Mieterhöhung: Die wichtigsten Regeln auf einen Blick
Du hast Post vom Vermieter bekommen — die Miete soll steigen. Aber darf er das schon wieder? Und wie viel ist überhaupt erlaubt?
In diesem Artikel erfährst du genau, wie oft dein Vermieter die Miete erhöhen darf und welche Grenzen das Gesetz setzt.
Die Miete darf bei einem normalen Mietvertrag frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung steigen — und innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % (in angespannten Märkten: 15 %).
Mieterhöhung zur Vergleichsmiete: Die Grundregel
Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach §558 BGB. Dafür gelten klare Voraussetzungen:
Die 15-Monats-Regel
Dein Vermieter darf die Miete nur erhöhen, wenn sie seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Zudem darf das Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung zugestellt werden.
Beispiel: Deine Miete wurde zum 1. Januar 2025 erhöht. Die nächste Erhöhung kann frühestens am 1. Januar 2026 angekündigt werden und würde dann zum 1. April 2026 wirksam.
Die Kappungsgrenze: Maximal 20 % in 3 Jahren
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt — die Kappungsgrenze nach §558 Abs. 3 BGB begrenzt jede Erhöhung:
| Gebiet | Maximale Erhöhung in 3 Jahren |
|---|---|
| Normal | 20 % |
| Angespannter Wohnungsmarkt | 15 % (per Landesverordnung) |
Die 15-%-Kappungsgrenze gilt in vielen Großstädten wie Berlin, München, Hamburg und Köln. Prüfe, ob deine Stadt betroffen ist!
Rechenbeispiel: Kappungsgrenze
Deine Kaltmiete beträgt 800 €/Monat. Du wohnst in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt (15 %-Grenze).
- Maximale Erhöhung in 3 Jahren: 800 € × 15 % = 120 €
- Neue Maximalmiete: 920 €/Monat
- Auch wenn die Vergleichsmiete 1.000 € beträgt — mehr als 920 € sind in diesem Zeitraum nicht erlaubt
Staffelmiete: Erhöhungen im Vertrag festgelegt
Bei der Staffelmiete (§557a BGB) stehen die Erhöhungen bereits im Mietvertrag. Das bedeutet:
- Die Erhöhungen kommen automatisch — du musst nicht zustimmen
- Zwischen den Staffeln müssen mindestens 12 Monate liegen
- Während der Staffelmiete sind keine zusätzlichen Erhöhungen zur Vergleichsmiete erlaubt
- Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete
Beispiel Staffelmiete:
- 2024: 900 €
- 2025: 930 €
- 2026: 960 €
Indexmiete: Erhöhung nach Verbraucherpreisindex
Bei der Indexmiete (§557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt:
- Anpassungen sind frühestens 12 Monate nach der letzten Anpassung möglich
- Die Erhöhung muss in Textform erklärt werden
- Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete
Geplant für 2026: Der Gesetzentwurf „Mietrecht II" sieht vor, Indexmieten auf maximal 3,5 % pro Jahr zu deckeln. Stand Februar 2026 ist das Gesetz noch nicht verabschiedet.
Modernisierungserhöhung: Eigene Regeln
Nach einer Modernisierung (§559 BGB) darf der Vermieter die Miete erhöhen — unabhängig von der Kappungsgrenze:
- 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen
- Kappungsgrenze für Modernisierung: max. 3 €/m² in 6 Jahren (bei Mieten ab 7 €/m²)
- Bei Mieten unter 7 €/m²: max. 2 €/m² in 6 Jahren
- Heizungstausch (§555b Nr. 1a BGB): max. zusätzlich 0,50 €/m² in 6 Jahren
Sonderkündigungsrecht
Bei einer Modernisierungsmieterhöhung hast du ein Sonderkündigungsrecht nach §561 BGB: Du kannst zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung kündigen.
Betriebskostenerhöhung
Zahlt ihr eine Betriebskostenpauschale (keine Vorauszahlung), kann der Vermieter bei gestiegenen Betriebskosten die Pauschale erhöhen (§560 BGB). Die Erhöhung wird ab dem übernächsten Monat nach der Erklärung wirksam.
Übersicht: Wie oft darf die Miete steigen?
| Art der Erhöhung | Frühester Zeitpunkt | Begrenzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§558) | Alle 15 Monate | 20 %/15 % in 3 Jahren |
| Staffelmiete (§557a) | Alle 12 Monate | Im Vertrag festgelegt |
| Indexmiete (§557b) | Alle 12 Monate | An Verbraucherpreisindex gebunden |
| Modernisierung (§559) | Nach Abschluss der Maßnahme | 2–3 €/m² in 6 Jahren |
| Betriebskosten (§560) | Bei Kostenänderung | Tatsächliche Mehrkosten |
Was tun, wenn die Mieterhöhung zu hoch ist?
- Prüfe die Form: Die Erhöhung muss in Textform kommen und begründet sein (§558a BGB) — z. B. mit Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen
- Prüfe die Fristen: 15-Monats-Sperre und Kappungsgrenze eingehalten?
- Prüfe die Vergleichsmiete: Liegt deine neue Miete wirklich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete?
- Widersprich schriftlich, wenn die Erhöhung nicht gerechtfertigt ist
Du hast bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens Zeit, um zu reagieren. Nutze diese Frist!
Mieterhöhung bei Neuvermietung: Mietpreisbremse beachten
Bei einer Neuvermietung greift zusätzlich die Mietpreisbremse (§556d BGB): Die Miete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das gilt in 627 Städten und Gemeinden in 13 Bundesländern (Stand 2026).
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Fazit
Die Miete darf nicht beliebig oft steigen. Bei normalen Mietverträgen gilt: maximal alle 15 Monate, begrenzt auf 20 % (bzw. 15 %) in 3 Jahren. Staffel- und Indexmieten folgen eigenen Regeln. Bei jeder Erhöhung hast du als Mieter das Recht, diese zu prüfen und bei Fehlern zu widersprechen.
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