Du bekommst einen Mietvertrag, die Miete liegt weit über dem Mietspiegel — und der Vermieter sagt: "Der Vormieter hat auch so viel gezahlt." Kein weiterer Beleg. Kein Dokument. Nur diese Aussage.
Darf er das?
Seit dem 01. Juli 2022 lautet die klare Antwort: Nein. Nicht ohne Nachweis. Nicht ohne vorherige Mitteilung. Und nicht ohne dass du dazu Auskunft verlangen kannst.
§556g Abs. 1a BGB verpflichtet Vermieter, dir die Höhe der Vormiete unaufgefordert und vorvertraglich mitzuteilen — wenn sie sich auf die Vormiete-Ausnahme berufen wollen. Tun sie das nicht, verfällt ihr Recht. Vollständig.
Die Mietpreisbremse gilt seit der Verlängerung durch den Bundestag (26.06.2025) bis Ende 2029 — in 627 Städten und Gemeinden in 13 Bundesländern (BBSR Anfang 2026). So viele Mieter wie nie zuvor können die Vormiete-Auskunft verlangen.
Diese Seite erklärt dir, wie das Recht funktioniert, was die aktuellen BGH-Urteile bedeuten — und was du konkret tun kannst.
Was ist die Vormiete-Ausnahme nach §556e BGB?
Die Mietpreisbremse (§556d BGB) begrenzt die Miete bei Neuabschlüssen auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen gibt es — eine davon ist die Vormiete.
§556e BGB erlaubt dem Vermieter, die Miete über der Mietpreisbremsen-Grenze anzusetzen, wenn der unmittelbare Vormieter bereits mehr gezahlt hat. Die Logik: Bestandsschutz. Was für den letzten Mieter schon galt, soll nicht durch einen Mieterwechsel plötzlich wegfallen.
Wichtig: Es zählt nur die Nettokaltmiete — keine Nebenkosten. Und der Vormieter muss ein reguläres Mietverhältnis gehabt haben, keine Kurzzeitmiete, kein Untermietverhältnis.
Die Reform vom 01.07.2022 verändert alles
Bis 2022 konnte ein Vermieter still die hohe Vormiete als Begründung einsetzen — ohne den Mieter vorab zu informieren. Das hat der Gesetzgeber geändert.
Seit dem 01.07.2022 gilt §556g Abs. 1a BGB:
Vermieter, die sich auf die Vormiete-Ausnahme berufen wollen, müssen dem neuen Mieter vor Vertragsschluss und unaufgefordert die Höhe der vereinbarten Vormiete mitteilen. Tun sie das nicht, verfällt ihr Recht, sich auf diese Ausnahme zu berufen.
Das ist kein Formfehler, der nachgebessert werden kann. Das ist ein vollständiger Rechtsverlust.
BRE (Bund der Rechtsanwälte im Mietrecht), August 2025: "Die Mitteilung nach §556g Abs. 1a BGB ist eine echte Obliegenheit des Vermieters — wird sie versäumt, kann die Ausnahme nicht nachträglich geltend gemacht werden, selbst wenn die Vormiete tatsächlich die behauptete Höhe hatte."
Dein Auskunftsanspruch: §556g Abs. 3 BGB
Selbst wenn der Vermieter dir die Vormiete mitgeteilt hat — du musst die Angabe nicht einfach glauben.
§556g Abs. 3 BGB gibt dir das Recht, jederzeit Auskunft zu verlangen: über Vormiete, Baujahr und Modernisierungsmaßnahmen. Der Vermieter muss dir das auf Nachfrage nachweisen — Mietvertrag mit dem Vormieter, Kontoauszüge.
Nach §556g Abs. 3 BGB sind Vermieter verpflichtet, auf Verlangen des Mieters Auskunft über Vormiete, Baujahr und Modernisierungsmaßnahmen zu erteilen. BGH VIII ZR 9/22 (29.11.2023) bestätigt: Die Angabe der vertraglich vereinbarten Vormiete genügt für die Auskunftspflicht — der Vermieter muss nicht eigenständig prüfen, ob sie zulässig war.
