Mieterhöhung: Was dein Vermieter darf — und was nicht
Du hast ein Mieterhöhungsverlangen im Briefkasten? Keine Panik. Nicht jede Mieterhöhung ist zulässig, und selbst wenn sie es ist, gibt es klare Grenzen. In diesem Artikel erfährst du alles über die maximale Mieterhöhung, die Kappungsgrenze und deine Rechte als Mieter.
Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um maximal 20% steigen — in angespannten Wohnungsmärkten nur um 15%. Das ist die Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB). Die Miete darf dabei nie über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen.
Die 3 Grenzen der Mieterhöhung
Dein Vermieter muss bei einer Mieterhöhung zur Vergleichsmiete (§558 BGB) drei Grenzen gleichzeitig einhalten:
1. Ortsübliche Vergleichsmiete
Die neue Miete darf nie über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese wird aus den Mieten vergleichbarer Wohnungen der letzten 6 Jahre gebildet (§558 Abs. 2 BGB).
2. Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB)
| Gebiet | Maximale Erhöhung in 3 Jahren |
|---|---|
| Normal | 20% |
| Angespannter Wohnungsmarkt | 15% (per Landesverordnung) |
3. Zeitliche Sperre
- Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein
- Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach letzter Erhöhung
Rechenbeispiele: So funktioniert die Kappungsgrenze
Beispiel 1: Normales Gebiet (20% Kappungsgrenze)
- Aktuelle Nettokaltmiete: 600 €/Monat
- Ortsübliche Vergleichsmiete: 800 €/Monat
- Kappungsgrenze (20%): 600 × 1,20 = 720 €
Ergebnis: Der Vermieter darf die Miete auf maximal 720 € erhöhen — obwohl die Vergleichsmiete 800 € beträgt. Die Kappungsgrenze begrenzt.
Beispiel 2: Angespannter Markt (15% Kappungsgrenze)
- Aktuelle Nettokaltmiete: 600 €/Monat
- Ortsübliche Vergleichsmiete: 800 €/Monat
- Kappungsgrenze (15%): 600 × 1,15 = 690 €
Ergebnis: Maximal 690 € — statt 720 € im normalen Gebiet. Die strengere Kappungsgrenze schützt dich zusätzlich.
Beispiel 3: Vergleichsmiete begrenzt
- Aktuelle Nettokaltmiete: 700 €/Monat
- Ortsübliche Vergleichsmiete: 740 €/Monat
- Kappungsgrenze (20%): 700 × 1,20 = 840 €
Ergebnis: Maximal 740 € — denn die Vergleichsmiete liegt unter der Kappungsgrenze. Die Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze.
Es gilt immer der niedrigere Wert: Entweder die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze — je nachdem, was weniger ist.
Formelle Anforderungen an die Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn sie bestimmte formelle Anforderungen erfüllt (§558a BGB):
- Textform (Brief, E-Mail — kein Anruf)
- Begründung mit einem der folgenden Mittel:
- Mietspiegel (qualifiziert oder einfach)
- Sachverständigengutachten
- Vergleichswohnungen (mindestens 3)
- Auskunft aus einer Mietdatenbank
- Korrekte Berechnung der neuen Miete
- 15-Monats-Frist eingehalten
- Erhöhung nur auf die Nettokaltmiete (nicht auf Betriebskosten)
Fehlt auch nur eine dieser Anforderungen, ist die Mieterhöhung formell unwirksam. Du musst dann nicht zustimmen.
Deine Rechte: So reagierst du auf eine Mieterhöhung
Überlegungsfrist
Du hast eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens.
Beispiel: Du erhältst die Mieterhöhung am 15. Januar → Deine Frist läuft bis zum 31. März.
Option 1: Zustimmen
Du stimmst zu — die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
Option 2: Teilweise zustimmen
Du stimmst nur einem Teil der Erhöhung zu (z. B. wenn du glaubst, die Vergleichsmiete ist niedriger als angegeben).
Option 3: Ablehnen
Du stimmst nicht zu. Der Vermieter muss dann innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf deiner Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen (§558b Abs. 2 BGB). Klagt er nicht, bleibt die alte Miete.
Reagiere nicht vorschnell. Prüfe die Mieterhöhung sorgfältig. Oft ist der angegebene Vergleichsmietwert zu hoch oder die Kappungsgrenze nicht eingehalten.
Sonderfälle: Modernisierung, Index- und Staffelmiete
Modernisierungsmieterhöhung (§559 BGB)
Nach Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um 8% der aufgewendeten Kosten erhöhen. Es gelten eigene Kappungsgrenzen:
| Ausgangslage | Max. Erhöhung in 6 Jahren |
|---|---|
| Miete ≥ 7 €/m² | 3 €/m² monatlich |
| Miete < 7 €/m² | 2 €/m² monatlich |
| Heizungsanlage (§555b Nr. 1a) | Zusätzlich max. 0,50 €/m² |
Bei einer Modernisierungsmieterhöhung hast du ein Sonderkündigungsrecht: Du kannst das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats kündigen (§561 BGB).
Staffelmiete (§557a BGB)
- Mieterhöhungen sind fest vereinbart (z. B. jährlich +30 €)
- Zusätzliche Mieterhöhungen nach §558 sind ausgeschlossen
- Die Kappungsgrenze gilt nicht
Indexmiete (§557b BGB)
- Miete wird an den Verbraucherpreisindex gekoppelt
- Anpassung nur bei Änderung des Index
- Erhöhungen nach §558 sind ausgeschlossen
- Modernisierungsumlage nur bei gesetzlicher Pflicht (z. B. Heizungsgesetz)
Mieterhöhung prüfen: Checkliste
Nutze diese Checkliste, um eine Mieterhöhung zu prüfen:
- Ist die Erhöhung in Textform?
- Ist sie begründet (Mietspiegel, Gutachten etc.)?
- Ist die 15-Monats-Frist eingehalten?
- Ist die Kappungsgrenze (20% / 15%) eingehalten?
- Liegt die neue Miete unter/bei der Vergleichsmiete?
- Bezieht sich die Erhöhung auf die Nettokaltmiete?
- Sind die Vergleichswerte plausibel?
Zusammenfassung
| Regel | Wert |
|---|---|
| Kappungsgrenze (normal) | 20% in 3 Jahren |
| Kappungsgrenze (angespannter Markt) | 15% in 3 Jahren |
| Obergrenze | Ortsübliche Vergleichsmiete |
| Sperrfrist | 15 Monate zwischen Erhöhungen |
| Überlegungsfrist Mieter | Bis Ende übernächster Monat |
| Klagefrist Vermieter | 3 Monate nach Überlegungsfrist |
| Modernisierung | 8% der Kosten/Jahr, max. 2-3 €/m² in 6 Jahren |
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