Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Mieterhöhung Häufigkeit kurz erklärt: Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist frühestens alle 15 Monate möglich, mit einem Verlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung. Die Kappungsgrenze begrenzt alle Erhöhungen auf maximal 20 % in 3 Jahren (15 % in Ballungsräumen). Stand: März 2026 | Quellen: § 558 BGB, Deutscher Mieterbund 2025

Mieterhöhung: Die wichtigsten Regeln auf einen Blick

Du hast Post vom Vermieter bekommen: die Miete soll steigen. Aber darf er das schon wieder? Und wie viel ist überhaupt erlaubt?

Mieterhöhung zur Vergleichsmiete: Die Grundregel

Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach §558 BGB. Dafür gelten klare Voraussetzungen:

Die 15-Monats-Regel

Dein Vermieter darf die Miete nur erhöhen, wenn sie seit mindestens 15 Monaten unverändert ist: das Erhöhungsverlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung zugestellt werden.

Beispiel: Deine Miete wurde zum 1. Januar 2025 erhöht. Die nächste Erhöhung kann frühestens am 1. Januar 2026 angekündigt werden und würde dann zum 1. April 2026 wirksam.

Die Kappungsgrenze: Maximal 20 % in 3 Jahren

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt: die Kappungsgrenze nach §558 Abs. 3 BGB begrenzt jede Erhöhung:

Rechenbeispiel: Kappungsgrenze

Deine Kaltmiete beträgt 800 €/Monat. Du wohnst in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt (15 %-Grenze).

• Maximale Erhöhung in 3 Jahren: 800 € × 15 % = 120 €
• Neue Maximalmiete: 920 €/Monat
• Auch wenn die Vergleichsmiete 1.000 € beträgt, mehr als 920 € sind in diesem Zeitraum nicht erlaubt

Staffelmiete: Erhöhungen im Vertrag festgelegt

Bei der Staffelmiete (§557a BGB) stehen die Erhöhungen bereits im Mietvertrag. Das bedeutet:

• Die Erhöhungen kommen automatisch: du musst nicht zustimmen
• Zwischen den Staffeln müssen mindestens 12 Monate liegen
• Während der Staffelmiete sind keine zusätzlichen Erhöhungen zur Vergleichsmiete erlaubt
• Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete

Beispiel Staffelmiete:

• 2024: 900 €
• 2025: 930 €
• 2026: 960 €

Indexmiete: Erhöhung nach Verbraucherpreisindex

Bei der Indexmiete (§557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt:

• Anpassungen sind frühestens 12 Monate nach der letzten Anpassung möglich
• Die Erhöhung muss in Textform erklärt werden
• Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete

Modernisierungserhöhung: Eigene Regeln

Nach einer Modernisierung (§559 BGB) darf der Vermieter die Miete erhöhen, unabhängig von der Kappungsgrenze:

• 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen
• Kappungsgrenze für Modernisierung: max. 3 €/m² in 6 Jahren (bei Mieten ab 7 €/m²)
• Bei Mieten unter 7 €/m²: max. 2 €/m² in 6 Jahren
• Heizungstausch (§555b Nr. 1a BGB): max. zusätzlich 0,50 €/m² in 6 Jahren

Sonderkündigungsrecht

Bei einer Modernisierungsmieterhöhung hast du ein Sonderkündigungsrecht nach §561 BGB: Du kannst zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung kündigen.

Betriebskostenerhöhung

Zahlt ihr eine Betriebskostenpauschale (keine Vorauszahlung), kann der Vermieter bei gestiegenen Betriebskosten die Pauschale erhöhen (§560 BGB). Die Erhöhung wird ab dem übernächsten Monat nach der Erklärung wirksam.

Übersicht: Wie oft darf die Miete steigen?

Was tun, wenn die Mieterhöhung zu hoch ist?

