Mietpreisbremse Rechner: Zahle ich zu viel?

Mietpreisbremse Rechner kurz erklärt: Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Formel: Vergleichsmiete × 1,10 = zulässige Höchstmiete. Wer mehr zahlt, kann rückwirkend bis zu 30 Monate zurückfordern. Stand: März 2026 | Quellen: § 556d BGB, BMWSB Wohngeldstatistik 2025

Mietpreisbremse Rechner: So prüfst du deine Miete

Du fragst dich, ob deine Miete zu hoch ist? Mit der Mietpreisbremse kannst du das in wenigen Schritten selbst berechnen. In diesem Artikel zeigen wir dir, wie der Rechner funktioniert, mit konkreten Beispielen aus deutschen Großstädten.

Die Grundformel der Mietpreisbremse

Die Berechnung ist im Kern einfach (§556d BGB):

Zulässige Höchstmiete = Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10

Das bedeutet: Deine Nettokaltmiete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Schritt-für-Schritt: So rechnest du

Schritt 1: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Die ortsübliche Vergleichsmiete findest du im qualifizierten Mietspiegel deiner Stadt. Sie hängt ab von:

• Lage der Wohnung
• Größe (Wohnfläche in m²)
• Ausstattung (Balkon, Aufzug, Einbauküche etc.)
• Baujahr des Gebäudes
• Energetische Ausstattung (Dämmung, Heizungsart)

Die Vergleichsmiete wird aus den Mieten für vergleichbaren Wohnraum der letzten 6 Jahre gebildet (§558 Abs. 2 BGB).

Schritt 2: Höchstmiete berechnen

Multipliziere die Vergleichsmiete mit 1,10:

Schritt 3: Vergleich mit deiner tatsächlichen Miete

Ziehe deine Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten!) heran und vergleiche:

• Nettokaltmiete ≤ Höchstmiete → alles in Ordnung ✅
• Nettokaltmiete > Höchstmiete → möglicher Verstoß gegen die Mietpreisbremse ❌

Rechenbeispiel: Familie Schmidt in Hamburg

Familie Schmidt mietet seit August 2025 eine 80-m²-Wohnung in Hamburg-Eimsbüttel.

Überzahlung pro Monat: 1.160 − 1.038,40 = 121,60 €

Überzahlung pro Jahr: 121,60 × 12 = 1.459,20 €

Welche Miete zählt? Nettokaltmiete erklärt

Bei der Mietpreisbremse wird ausschließlich die Nettokaltmiete betrachtet:

Ausnahmen: Wann die Mietpreisbremse nicht gilt

Bevor du dich zu früh freust, prüfe die 6 Ausnahmen (§§556e, 556f BGB):

1. Hohe Vormiete: War der Vormieter schon teurer, darf der Vermieter diesen Betrag verlangen. Aber nur, wenn er dich vor Vertragsschluss darüber informiert hat.
2. Modernisierung: Nach Modernisierung in den letzten 3 Jahren darf ein Zuschlag erhoben werden.
3. Neubau (nach 01.10.2014): Erstmals genutzte Neubauwohnungen sind ausgenommen.
4. Umfassende Modernisierung: Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist frei.
5. Staffelmiete: Nur die Ausgangsmiete unterliegt der Bremse.
6. Indexmiete: Nur die Ausgangsmiete ist gedeckelt.

Wo gilt die Mietpreisbremse? Übersicht nach Bundesland

Was bringt der MieterGenie Mietpreisbremsen-Check?

Statt selbst den Mietspiegel zu wälzen und Ausnahmen zu prüfen, übernimmt MieterGenie alles für dich:

1. Adresse eingeben wir ermitteln automatisch, ob die Mietpreisbremse gilt
2. Wohnungsdaten angeben wir berechnen die ortsübliche Vergleichsmiete
3. Ergebnis erhalten inklusive Rückforderungsbetrag und fertiger Rüge

Einmalig 24,95 € keine versteckten Kosten, kein Abo.

Häufige Fehler bei der eigenen Berechnung

1. Falscher Mietspiegel: Verwende immer den aktuellsten qualifizierten Mietspiegel deiner Stadt.
2. Bruttomiete statt Nettokaltmiete: Nur die Kaltmiete ohne Nebenkosten zählt.
3. Falsche Wohnungskategorie: Baujahr, Ausstattung und Lage müssen korrekt eingeordnet werden.
4. Ausnahmen übersehen: Prüfe insbesondere Neubau und Vormiete.
5. Möblierungszuschlag ignoriert: Bei möblierten Wohnungen ist die Berechnung komplexer.