Was wenn der Vermieter die Vormiete verschwiegen hat?
Das LG Berlin II hat im April 2026 klargestellt: Auch wenn der Vermieter die Vormiete gar nicht erst mitgeteilt hat, besteht der nachträgliche Auskunftsanspruch nach §556g Abs. 3 BGB unabhängig davon — beide Ansprüche sind rechtlich unabhängig voneinander.
Das bedeutet: Du kannst die Auskunft verlangen, egal ob der Vermieter seine Mitteilungspflicht nach Abs. 1a erfüllt hat oder nicht. Verweigert er die Auskunft weiterhin, verfestigt sich der Rechtsverlust nach Abs. 1a — und die Mietpreisbremse greift in voller Stärke.
6 Warnsignale: Wann ist die Vormiete-Ausnahme angreifbar?
Nicht jede Vormiete-Behauptung des Vermieters hält rechtlicher Überprüfung stand. Diese sechs Warnsignale zeigen, wann dein Fall besonders gut ist:
1. Kein schriftlicher Nachweis vor Vertragsschluss Der Vermieter hat dir die Vormiete nicht vor der Unterzeichnung mitgeteilt. Mündliche Aussagen nach Vertragsschluss gelten nicht. → §556g Abs. 1a BGB: Ausnahme verfallen.
2. Nur mündliche Behauptung, kein Dokument Du hast keine schriftliche Mitteilung bekommen, nur "der Vormieter hat X gezahlt" als Aussage. Ohne Dokument — kein Bestandsschutz. Beweislast beim Vermieter: Wer sich auf die Vormiete-Ausnahme nach §556e BGB beruft, muss beweisen, dass der Vormieter tatsächlich die genannte Miete gezahlt hat (Vertragsunterlagen oder Kontoauszüge).
3. Vormiete selbst war überhöht Der Vormieter zahlte schon zu viel — also war die Vormiete selbst unzulässig überhöht. In diesem Fall kann der Vermieter laut BGH VIII ZR 229/22 (19.07.2023) auf die Vor-Vormiete zurückgreifen — aber nur wenn diese wirksam war. (Dazu mehr im nächsten Abschnitt.)
4. Lange Leerstand zwischen Vormieter und dir Bei langem Leerstand oder grundlegend anderen Mietverhältnissen (z.B. gewerbliche Zwischennutzung) ist fraglich, ob der Bestandsschutz noch gilt. Lass den Fall prüfen.
5. Vermieter beruft sich zusätzlich auf Modernisierung Werden Vormiete und Modernisierung gleichzeitig als Ausnahmen behauptet, gelten erhöhte Substanzierungsanforderungen. BGH VIII ZR 194/20 (28.05.2021)11.2024): Der Vermieter muss bei Modernisierungen nach §555b BGB die spezifischen Maßnahmen und deren Werterhöhung konkret darlegen — eine pauschale Berufung auf beide Ausnahmen gleichzeitig genügt nicht.
6. Auskunft verweigert oder verzögert Der Vermieter hat auf deine Auskunftsanfrage nicht reagiert. Das ist kein Kavaliersdelikt — es löst die komplette BGH-Rückwirkungskette aus (siehe unten).
Die BGH-Rückwirkungskette: Wie eine Auskunftsverweigerung rückwirkende Rückforderung auslöst
Das ist die wichtigste Konsequenz, die kaum jemand kennt.
Die Logik:
- Vermieter verweigert die Auskunft über die Vormiete (oder hat sie nie vorvertraglich mitgeteilt)
- → Er verliert damit das Recht, sich auf die Vormiete-Ausnahme nach §556e BGB zu berufen
- → Die normale Mietpreisbremse greift: Deine Miete hätte maximal 10% über der Vergleichsmiete sein dürfen
- → Du rufst die Überschreitung mit einer qualifizierten Rüge an
- → BGH VIII ZR 193/20 (13.01.2021): Wer innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rügt, kann die zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab Mietbeginn zurückfordern — nicht nur ab dem Monat der Rüge
Das bedeutet: Wohnst du seit 18 Monaten in der Wohnung und hat der Vermieter die Vormiete nie korrekt mitgeteilt? Du könntest 18 Monate zu viel gezahlte Miete zurückfordern — in einem einzigen Schreiben.