1. Prüfe die Form: Die Erhöhung muss in Textform kommen und begründet sein (§558a BGB), z. B. mit Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen
2. Prüfe die Fristen: 15-Monats-Sperre und Kappungsgrenze eingehalten?
3. Prüfe die Vergleichsmiete: Liegt deine neue Miete wirklich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete?
4. Widersprich schriftlich, wenn die Erhöhung nicht gerechtfertigt ist

Mieterhöhung bei Neuvermietung: Mietpreisbremse beachten

Bei einer Neuvermietung greift zusätzlich die Mietpreisbremse (§556d BGB): Die Miete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das gilt in 627 Städten und Gemeinden in 13 Bundesländern (Stand 2026).

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Wann greift die Mietpreisbremse, und wann die Kappungsgrenze?

Das wird häufig verwechselt. Die wichtigsten Unterschiede:

Welche Städte haben die verschärfte 15-%-Kappungsgrenze?

Die meisten deutschen Großstädte haben die abgesenkte 15-%-Kappungsgrenze:

Bayern: München, Nürnberg, Augsburg, Würzburg, Regensburg und über 130 weitere Gemeinden Berlin: Gesamtes Stadtgebiet Hamburg: Gesamtes Stadtgebiet NRW: Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Dortmund + 55 weitere Städte Baden-Württemberg: Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Mannheim + 89 Gemeinden Hessen: Frankfurt, Darmstadt, Offenbach + 45 Gemeinden Brandenburg: Potsdam + Berliner Umland

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Praxis-Tipps: So schützt du dich

Tipp 1: Datum der letzten Mieterhöhung notieren Notiere wann die letzte Erhöhung wirksam wurde. So siehst du sofort ob die 15-Monats-Frist eingehalten ist.

Tipp 2: Drei-Jahres-Zeitraum berechnen Zähle alle Erhöhungen der letzten 36 Monate zusammen. Übersteigen sie 15 % bzw. 20 %? Dann ist die aktuelle Erhöhung zumindest teilweise unzulässig.

Tipp 3: Begründung genau prüfen Ohne Verweis auf Mietspiegel, 3 Vergleichswohnungen oder Gutachten ist das Erhöhungsverlangen unwirksam: du kannst es komplett ignorieren.

Tipp 4: Nie vorbehaltlos zahlen Wenn du unsicher bist ob die Erhöhung berechtigt ist: zahle unter Vorbehalt weiter. So behältst du dir Ansprüche vor.

Tipp 5: Frist nutzen Du hast bis Ende des übernächsten Monats nach Zugang. Das ist oft mehr Zeit als du denkst, nutze sie für eine sorgfältige Prüfung.

Statistik: Wie oft werden Mieten tatsächlich erhöht?

Der Deutsche Mieterbund erhebt jährlich Daten zur Mietentwicklung. Die Zahlen für 2024/2025:

• Ø jährliche Mieterhöhung bei Bestandsmieten: +3,1 % (Destatis, 2024)
• Anteil der Miethaushalte mit Erhöhung in 2024: ca. 28 %
• Anteil fehlerhafter Mieterhöhungsschreiben: ca. 35 % (Deutscher Mieterbund 2025)
• Häufigster Fehler: fehlende oder fehlerhafte Begründung (18 % aller Fälle)

Drei von zehn Mietern erhalten pro Jahr eine Mieterhöhung, ein Drittel davon ist angreifbar.

Fazit

Die Miete darf nicht beliebig oft steigen. Bei normalen Mietverträgen gilt: maximal alle 15 Monate, begrenzt auf 20 % (bzw. 15 %) in 3 Jahren. Staffel- und Indexmieten folgen eigenen Regeln. 35 % aller Mieterhöhungsschreiben sind fehlerhaft. Das ist keine Theorie: das sind Zahlen vom Deutschen Mieterbund. Prüfen lohnt sich.

Mieterhöhung bei Neubau und Erstvermietung

Bei Neubauten und Erstvermietungen gelten andere Regeln:

• Neubau (Erstbezug nach 2014): Die Mietpreisbremse gilt nicht, der Vermieter kann die Anfangsmiete frei festlegen
• Erstvermietung nach umfassender Modernisierung: Ebenfalls kein Mietpreisbremse-Schutz
• Mieterhöhung im laufenden Vertrag: Dieselben Regeln wie bei Altbauten, Kappungsgrenze, Sperrfrist, Begründungspflicht

Wer in einen Neubau einzieht, zahlt oft mehr. Danach aber gilt die Kappungsgrenze genauso.

