Renovierung bei Auszug: Muss ich oder nicht?

Renovierung bei Auszug kurz erklärt: Du musst beim Auszug nur renovieren, wenn dein Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält UND du die Wohnung renoviert übernommen hast. Starre Fristenpläne und En. Stand: März 2026 | Quellen: BGB, BetrKV, Deutscher Mieterbund 2025

Renovierung bei Auszug: Die wichtigste Frage beim Umzug

Du ziehst um und dein Vermieter erwartet, dass du die Wohnung frisch gestrichen übergibst? Bevor du zum Farbeimer greifst, lies zuerst diesen Artikel. Denn in den meisten Fällen musst du gar nicht renovieren.

Grundregel: Der Vermieter muss renovieren

Das klingt überraschend, aber: Nach dem Gesetz ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung zuständig, einschließlich der Schönheitsreparaturen (§535 Abs. 1 BGB).

In der Praxis wird diese Pflicht aber oft per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Ob das wirksam ist, hängt von der konkreten Klausel ab.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen umfassen nur optische Arbeiten:

Dazu gehören:

• ✅ Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
• ✅ Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
• ✅ Streichen von Innentüren und Fensterrahmen (Innenseite)
• ✅ Verspachteln von Dübellöchern

Nicht dazu gehören:

• ❌ Parkett abschleifen oder Laminat erneuern
• ❌ Fliesen erneuern
• ❌ Fenster von außen streichen
• ❌ Teppichboden erneuern
• ❌ Schäden an Sanitäranlagen reparieren

Wann musst du renovieren?

Du musst beim Auszug nur dann renovieren, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:

1. Wirksame Klausel im Mietvertrag

Der Mietvertrag muss eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten. Viele ältere Klauseln sind nach aktueller Rechtsprechung unwirksam.

2. Wohnung renoviert übernommen

Du musst die Wohnung in einem renovierten oder renovierungsähnlichen Zustand übernommen haben. Hast du eine unrenovierte Wohnung bezogen, musst du nicht renovieren, auch wenn der Vertrag es vorsieht (BGH, 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14).

3. Renovierung ist tatsächlich fällig

Die Wohnung muss tatsächlich renovierungsbedürftig sein. Wenn du nach nur einem Jahr ausziehst und die Wände noch gut aussehen, gibt es keinen Grund zum Streichen.

Welche Klauseln sind unwirksam?

Der BGH hat in mehreren Grundsatzurteilen zahlreiche Klauseln für unwirksam erklärt:

❌ Starre Fristenpläne

„Der Mieter hat Schönheitsreparaturen in Küche und Bad alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre und in Nebenräumen alle 7 Jahre durchzuführen."

Diese Klausel ist unwirksam, weil sie starre Fristen vorgibt. Nur flexible Formulierungen (z. B. „in der Regel" oder „falls erforderlich") sind zulässig.

❌ Endrenovierungsklausel

„Der Mieter hat die Wohnung bei Auszug renoviert zurückzugeben."

Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie unabhängig vom tatsächlichen Zustand gilt. Sie ist unwirksam.

❌ Fachhandwerker-Klausel

„Die Schönheitsreparaturen sind von einem Fachbetrieb durchführen zu lassen."

Auch unwirksam. Du darfst Schönheitsreparaturen selbst durchführen, sie müssen nur „fachgerecht" sein, also ordentlich aussehen.

❌ Farbwahlklausel beim Auszug

„Die Wohnung ist beim Auszug in weißer Farbe zurückzugeben."

Eine Klausel, die eine bestimmte Farbe beim Auszug vorschreibt, ist unwirksam (BGH, 22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07). Erlaubt ist nur die Vorgabe, dass bei Rückgabe in neutralen, hellen Farben gestrichen sein muss.

Was tun, wenn der Vermieter renovieren verlangt?

Schritt 1: Mietvertrag prüfen

Lies die Schönheitsreparaturklausel genau. Enthält sie starre Fristen oder eine Endrenovierungspflicht? Dann ist sie wahrscheinlich unwirksam.

