Kappungsgrenze: So viel darf deine Miete maximal steigen
Dein Vermieter will die Miete erhöhen? Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt als deine aktuelle Miete — es gibt eine Obergrenze. Die sogenannte Kappungsgrenze schützt dich vor zu hohen Mietsprüngen. In diesem Artikel erfährst du, wie die Kappungsgrenze funktioniert, wo die abgesenkte 15-%-Grenze gilt und wie du sie berechnest.
Rechtsgrundlage: §558 Abs. 3 BGB
Die Kappungsgrenze ist in §558 Abs. 3 BGB geregelt:
Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren [...] nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen diese Grenze auf 15 % absenken (§558 Abs. 3 Satz 2 BGB).
| Gebiet | Kappungsgrenze (3 Jahre) |
|---|---|
| Normal | 20 % |
| Angespannter Wohnungsmarkt | 15 % |
Die Kappungsgrenze ist eine zusätzliche Begrenzung neben der ortsüblichen Vergleichsmiete. Deine Miete darf weder die Vergleichsmiete übersteigen noch die Kappungsgrenze verletzen.
Wie funktioniert die Kappungsgrenze?
Das Prinzip
Die Kappungsgrenze vergleicht deine Ausgangsmiete vor 3 Jahren mit der neuen Miete nach der Erhöhung. In diesem 3-Jahres-Zeitraum darf die Miete um maximal 20 % (bzw. 15 %) steigen.
Berechnung des 3-Jahres-Zeitraums
Der Zeitraum wird rückwärts berechnet, und zwar vom Zeitpunkt, ab dem die neue Mieterhöhung wirksam werden soll.
Beispiel: Die neue Miete soll ab dem 1. Juli 2026 gelten. → Der Vergleichszeitraum geht vom 1. Juli 2023 bis zum 1. Juli 2026.
Ausgangsmiete ist die Miete, die am Anfang des 3-Jahres-Zeitraums galt — also am 1. Juli 2023 in unserem Beispiel.
Was zählt mit?
| Mietänderung | Zählt zur Kappungsgrenze? |
|---|---|
| Erhöhung auf Vergleichsmiete (§558) | ✅ Ja |
| Modernisierungsmieterhöhung (§559) | ❌ Nein |
| Betriebskostenanpassung (§560) | ❌ Nein |
| Staffelmieterhöhung (§557a) | ❌ Nein (eigene Regelung) |
| Indexmieterhöhung (§557b) | ❌ Nein (eigene Regelung) |
Nur Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach §558 BGB werden bei der Kappungsgrenze berücksichtigt. Modernisierungsumlagen zählen nicht — sie können die Miete zusätzlich erhöhen.
Rechenbeispiel
Szenario: 15-%-Kappungsgrenze in Berlin
Thomas wohnt seit 2019 in Berlin. Seine Mietentwicklung:
| Zeitpunkt | Miete (Nettokalt) | Art der Änderung |
|---|---|---|
| Seit 2019 | 600 € | Mietvertrag |
| 01.07.2024 | 650 € | Erhöhung auf Vergleichsmiete (§558) |
| 01.07.2026 | ? | Neue Erhöhung auf Vergleichsmiete |
Die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung liegt laut Mietspiegel bei 780 € (Nettokalt).
Berechnung der Kappungsgrenze:
- 3-Jahres-Zeitraum: 01.07.2023 bis 01.07.2026
- Ausgangsmiete am 01.07.2023: 600 €
- Kappungsgrenze (15 %): 600 € × 1,15 = 690 €
- Bereits erfolgte Erhöhung (§558): +50 € (auf 650 €)
- Noch mögliche Erhöhung: 690 € − 650 € = 40 €
- Maximal mögliche neue Miete: 690 €
Obwohl die Vergleichsmiete bei 780 € liegt, darf Thomas' Vermieter die Miete nur auf maximal 690 € erhöhen — die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung.
Erst wenn der 3-Jahres-Zeitraum „weiterrollt" und die alte Erhöhung herausfällt, kann der Vermieter erneut erhöhen — bis dann wieder die Kappungsgrenze greift.
Was wäre bei 20 % statt 15 %?
Würde Thomas nicht in Berlin wohnen, sondern in einer Stadt ohne abgesenkte Kappungsgrenze:
- Kappungsgrenze (20 %): 600 € × 1,20 = 720 €
- Maximal mögliche neue Miete: 720 €
- Aber: Vergleichsmiete liegt bei 780 € → Kappungsgrenze greift trotzdem
Differenz durch die 15-%-Regelung: 720 € − 690 € = 30 € pro Monat bzw. 360 € pro Jahr, die Thomas in Berlin weniger zahlen muss.
Welche Städte haben die 15-%-Kappungsgrenze?
Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % gilt in allen Gebieten, die per Landesverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurden. Seit Januar 2026 sind das 627 Städte und Gemeinden plus zwei Landkreise in Rheinland-Pfalz.
Übersicht nach Bundesland
| Bundesland | 15-%-Kappungsgrenze | Wichtige Städte |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | ✅ 130 Städte | Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Tübingen, Ulm |
| Bayern | ✅ 285 Städte | München, Regensburg, Ingolstadt, Augsburg, Nürnberg |
| Berlin | ✅ Gesamtes Land | Berlin |
| Brandenburg | ✅ 36 Städte | Potsdam |
| Bremen | ✅ | Bremen (ohne Bremerhaven) |
| Hamburg | ✅ Gesamtes Land | Hamburg |
| Hessen | ✅ 49 Städte | Frankfurt a.M., Darmstadt, Wiesbaden |
| Mecklenburg-Vorpommern | ✅ 2 Städte | Rostock, Greifswald |
| Niedersachsen | ✅ 57 Städte | Hannover, Braunschweig, Göttingen |
| NRW | ✅ 57 Städte | Köln, Düsseldorf, Münster, Bonn |
| Rheinland-Pfalz | ✅ 5 Städte + 2 LK | Mainz, Landau, Speyer, Worms, Ludwigshafen |
| Sachsen | ✅ 2 Städte | Dresden, Leipzig |
| Thüringen | ✅ 2 Städte | Erfurt, Jena |
| Schleswig-Holstein | ❌ | – |
| Sachsen-Anhalt | ❌ | – |
| Saarland | ❌ | – |
In 13 von 16 Bundesländern gibt es Gebiete mit der abgesenkten 15-%-Kappungsgrenze. Rund ein Drittel der deutschen Bevölkerung lebt in einem solchen Gebiet.
Ausnahme: Modernisierungsmieterhöhung (§559 BGB)
Die Kappungsgrenze gilt nicht für Modernisierungsmieterhöhungen nach §559 BGB. Allerdings gibt es hier eine eigene Kappungsgrenze:
| Ausgangslage | Max. Erhöhung in 6 Jahren |
|---|---|
| Miete ≥ 7 €/m² | 3 €/m² monatlich |
| Miete < 7 €/m² | 2 €/m² monatlich |
| Heizungsanlage (§555b Nr. 1/1a) | Zusätzlich max. 0,50 €/m² in 6 Jahren |
Vermieter nutzen manchmal die Modernisierungsumlage, um die reguläre Kappungsgrenze zu umgehen. Prüfe bei jeder Modernisierungsmieterhöhung, ob die Maßnahme tatsächlich eine Modernisierung darstellt — oder ob es sich um eine bloße Instandsetzung handelt. Instandsetzungskosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.
So prüfst du die Kappungsgrenze
Schritt-für-Schritt-Anleitung
- Neuen Mietbetrag notieren (was der Vermieter verlangt)
- Wirksamkeitszeitpunkt bestimmen (ab wann soll die Erhöhung gelten?)
- 3 Jahre zurückrechnen (Anfangsdatum des Vergleichszeitraums)
- Ausgangsmiete bestimmen (deine Miete am Anfangsdatum)
- Alle §558-Erhöhungen im Zeitraum zusammenrechnen
- Prüfen: Gesamterhöhung ≤ 20 % (bzw. 15 %) der Ausgangsmiete?
Formel
Maximal neue Miete = Ausgangsmiete × 1,20 (bzw. × 1,15)
Zulässige Erhöhung = Maximal neue Miete − aktuelle Miete
Was tun, wenn die Kappungsgrenze überschritten wird?
Überschreitet das Mieterhöhungsverlangen die Kappungsgrenze:
- Nicht zustimmen. Du musst der Erhöhung nicht zustimmen.
- Teilzustimmung prüfen. Möglicherweise ist eine Erhöhung bis zur Kappungsgrenze berechtigt — du könntest einer Teilerhöhung zustimmen.
- Schriftlich widersprechen. Teile dem Vermieter mit, dass die Kappungsgrenze überschritten ist.
- Klagefrist beachten. Der Vermieter hat 3 Monate nach Ablauf deiner Überlegungsfrist, um Klage zu erheben. Das Gericht würde dann nur bis zur Kappungsgrenze verurteilen.
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Fazit
Die Kappungsgrenze ist neben der ortsüblichen Vergleichsmiete der zweite wichtige Schutz vor überhöhten Mieterhöhungen. Sie begrenzt den Anstieg auf maximal 20 % in 3 Jahren — in 627+ Städten mit angespanntem Markt sogar auf nur 15 %. Modernisierungsmieterhöhungen sind davon ausgenommen, haben aber eine eigene Kappungsgrenze. Prüfe bei jeder Mieterhöhung, ob dein Vermieter beide Grenzen einhält.
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