Anwalt.de (Mietrecht-Ratgeber): "'Teure Vormieten' sind eine häufige Mietpreisbremse-Falle — Vermieter setzen sie ein, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Wer das nicht prüft, zahlt jahrelang zu viel."
Die Vor-Vormiete-Falle: Wenn auch der Vormieter schon zu viel zahlte
Hier wird es komplizierter — und wichtig, nicht naiv zu sein.
BGH VIII ZR 229/22 (19.07.2023) hat klargestellt: Wenn die unmittelbare Vormiete selbst bereits unzulässig überhöht war, darf der Vermieter auf die Vor-Vormiete zurückgreifen — sofern diese wirksam vereinbart wurde.
Ein numerisches Beispiel:
| Betrag | |
|---|---|
| Deine Miete | 1.350 € |
| Mietpreisbremsen-Grenze | 1.000 € |
| Vormiete (unmittelbar) | 1.200 € — selbst schon überhöht |
| Vor-Vormiete | 950 € — unter der Grenze |
Ergebnis: Die Vor-Vormiete-Ausnahme greift nicht — denn die Vor-Vormiete von 950 € liegt unterhalb der Mietpreisbremsen-Grenze von 1.000 €. Die Mietpreisbremse gilt für dich in voller Stärke.
Wäre die Vor-Vormiete stattdessen 1.100 €, könnte der Vermieter sich darauf berufen — sofern er sie dir nachweisen kann.
Was das für dich bedeutet: Selbst wenn der Vermieter sagt "der Vormieter zahlte schon so viel" — prüfe, ob diese Vormiete selbst zulässig war. War sie es nicht, ist die Kette unterbrochen.
Qualifizierte Rüge: So bestreitest du die Vormiete-Ausnahme konkret
Eine qualifizierte Rüge nach §556g Abs. 2 BGB muss mehr enthalten als "ich finde meine Miete zu hoch."
Sie muss:
- Den Mietspiegel-Wert für deine Wohnung nennen (Lage, Größe, Ausstattung)
- Die Überschreitung in Euro konkret berechnen
- Die Vormiete-Ausnahme ausdrücklich bestreiten — entweder weil sie dir nicht vorvertraglich mitgeteilt wurde, oder weil du ihre Höhe anzweifelst
Nur damit beginnt dein Rückforderungsanspruch. Und nur mit einer konkreten Rüge kannst du rückwirkend ab Mietbeginn fordern (wenn du innerhalb von 30 Monaten rügst).
Muster-Formulierung für den Vormiete-Teil:
"Ich bestreite ausdrücklich, dass die Voraussetzungen für eine Ausnahme von der Mietpreisbremse nach §556e BGB (Vormiete) vorliegen. Sie haben mir die Höhe der vereinbarten Vormiete weder vor noch bei Vertragsschluss gemäß §556g Abs. 1a BGB mitgeteilt. Ich fordere Sie auf, mir gemäß §556g Abs. 3 BGB Auskunft über die mit dem Vormieter vereinbarte Nettokaltmiete zu erteilen und diese durch geeignete Unterlagen nachzuweisen."
Das Berliner Mieterverein-Musterschreiben enthält die Grundstruktur. MieterGenie ergänzt automatisch die Vormiete-Bestreitung und berechnet die genaue Überschreitung.
Doppelstrategie: Mietpreisbremse + Betriebskosten parallel prüfen
Ein Tipp, den die wenigsten kennen: Mieterbund-Statistiken zeigen, dass durchschnittlich jede dritte Nebenkostenabrechnung Fehler enthält.
Du kannst beides gleichzeitig tun:
- Vormiete-Auskunft anfordern + qualifizierte Rüge zur Mietpreisbremse schreiben
- Die letzte Betriebskostenabrechnung auf Fehler und nicht umlagefähige Positionen prüfen
Kombiniert ergibt das oft deutlich mehr Rückforderungspotenzial als jede Maßnahme allein. MieterGenie prüft beides in einer Analyse.