Schritt 2: Übergabeprotokoll prüfen

Hast du ein Übergabeprotokoll vom Einzug? Wenn daraus hervorgeht, dass die Wohnung unrenoviert war, musst du nicht renovieren.

Schritt 3: Ruhig bleiben

Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach einbehalten, nur weil du nicht renoviert hast. Er muss dir die Kaution innerhalb einer angemessenen Frist (3, 6 Monate) zurückgeben. Tut er das nicht, fordere sie schriftlich zurück.

Sonderfall: Individuelle Vereinbarung

Achtung: Alles oben Gesagte gilt für Formularverträge (vorgedruckte Standardverträge). Wenn du eine individuelle Vereinbarung mit deinem Vermieter getroffen hast (z. B. handschriftlich ergänzt und ausgehandelt), können andere Regeln gelten.

Übersicht: Muss ich renovieren?

Fazit

In den meisten Fällen musst du beim Auszug nicht renovieren. Prüfe deinen Mietvertrag sorgfältig und lass dich nicht unter Druck setzen. Im Zweifel lohnt sich eine Beratung beim Mieterverein oder Anwalt.

Häufige Streitpunkte: Wann Gerichte Mietern Recht geben

Renovierungsstreitigkeiten landen regelmäßig vor Gerichten. Das Ergebnis überrascht viele: Mieter gewinnen häufig.

Schönheitsreparaturen: Der BGH hat seit 2015 zahlreiche Klauseln für unwirksam erklärt. Starre Fristen wie "alle 3 Jahre Küche streichen" sind nichtig. Ebenso Quotenabgeltungsklauseln. Wer trotzdem renoviert, tut es freiwillig.

Endrenovierung: Die Pflicht zur Endrenovierung beim Auszug ist nur wirksam, wenn die Wohnung beim Einzug frisch renoviert übergeben wurde. Unrenoviert eingezogen? Keine Renovierungspflicht beim Auszug.

Was Mieter wissen müssen: Renovierungsklauseln sind komplex. Gib eine strittige Klausel niemals ohne Prüfung auf. Im Zweifel: Mieterverein fragen oder MieterGenie nutzen.

Kurz-Fazit Renovierung: Lies Klauseln kritisch. Viele sind unwirksam. Im Zweifel: Mieterverein fragen bevor du renovierst.

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Häufige Fragen

Muss ich beim Auszug die Wohnung streichen? Nur wenn dein Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält UND du die Wohnung in renoviertem Zustand übernommen hast. Ohne gültige Klausel: keine Pflicht zum Streichen.

Welche Renovierungsklauseln sind unwirksam? Unwirksam sind: Starre Fristenpläne (z. B. „alle 3/5/7 Jahre"), Klauseln die Fachhandwerker vorschreiben, Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Zustand, und Klauseln die renovierungsbedürftige Wohnungen betreffen.

Was sind Schönheitsreparaturen? Dazu gehören: Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, Streichen von Heizkörpern, Innentüren und Fensterrahmen (Innenseite), sowie das Verspachteln von Dübellöchern. NICHT dazu gehören: Parkett abschleifen, Fliesen erneuern oder Fenster von außen streichen.

Was passiert, wenn ich unrenoviert eingezogen bin? Wenn du die Wohnung unrenoviert übernommen hast, musst du sie auch nicht renoviert zurückgeben, selbst wenn der Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel enthält (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14).

Darf der Vermieter die Kaution wegen fehlender Renovierung einbehalten? Nur wenn eine wirksame Renovierungspflicht besteht und du dieser nicht nachgekommen bist. Ist die Klausel unwirksam, darf der Vermieter die Kaution nicht für Renovierungskosten einbehalten. Du kannst die Kaution dann zurückfordern.

Renovierungspflicht: Was sagt der BGH?

Der BGH hat in mehreren Urteilen die Rechte von Mietern gestärkt:

BGH VIII ZR 185/14: Wer eine unrenovierte Wohnung bezogen hat und keine angemessene Entschädigung erhalten hat, muss nicht renovieren, auch wenn eine Renovierungsklausel im Vertrag steht.

BGH VIII ZR 316/06: Starre Renovierungsfristen ("alle X Jahre") sind unwirksam. Nur flexible Klauseln mit Tatsächlichkeitsbezug sind zulässig.