Praktische Schritte für Deutschland: So nutzt du die Mietpreisbremse

Theorie ist gut. Praxis ist besser. So gehst du in Deutschland konkret vor.

Schritt 1: Mietspiegel Deutschland finden. Der aktuelle Mietspiegel ist die Grundlage. Such ihn auf der Website der Stadt oder über Google: "Deutschland Mietspiegel 2024". Er ist kostenlos zugänglich.

Schritt 2: Deine Wohnung einordnen. Wohnfläche, Baujahr-Kategorie, Lage, Ausstattung. Der Mietspiegel gibt dir eine Tabelle. Dein Wert ergibt den Nettokaltmieten-Benchmark.

Schritt 3: Obergrenze berechnen. Benchmark-Wert × 1,1 (Mietpreisbremse erlaubt 10 % Aufschlag). Das ist dein Höchstbetrag.

Schritt 4: Vergleichen. Liegt deine aktuelle Kaltmiete über dieser Grenze? Wie viel drüber? Das ist dein monatliches Rückforderungspotenzial.

Schritt 5: Rüge stellen. Schriftlich, mit konkreter Überschreitung, an deinen Vermieter. Ab Zugang der Rüge läuft dein Rückforderungsanspruch.

Ein digitaler Mietpreisbremse-Rechner ist das schnellste Tool um zu prüfen, ob deine Miete zu hoch ist.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse in Deutschland

Kann ich die zu viel bezahlte Miete auch rückwirkend zurückfordern? Ja, aber nur ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge. Für Miete die du vor der Rüge bezahlt hast, gibt es nichts zurück. Deshalb: Rüge so früh wie möglich stellen.

Was wenn mein Vermieter die Auskunft verweigert? Du hast ein gesetzliches Auskunftsrecht (§556g Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss dir mitteilen, auf welcher Grundlage er die Miethöhe festgesetzt hat. Verweigert er das, ist das ein weiteres Indiz für eine Überschreitung.

Muss ich einen Anwalt einschalten? Für die Rüge selbst nicht. Erst wenn der Vermieter widerspricht und die Auseinandersetzung eskaliert, lohnt sich ein Anwalt oder die Mitgliedschaft im Mieterverein. Für die erste Prüfung reicht MieterGenie.

Das könnte dich auch interessieren

• Mietpreisbremse: Der komplette Guide
• Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
• Qualifizierte Rüge stellen
• Mietpreisbremse bei Neuvermietung

Häufige Fragen zum Mietpreisbremse-Rechner

Wie berechne ich ob meine Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt? Formel: Ortsübliche Vergleichsmiete (laut Mietspiegel) × 1,10 = zulässige Höchstmiete. Liegt deine Nettokaltmiete darüber, liegt ein Verstoß gegen § 556d BGB vor. Die Differenz kannst du rückwirkend zurückfordern.

Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete? Im qualifizierten Mietspiegel deiner Stadt, viele Städte haben Online-Rechner. Berlin, Hamburg, München und Köln bieten aktuelle Mietspiegel auf der Stadtwebseite an. MieterGenie ermittelt die Vergleichsmiete automatisch anhand deiner Adresse.

Gilt die Mietpreisbremse für meine Wohnung? In 627 Städten und Gemeinden in 13 Bundesländern (Stand 2026). Ausnahmen: Neubau nach 01.10.2014, umfassend modernisierte Wohnungen, Vormiete schon höher. Kein Schutz in Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und dem Saarland.

Was ist die Nettokaltmiete? Die reine Miete ohne Nebenkosten und Heizkosten. Nur die Nettokaltmiete wird bei der Mietpreisbremse berücksichtigt, Betriebskosten und Heizung bleiben außen vor.

Wie viel kann ich zurückfordern? Rückwirkend bis zu 30 Monate nach der qualifizierten Rüge. Aber nur ab dem Zeitpunkt der Rüge, nicht davor. Je früher du rügst, desto mehr holst du zurück. Ø Rückforderung liegt laut BMWSB bei ca. 180 € pro Monat in betroffenen Fällen.