Was tun wenn der Vermieter die Fristen ignoriert?

Manche Vermieter erhöhen trotz laufender Sperrfrist oder über die Kappungsgrenze hinaus, und hoffen dass der Mieter nicht widerspricht.

Deine Schritte:

1. Datum der letzten Erhöhung prüfen, war sie weniger als 12 Monate her? → Unwirksam, ignorieren
2. Drei-Jahres-Summe berechnen, liegt die Gesamterhöhung über 15 % / 20 %? → Schriftlich widersprechen
3. Zustimmung verweigern bis Ende des übernächsten Monats nach Zugang
4. Nur den zulässigen Betrag zahlen, nie vorbehaltlos die volle geforderte Erhöhung

Dein Vermieter muss dann klagen um die Erhöhung durchzusetzen. Bei klaren Rechtsverstößen verzichten die meisten Vermieter darauf.

Die Sperrfrist: Wann die nächste Erhöhung erlaubt ist

Nicht nur die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen, auch die Sperrfrist.

Grundregel: Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen (§558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung, nicht mit der Ankündigung.

Beispiel: Mieterhöhung war zum 01.03.2024 wirksam. Nächste Erhöhung: frühestens zum 01.03.2025. Ankündigung dafür kann schon im Dezember 2024 kommen (weil zwischen Ankündigung und Wirksamkeit mindestens 3 Monate liegen).

Ausnahmen von der Sperrfrist: Modernisierungsmieterhöhungen und Staffelmiet-Erhöhungen sind keine "Mieterhöhungen" im Sinne des §558 BGB. Sie unterliegen eigenen Regeln.

Was passiert wenn der Vermieter zu früh erhöht? Die Erhöhung ist unwirksam. Du musst sie nicht zahlen. Erkenne das durch Prüfung des Datums der letzten Erhöhung.

Kappungsgrenze und Sperrfrist kombiniert verstehen

Die beiden Schutzmechanismen wirken zusammen und begrenzen Mieterhöhungen aus zwei Richtungen.

Sperrfrist begrenzt die Häufigkeit: Maximal eine Erhöhung pro Jahr (bei Bestandsmieten nach §558 BGB).

Kappungsgrenze begrenzt die Höhe: Maximal 15 % (oder 20 %) in einem 3-Jahres-Zeitraum, unabhängig davon wie viele Erhöhungen es gab.

Praktisches Beispiel:

• Miete Januar 2022: 800 Euro
• Erhöhung Januar 2023: +80 Euro (10 %), neue Miete 880 Euro ✅ (unter 20 % in 3 Jahren)
• Erhöhung Januar 2024: Vermieter verlangt +100 Euro. Neue Miete wäre 980 Euro.
• Prüfung: 800 Euro × 1,20 = 960 Euro Kappungsgrenze. Vermieter darf maximal auf 960 Euro erhöhen.
• Ergebnis: 980 Euro unzulässig. 960 Euro maximum.

Diesen Mechanismus prüfen die meisten Mieter nicht aktiv. Dabei schützt er bares Geld.

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Häufige Fragen zur Mieterhöhungshäufigkeit

Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen? Bei einer Mieterhöhung zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB): frühestens alle 15 Monate. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung zugestellt werden, wirksam wird die neue Miete dann 3 Monate später.

Was ist der Unterschied zwischen Sperrfrist und Kappungsgrenze? Die Sperrfrist (15 Monate) regelt die zeitliche Häufigkeit, wie oft erhöht werden darf. Die Kappungsgrenze (20 % / 15 % in 3 Jahren) regelt das Ausmaß, wie viel erhöht werden darf. Beides muss eingehalten werden.

