

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Dieser Artikel ist für Informationszwecke. Für eine Einzelfallberatung wende dich an einen Mieterverein oder Rechtsanwalt.

Quellen: § 558 BGB | § 558a BGB | § 558b BGB | § 559 BGB | § 556d BGB

Modernisierungsmieterhöhung: Sonderfall mit eigenen Regeln

Neben der ordentlichen Vergleichsmieterhöhung gibt es die Modernisierungsmieterhöhung (§559 BGB). Sie folgt anderen Regeln.

Der Satz: 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden. Auf monatliche Miete umgerechnet: 0,67 % pro Monat.

Beispiel: Modernisierungskosten 20.000 Euro. Jahresumlage: 1.600 Euro. Monatliche Erhöhung: 133 Euro.

Kappungsgrenze für Modernisierungen: Höchstens 3 Euro pro Quadratmeter in 6 Jahren. In bestimmten Gebieten (angespannter Wohnungsmarkt) nur 2 Euro.

Abzug für staatliche Förderung: Kosten die mit Fördermitteln finanziert wurden, dürfen nicht umgelegt werden. Der Vermieter muss geförderte Kosten herausrechnen.

Deine Pflichten: Du musst die Ankündigung 3 Monate vor Beginn der Maßnahme erhalten. Du kannst Widerspruch wegen unzumutbarer Härte einlegen.

Prüfung: Lass dir die Kostenaufstellung zeigen. Sind nicht-förderfähige Kosten herausgerechnet? Stimmt der Prozentsatz? Ist die Kappungsgrenze eingehalten?

Staffelmiete und Indexmiete: Die Sonderfälle

Neben der klassischen Vergleichsmieterhöhung gibt es Mietverträge mit Staffel- oder Indexklausel.

Staffelmiete (§557a BGB): Die Miete steigt zu festgelegten Zeitpunkten um festgelegte Beträge. Die Staffelung muss in Euro (nicht Prozent) angegeben sein. Andere Erhöhungen sind während der Staffelperiode ausgeschlossen.

Indexmiete (§557b BGB): Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt der Index, steigt die Miete entsprechend. Auch hier: keine anderen Erhöhungen parallel.

Für Mieter: Indexmieten können in Zeiten hoher Inflation (wie 2022/2023) teuer werden. Bei Neuverträgen: prüfe ob Staffel oder Index besser zu deiner Erwartung passt.

Mietpreisbremse gilt auch hier: Die Mietpreisbremse begrenzt die Anfangsmiete, auch bei Staffel- und Indexmietverträgen. Die Bremse gilt bei Neuabschluss, nicht für Folgeerhöhungen.

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Was Vermieter nicht dürfen, die häufigsten Fehler

Fehler 1: Formlose Erhöhung per WhatsApp oder Telefonat Die Mieterhöhung nach § 558 BGB muss in Textform erfolgen (§ 558a Abs. 1 BGB). WhatsApp-Nachrichten reichen, wenn sie eindeutig sind. Ein Telefonat reicht nie.

Fehler 2: Begründung fehlt oder ist zu pauschal "Marktentwicklung" oder "gestiegene Kosten" genügen nicht. Der Vermieter muss entweder den Mietspiegel, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen benennen, konkret und nachvollziehbar.

Fehler 3: Erhöhung soll sofort gelten Nach § 558b BGB wird die Mieterhöhung frühestens zum Beginn des dritten Monats wirksam, der auf den Zugang des Verlangens folgt. Eine Mieterhöhung die im Januar zugeht, kann frühestens zum 1. April wirksam werden.

Fehler 4: Zwei Erhöhungen in 12 Monaten Die Sperrfrist beträgt 15 Monate, nicht 12. Zwischen zwei Erhöhungsverlagen müssen mindestens 15 Monate liegen.

Fehler 5: Keine Zustimmungsfrist gesetzt Technisch gesehen muss der Vermieter keine Frist setzen. Aber er muss dir zwei Monate Überlegungszeit lassen (§ 558b Abs. 2 BGB). Setzt er eine zu kurze Frist, ist das kein Formmangel, aber der Termin zählt trotzdem erst nach zwei Monaten.

Deine Checkliste für das erste Lesen

Wenn du ein Mieterhöhungsschreiben erhältst, prüfe diese Punkte in dieser Reihenfolge:

1. Formfehler? → Brief in Textform? Begründung vorhanden? Berechnungsformel klar?
2. Sperrfrist? → War die letzte Erhöhung vor weniger als 15 Monaten?
3. Kappungsgrenze? → Mehr als 20 % (oder 15 %) in 3 Jahren?
4. Vergleichsmiete? → Einordnung im Mietspiegel korrekt? Ausstattungsmerkmale stimmen?
5. Gesamtbetrag? → Bleibt die neue Miete unter 110 % der Vergleichsmiete (Mietpreisbremse)?

Kein einziger dieser Punkte ist kompliziert wenn man ihn einmal verstanden hat. Und jeder einzelne kann eine Mieterhöhung zu Fall bringen.