Zusammenfassung

• Die zulässige Miete beträgt maximal Vergleichsmiete + 10 %
• Nur die Nettokaltmiete zählt
• Die Mietpreisbremse gilt in 13 von 16 Bundesländern
• Prüfe Ausnahmen (Neubau, Vormiete, Modernisierung)
• MieterGenie berechnet alles automatisch für 24,95 €

Rechenbeispiel: Schritt für Schritt

Situation: Neue Wohnung in Hamburg, 60 m², Baujahr 1990, gute Ausstattung.

Schritt 1: Mietspiegel Hamburg 2023 abfragen → Vergleichsmiete für diese Wohnung: 13,20 €/m²

Schritt 2: Erlaubte Miete berechnen → 13,20 × 60 m² × 1,10 = 871,20 € Kaltmiete maximal

Schritt 3: Ist-Miete vergleichen → Aktuelle Kaltmiete: 1.050 € → Überzahlung: 178,80 €/Monat

Schritt 4: Handeln → Qualifizierte Rüge stellen → ab Zugang der Rüge Miete senken auf 871,20 € → Rückforderung ab Mietbeginn (wenn innerhalb von 30 Monaten gerügt)

Checkliste: Mietpreisbremse prüfen

• Stadt in MPB-Gebiet? → Landesverordnung prüfen
• Einzug nach Oktober 2014 und nach November 2020 (Bundesgesetz-Verlängerung)?
• Kein Neubau, keine umfassende Sanierung?
• Mietspiegel für meine Stadt gefunden?
• Vergleichsmiete für meine Wohnung berechnet?
• Erlaubte Miete = Vergleichsmiete × 1,10 berechnet?
• Kaltmiete liegt darüber? → Qualifizierte Rüge schreiben!

👉 MieterGenie-Rechner nutzen →, liefert direkt die Vergleichsmiete und prüft ob Rüge sinnvoll ist

Warum reichen kostenlose Online-Rechner oft nicht?

Das Problem mit kostenlosen Rechnern: Sie nutzen oft Marktpreisdaten (was andere Vermieter verlangen) statt dem offiziellen Mietspiegel (was erlaubt ist). Das ist ein fundamentaler Unterschied.

Beispiel München: Angebotsmieten 2026 Ø 20,44 €/m². Mietspiegel 2025 Ø 15,50 €/m². Wenn ein Rechner Marktdaten nutzt, siehst du "deine Miete liegt im Markt", obwohl sie den Mietspiegel um 30 % übersteigt.

Für eine belastbare Mietpreisbremse-Prüfung brauchst du:

1. Den offiziellen Mietspiegel deiner Stadt
2. Die korrekte Einordnung deiner Wohnung (Lage, Baujahr, Ausstattung)
3. Die Kenntnis ob Ausnahmen greifen (Neubau, Sanierung, Vormiete)

MieterGenie kombiniert alle drei und liefert ein rechtlich belastbares Ergebnis.

Häufige Fehler beim Nutzen von Mietpreisrechnern

Fehler 1: Warmmiete statt Kaltmiete eingeben Die Mietpreisbremse bezieht sich auf die Nettokaltmiete, ohne Nebenkosten, ohne Heizung. Viele geben versehentlich die Gesamtmiete ein und vergleichen mit falschen Werten.

Fehler 2: Falsches Baujahr Das Baujahr des Gebäudes, nicht das Renovierungsjahr. Wer "2019" eingibt weil 2019 renoviert wurde, bekommt falsche Ergebnisse.

Fehler 3: Wohnfläche schätzen statt messen Die Mietspiegeleinstufung hängt von der genauen Wohnfläche ab. Im Mietvertrag steht meist eine Angabe, diese verwenden (auch wenn sie von der tatsächlichen Fläche leicht abweicht).

Fehler 4: Falsche Lageeinstufung Viele Mietspiegel unterscheiden zwischen einfacher, mittlerer und guter Wohnlage. Die meisten Rechner fragen nach der Adresse und ordnen automatisch zu. Aber bei Grenzfällen (z.B. zwischen zwei Stadtteilen) kann die Einstufung abweichen.

Fehler 5: Möblierungszuschlag vergessen Wenn du möbliert wohnst und einen Möblierungszuschlag zahlst, darfst du diesen von der Vergleichs-Miete abziehen bevor du vergleichst. Erst die Grundmiete vergleichen, dann den Möblierungsanteil separat bewerten.