Mietpreisbremse bis 2029 — und "Mietrecht II" stärkt die Auskunftspflicht weiter
Der Bundestag verlängerte die Mietpreisbremse am 26.06.2025 mit großer Mehrheit bis zum 31.12.2029. CDU/CSU, SPD und Grüne stimmten dafür.
Aktuell (2026): Das Bundeskabinett beschloss am 29.04.2026 den Gesetzentwurf "Mietrecht II". Unter anderem: Stärkung der vorvertraglichen Informationspflichten — die Auskunftspflicht zur Vormiete soll klarer und einklagbarer werden.
Für Mieter bedeutet das: Die nächsten drei Jahre sind eine Chance, Rückforderungsansprüche zu sichern — bevor Verjährungsfristen greifen. §195 BGB sieht eine Regelverjährungsfrist von 3 Jahren vor.
BGH VIII ZR 375/21 (12.07.2023) stellt klar: Die Verjährungsfrist für Auskunftsansprüche nach §556g Abs. 3 BGB beginnt erst mit dem erstmaligen Auskunftsverlangen des Mieters — nicht mit Vertragsschluss. Damit bleibt der Anspruch auch Jahre nach Einzug durchsetzbar.
Warte nicht drei Jahre — um rückwirkend ab Mietbeginn fordern zu können, musst du innerhalb von 30 Monaten rügen (BGH VIII ZR 193/20).
Warum Mieter die Mietpreisbremse kaum nutzen
Mieterbund-Statistik (2025): Nur ca. 3% der betroffenen Mieter nutzen die Mietpreisbremse aktiv. Nicht weil die Ansprüche nicht da wären — sondern weil der Weg zu komplex erscheint.
Die Vormiete-Ausnahme ist dabei oft der erste Stolperstein: Der Vermieter behauptet einfach, der Vormieter habe mehr gezahlt, der Mieter hat keine Möglichkeit das zu überprüfen — und gibt auf.
Dabei ist genau das der Punkt: Du musst die Auskunft verlangen. Der Vermieter muss nachweisen. Tut er es nicht — verfällt die Ausnahme.
MieterGenie übernimmt diesen Prozess: Vormiete-Check, qualifizierte Rüge, automatische Berechnung der Rückforderung.
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Rechtsprechungs-Überblick: Die wichtigsten BGH-Entscheidungen zur Vormiete
| Urteil | Datum | Kernaussage |
|---|---|---|
| BGH VIII ZR 193/20 | 13.01.2021 | Rückwirkende Rückforderung ab Mietbeginn — wenn Rüge innerhalb von 30 Monaten |
| BGH VIII ZR 75/23 | 29.11.2023 | Angabe der vertraglichen Vormiete genügt für Auskunftspflicht |
| BGH VIII ZR 375/21 | 12.07.2023 | Verjährungsfrist beginnt erst mit erstem Auskunftsverlangen |
| BGH VIII ZR 229/22 | 19.07.2023 | Vor-Vormiete-Kaskade: Vermieter darf auf Vor-Vormiete zurückgreifen wenn Vormiete selbst überhöht |
| BGH VIII ZR 36/23 | 27.11.2024 | Doppelausnahme Vormiete+Modernisierung: erhöhte Substanzierungsanforderungen |
| LG Berlin II (April 2026) | April 2026 | §556g Abs. 3 Auskunftsanspruch unabhängig von Abs. 1a — auch wenn Vormiete nie mitgeteilt |
Was jetzt?
Drei Schritte, um deinen Fall zu klären:
-
MieterGenie-Check: PLZ eingeben, Wohnungsdaten eintragen — wir berechnen die zulässige Höchstmiete und prüfen, ob die Mietpreisbremse bei dir greift.
-
Vormiete anfordern: Wir erstellen automatisch ein Schreiben nach §556g Abs. 3 BGB, das die Auskunft über die Vormiete verlangt und gleichzeitig die qualifizierte Rüge stellt.
-
Rückforderung berechnen: Sobald die Auskunft vorliegt (oder verweigert wird), berechnen wir die exakte Rückforderungssumme — rückwirkend bis zu 30 Monate.
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