Fazit: Viele Renovierungsklauseln in älteren Mietverträgen sind schlicht unwirksam. Prüfe deinen Vertrag.

Welche Renovierungsklauseln sind wirksam?

Was musst du bei Auszug wirklich machen?

Ohne wirksame Renovierungsklausel: gar nichts außer normale Schäden durch vertragswidrigen Gebrauch beseitigen.

Mit wirksamer Klausel: Nur fällige Schönheitsreparaturen in neutralen Farben.

Neutral bedeutet: Weiß, Cremeweiß, Hellgrau, Beige. Kein Knallrot oder Türkis, auch wenn du das gerne magst.

Praktischer Tipp: Einzugs-Protokoll

Bei Einzug: Alles fotografieren. Jeder Kratzer, jede Verfärbung. Das Protokoll unterschreiben. So kannst du bei Auszug beweisen: Dieser Schaden war schon da.

Fehlte das Einzugsprotokoll? Dann liegt die Beweislast beim Vermieter. Er muss nachweisen, dass ein Schaden durch dich entstanden ist.

Checkliste: Was du bei Einzug und Auszug beachten musst

Bei Einzug:

• Wohnungszustand fotografieren (jeder Kratzer, jede Verfärbung)
• Übergabeprotokoll anfertigen und beide unterschreiben lassen
• Renovierungsklausel im Mietvertrag prüfen (wirksam oder nicht?)
• Wurde unrenoviert übergeben? → BGH-Schutz prüfen

Bei Auszug:

• Schönheitsreparaturklausel nochmal prüfen (unwirksam = du musst nichts tun)
• Normale Abnutzung ≠ zu beseitigender Schaden
• Nur tatsächliche Schäden durch vertragswidrigen Gebrauch sind ersatzpflichtig
• Übergabeprotokoll bei Rückgabe verlangen + unterschreiben

Wichtigste Erkenntnis: Wenn du bei Einzug kein Protokoll unterschrieben hast und der Vermieter Schäden behauptet, er muss beweisen, dass diese Schäden durch dich entstanden sind.

Farben beim Auszug: Was ist erlaubt?

Ein häufiger Streit: Der Vermieter will weiße Wände, du hast bunte Farben verwendet. Was gilt?

Du hast das Recht deine Wohnung zu renovieren, auch in Farben. Aber: Bei Auszug musst du in einen "verkehrsüblichen" Zustand zurückversetzen. Das bedeutet: Neutrale Farben die gut übermalbar sind.

Was ist neutral? Weißtöne, helles Grau, Beige. Kein Leuchtgrün, kein Knallrot.

Was wenn die Klausel unwirksam ist? Dann musst du gar nicht renovieren. Du musst auch nicht in weiß zurückstreichen. Normale Gebrauchsspuren bleiben.

BGH-Linie: Wer eine weiß gestrichene Wohnung bunt gestaltet und auszieht, muss nur dann zurückstreichen wenn eine wirksame Renovierungsklausel das verlangt. Fehlt die wirksame Klausel: keine Pflicht.

Praxis-Tipp: Lass Fotos beim Einzug und Auszug machen. Dann gibt es keinen Streit über den Zustand.

Weiterführende Quellen

• BGH VIII ZR 316/06, Starre Fristen unwirksam
• BGH VIII ZR 185/14, Unrenovierte Wohnung
• BGH VIII ZR 198/13, Schönheitsreparaturen
• § 535 BGB, Mietzins und Mieterhaltungspflicht

Fazit: Prüfe deine Renovierungsklausel. Viele sind unwirksam. Und dann schuldest du nichts.

Stand: März 2026 | Rechtsprechung entwickelt sich, für deinen konkreten Fall Mieterverein kontaktieren.

Das Wichtigste auf einen Blick

Mietrecht ist komplex. Aber die wichtigsten Rechte sind einfach:

1. Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung maximal 10 % über dem Mietspiegel. Rüge stellen wenn überschritten.
2. Nebenkostenabrechnung: Nur die 17 BetrKV-Kostenarten. Frist: 12 Monate. Widerspruch: 12 Monate nach Zugang.
3. Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen in 3 Jahren maximal 15, 20 % steigen.
4. Renovierung: Viele Klauseln unwirksam. Im Zweifel: Mieterverein fragen.
5. Kaution: Maximal 3 Nettomieten. Rückzahlung: 3, 6 Monate nach Auszug.