Fazit: Was ein guter Rechner leistet

Ein guter Mietpreisrechner gibt dir keine "gefühlte" Einschätzung, er liefert eine rechtlich fundierte Antwort basierend auf dem Mietspiegel deiner Stadt.

Das Ergebnis: Entweder "deine Miete ist zulässig" (dann Klarheit und keine weiteren Schritte nötig) oder "deine Miete verletzt die Mietpreisbremse" (dann konkrete Handlungsempfehlung: welche Rüge, wie viel zurückforderbar).

MieterGenie liefert beides, mit schriftlichem Report für deine Unterlagen.

→ Jetzt prüfen

Weiterführende Quellen und Links

Gesetzestexte:

• § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten
• § 556d BGB, Mietpreisbremse
• Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Offizielle Stellen:

• Bundesministerium für Wohnen, Mietpreisbremse
• Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex
• Deutscher Mieterbund, Mietrechtsinfos

MieterGenie-Tools:

• Mietpreisbremse prüfen →, ab 24,95 €
• Nebenkostenabrechnung prüfen →, ab 24,95 €

Alle Gesetzestexte: Stand März 2026. Rechtliche Änderungen vorbehalten, prüfe die aktuellen Fassungen.

Das Wichtigste auf einen Blick

Mietrecht ist komplex. Aber die wichtigsten Rechte sind einfach:

1. Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung maximal 10 % über dem Mietspiegel. Rüge stellen wenn überschritten.
2. Nebenkostenabrechnung: Nur die 17 BetrKV-Kostenarten. Frist: 12 Monate. Widerspruch: 12 Monate nach Zugang.
3. Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen in 3 Jahren maximal 15, 20 % steigen.
4. Renovierung: Viele Klauseln unwirksam. Im Zweifel: Mieterverein fragen.
5. Kaution: Maximal 3 Nettomieten. Rückzahlung: 3, 6 Monate nach Auszug.

Brauchst du Hilfe? MieterGenie prüft Mietpreisbremse und Nebenkostenabrechnung digital, schnell und günstig. → mietergenie.de

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall: Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

Was ein Rechner kann. Und was nicht

Ein digitaler Mietpreisbremsen-Rechner liefert dir eine erste Einschätzung. Was er nicht kann: Er ersetzt keine vollständige Rechtsprüfung. Der Rechner kennt weder die Ausstattungsdetails deiner Wohnung noch mögliche Ausnahmetatbestände die dein Vermieter geltend machen könnte.

Das heißt: Wenn der Rechner sagt "deine Miete ist zu hoch", ist das ein starkes Indiz. Wenn er sagt "deine Miete liegt im Rahmen", bedeutet das noch nicht, dass alles korrekt ist, vielleicht wurden Ausstattungsmerkmale falsch eingeschätzt, oder der Vermieter hat unberechtigt Modernisierungskosten aufgeschlagen.

Nutze den Rechner als ersten Schritt, nicht als letzten.

Die Rechnung hinter der Mietpreisbremse

Die Formel ist einfacher als sie klingt:

1. Ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel ermitteln (Baujahr, Lage, Größe, Ausstattung)
2. 10 % Aufschlag addieren → das ist die Höchstmiete nach § 556d BGB
3. Deine tatsächliche Nettokaltmiete damit vergleichen

Liegt deine Miete über diesem Wert: Mietpreisbremse wird verletzt. Liegt sie darunter: kein unmittelbarer Anspruch.

Was nicht vergessen werden darf: Vergleichsmieten schwanken je nach Einordnung erheblich. Ob deine Wohnung als "einfache", "mittlere" oder "gehobene" Ausstattung gilt, kann einen Unterschied von 2, 3 €/m² machen. Das entspricht bei einer 70-m²-Wohnung 140, 210 € pro Monat.

Wie lange rückwirkend kannst du fordern?

Seit der Reform 2019 gilt: Die Rückforderung läuft ab dem Monat nach Zugang der qualifizierten Rüge. Geld vor der Rüge ist weg, mit einer Ausnahme: Wenn der Vermieter bei Vertragsschluss arglistig über einen Ausnahmetatbestand getäuscht hat, gilt die Rückforderung ab Vertragsbeginn.

Deshalb gilt: Rüge so früh wie möglich stellen. Wer 6 Monate wartet, verliert 6 × Überzahlung. Wer 2 Jahre wartet, verliert 2 × 12 = 24 Monatsbeträge. Diese Verluste holt man nicht zurück.