Renovierung bei Auszug: Die wichtigste Frage beim Umzug
Du ziehst um und dein Vermieter erwartet, dass du die Wohnung frisch gestrichen übergibst? Bevor du zum Farbeimer greifst — lies zuerst diesen Artikel. Denn in den meisten Fällen musst du gar nicht renovieren.
Laut Haus & Grund sind rund 90 % aller Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen unwirksam. Das bedeutet: Die meisten Mieter renovieren freiwillig, obwohl sie nicht müssten.
Grundregel: Der Vermieter muss renovieren
Das klingt überraschend, aber: Nach dem Gesetz ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung zuständig — einschließlich der Schönheitsreparaturen (§535 Abs. 1 BGB).
In der Praxis wird diese Pflicht aber oft per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Ob das wirksam ist, hängt von der konkreten Klausel ab.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen umfassen nur optische Arbeiten:
Dazu gehören:
- ✅ Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
- ✅ Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
- ✅ Streichen von Innentüren und Fensterrahmen (Innenseite)
- ✅ Verspachteln von Dübellöchern
Nicht dazu gehören:
- ❌ Parkett abschleifen oder Laminat erneuern
- ❌ Fliesen erneuern
- ❌ Fenster von außen streichen
- ❌ Teppichboden erneuern
- ❌ Schäden an Sanitäranlagen reparieren
Wann musst du renovieren?
Du musst beim Auszug nur dann renovieren, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:
1. Wirksame Klausel im Mietvertrag
Der Mietvertrag muss eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten. Viele ältere Klauseln sind nach aktueller Rechtsprechung unwirksam.
2. Wohnung renoviert übernommen
Du musst die Wohnung in einem renovierten oder renovierungsähnlichen Zustand übernommen haben. Hast du eine unrenovierte Wohnung bezogen, musst du nicht renovieren — auch wenn der Vertrag es vorsieht (BGH, 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14).
3. Renovierung ist tatsächlich fällig
Die Wohnung muss tatsächlich renovierungsbedürftig sein. Wenn du nach nur einem Jahr ausziehst und die Wände noch gut aussehen, gibt es keinen Grund zum Streichen.
Welche Klauseln sind unwirksam?
Der BGH hat in mehreren Grundsatzurteilen zahlreiche Klauseln für unwirksam erklärt:
❌ Starre Fristenpläne
„Der Mieter hat Schönheitsreparaturen in Küche und Bad alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre und in Nebenräumen alle 7 Jahre durchzuführen."
Diese Klausel ist unwirksam, weil sie starre Fristen vorgibt. Nur flexible Formulierungen (z. B. „in der Regel" oder „falls erforderlich") sind zulässig.
❌ Endrenovierungsklausel
„Der Mieter hat die Wohnung bei Auszug renoviert zurückzugeben."
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie unabhängig vom tatsächlichen Zustand gilt. Sie ist unwirksam.
❌ Fachhandwerker-Klausel
„Die Schönheitsreparaturen sind von einem Fachbetrieb durchführen zu lassen."
Auch unwirksam. Du darfst Schönheitsreparaturen selbst durchführen — sie müssen nur „fachgerecht" sein, also ordentlich aussehen.
❌ Farbwahlklausel beim Auszug
„Die Wohnung ist beim Auszug in weißer Farbe zurückzugeben."
Eine Klausel, die eine bestimmte Farbe beim Auszug vorschreibt, ist unwirksam (BGH, 22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07). Erlaubt ist nur die Vorgabe, dass bei Rückgabe in neutralen, hellen Farben gestrichen sein muss.
Vorsicht: Wenn du deine Wohnung in einer ungewöhnlichen Farbe (z. B. schwarz oder knallrot) gestrichen hast, musst du sie vor dem Auszug in einer neutralen Farbe zurückgeben — unabhängig von der Klausel.
Was tun, wenn der Vermieter renovieren verlangt?
Schritt 1: Mietvertrag prüfen
Lies die Schönheitsreparaturklausel genau. Enthält sie starre Fristen oder eine Endrenovierungspflicht? Dann ist sie wahrscheinlich unwirksam.
Schritt 2: Übergabeprotokoll prüfen
Hast du ein Übergabeprotokoll vom Einzug? Wenn daraus hervorgeht, dass die Wohnung unrenoviert war, musst du nicht renovieren.
Schritt 3: Ruhig bleiben
Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach einbehalten, nur weil du nicht renoviert hast. Er muss dir die Kaution innerhalb einer angemessenen Frist (3–6 Monate) zurückgeben. Tut er das nicht, fordere sie schriftlich zurück.
Dokumentiere den Zustand der Wohnung bei Auszug mit Fotos und Zeugen. Das schützt dich vor ungerechtfertigten Forderungen.
Sonderfall: Individuelle Vereinbarung
Achtung: Alles oben Gesagte gilt für Formularverträge (vorgedruckte Standardverträge). Wenn du eine individuelle Vereinbarung mit deinem Vermieter getroffen hast (z. B. handschriftlich ergänzt und ausgehandelt), können andere Regeln gelten.
Übersicht: Muss ich renovieren?
| Situation | Renovierungspflicht? |
|---|---|
| Keine Klausel im Vertrag | ❌ Nein |
| Starre Fristenklausel | ❌ Nein (unwirksam) |
| Endrenovierungsklausel | ❌ Nein (unwirksam) |
| Wirksame Klausel + renoviert eingezogen | ✅ Ja, wenn fällig |
| Wirksame Klausel + unrenoviert eingezogen | ❌ Nein |
| Individuelle Vereinbarung | ⚠️ Kommt darauf an |
Fazit
In den meisten Fällen musst du beim Auszug nicht renovieren. Prüfe deinen Mietvertrag sorgfältig und lass dich nicht unter Druck setzen. Im Zweifel lohnt sich eine Beratung beim Mieterverein oder Anwalt.