Kann der Vermieter zweimal im Jahr erhöhen? Nein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Bei Staffelmiete und Indexmiete gelten eigene Regeln, aber auch dort mindestens 12 Monate Abstand.

Zählen Modernisierungserhöhungen zur Kappungsgrenze? Nein. Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB und Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB werden bei der 20-%-Kappungsgrenze nicht mitgezählt. Sie laufen separat.

Was passiert wenn die Mieterhöhung formell falsch ist? Eine formell falsche Mieterhöhung (keine Begründung, falscher Mietspiegel, Sperrfrist verletzt) ist unwirksam. Du musst weder zustimmen noch zahlen. Dein Vermieter muss ein neues, korrektes Erhöhungsverlangen stellen, und alle Fristen beginnen von vorne.

Das Wichtigste zusammengefasst

• Vergleichsmiete: Frühestens alle 15 Monate, max. 20 % / 15 % in 3 Jahren
• Staffelmiete: Alle 12 Monate, im Vertrag festgelegt, keine Zustimmung nötig
• Indexmiete: Alle 12 Monate, gebunden an Verbraucherpreisindex
• Modernisierung: Unabhängig von der Kappungsgrenze, max. 3 €/m² in 6 Jahren
• 35 % aller Mieterhöhungen fehlerhaft, lohnt sich immer zu prüfen
• Deine Frist: Bis Ende des übernächsten Monats nach Zugang des Verlangens

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Redaktion: MieterGenie. Zuletzt aktualisiert: März 2026.

Quellen: § 558 BGB | § 557a BGB | § 557b BGB | § 559 BGB | Destatis Mikrozensus 2024 | Deutscher Mieterbund Jahresbericht 2025

Die 15-Monats-Sperrfrist in der Praxis

Die Sperrfrist läuft ab dem Datum der letzten Mieterhöhung, nicht ab dem Datum des Schreibens. Wann eine Mieterhöhung "wirksam" wurde, ist manchmal unklar, besonders wenn du widersprochen hast oder eine Einigung erst später erzielt wurde.

Im Zweifel gilt: Der Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete tatsächlich bezahlt wurde, ist der entscheidende Anker. Hast du einer Erhöhung zugestimmt und ab Mai 2024 die neue Miete bezahlt, darf der Vermieter frühestens zum August 2025 die nächste Erhöhung verlangen. Und diese muss dann ab dem übernächsten Monat nach Zugang wirksam werden.

Indexmiete und Staffelmiete: Andere Regeln

Bei Staffelmieten (§ 557a BGB) sind Erhöhungszeitpunkte und -beträge im Vertrag festgelegt. Die 15-Monats-Sperrfrist gilt hier nicht, dafür sind Staffeln in der Vereinbarung gebunden. Du weißt von Anfang an, wann und wie viel die Miete steigt.

Bei Indexmieten (§ 557b BGB) orientiert sich die Miete am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Der Vermieter darf erhöhen wenn der Index gestiegen ist. Aber auch hier: frühestens nach 12 Monaten seit der letzten Erhöhung, und er muss ankündigen.

Wichtig: Indexmieten sind seit 2021 im Neubau beliebter geworden weil sie die Mietpreisbremse umgehen können. Bei einer Indexmiete greift die Mietpreisbremse für Erhöhungsschritte nicht. Aber die Ausgangsmiete unterliegt trotzdem der Mietpreisbremse.

Was tun wenn der Vermieter die Sperrfrist ignoriert?

Kommt das Erhöhungsverlangen zu früh, ist es formell unwirksam. Du musst nichts tun außer: nicht zustimmen.

Schreibe dem Vermieter kurz, dass die 15-Monats-Sperrfrist noch nicht abgelaufen ist und du deshalb nicht zustimmst. Nenne den Zeitpunkt der letzten Erhöhung. Das reicht.

Beharrt der Vermieter trotzdem auf der Erhöhung und droht mit Konsequenzen: Das ist leere Drohung. Ein Gericht würde das Verlangen abweisen. Ohne deine Zustimmung hat er keinen Anspruch.