Brauchst du Hilfe? MieterGenie prüft Mietpreisbremse und Nebenkostenabrechnung digital, schnell und günstig. → mietergenie.de

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall: Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

Kurz-FAQ Renovierung

Muss ich bei Auszug streichen wenn keine Renovierungsklausel im Vertrag steht? Nein, ohne wirksame Klausel keine Renovierungspflicht.

Kann ich farbig streichen? Ja, während des Mietverhältnisses sind bunte Wände erlaubt. Bei Auszug nur neutral wenn eine wirksame Klausel das verlangt.

Was kostet eine Renovierung im Streit? Wenn der Vermieter unberechtigt Renovierungskosten fordert, können das Hunderte bis Tausende Euro sein, Recht haben lohnt sich.

Wann ist eine Renovierungsklausel wirksam?

Nicht jede Klausel im Mietvertrag ist automatisch unwirksam. Es gibt Klauseln, die der BGH akzeptiert. Und solche, die er kassiert hat.

Wirksam:

• Einfache Übertragung der Schönheitsreparaturen ohne starre Fristen ("wenn nötig")
• Klauseln, die nur auf objektiven Renovierungsbedarf abstellen
• Regelungen für frisch renoviert übergebene Wohnungen

Unwirksam (BGH-Rechtsprechung):

• Starre Fristen: "spätestens alle 3/5/7 Jahre", unwirksam seit BGH 2015
• Endrenovierungsklausel bei nicht renoviert übernommener Wohnung, unwirksam
• Quotenabgeltungsklausel ("anteilig nach Wohnzeit"), unwirksam seit BGH 2015
• Klauseln die "weiß oder hellfarben" vorschreiben, überwiegend unwirksam

Rechenbeispiel, wie viel Geld das bedeutet:

Vermieter fordert Endrenovierung bei Auszug: Malerbetrieb-Angebot 2.400 €. Klausel im Mietvertrag: starre 5-Jahres-Frist. Ergebnis: Klausel unwirksam → keine Renovierungspflicht → du sparst 2.400 €.

Wenn dein Vermieter Renovierungskosten nach dem Auszug fordert, lohnt es sich, die Klausel juristisch prüfen zu lassen. In vielen Altverträgen stecken unwirksame Klauseln.

Was Vermieter nach dem Auszug nicht dürfen

Viele Vermieter versuchen nach dem Auszug, Kosten vom Mieter zu verlangen, auch wenn dafür keine Grundlage besteht. Das ist nicht nur ärgerlich, sondern oft rechtswidrig.

Keine Zahlung ohne Nachweis. Der Vermieter muss konkret belegen, was er warum renoviert hat. Pauschale Forderungen ("Wohnung muss komplett renoviert werden") sind nicht durchsetzbar. Ohne Rechnung, ohne Kostenvoranschlag, ohne Beweis: keine Zahlung.

Schadensersatz ist nicht dasselbe wie Schönheitsreparatur. Normaler Verschleiß, Kratzer im Boden, vergilbte Tapeten, Gebrauchsspuren an Türen, ist kein Schaden. Den trägt der Vermieter. Nur tatsächliche Beschädigungen, die über normalen Gebrauch hinausgehen, sind ersatzpflichtig.

Frist für Kautionsabzüge. Der Vermieter darf nicht monatelang warten. Nach BGH-Rechtsprechung muss er spätestens 6 Monate nach Auszug abrechnen. Danach ist der Anspruch in vielen Fällen verwirkt. Kaution ohne Begründung einfach einbehalten? Das ist eine der häufigsten Streitursachen, und oft ein schnell lösbares Problem.

Wer seinen Vermieter auf unberechtigte Forderungen aufmerksam machen will, braucht ein klares Schreiben, keine langen Erklärungen, nur Fakten und die Aufforderung zur Rückzahlung.