Mietpreisbremse Rechner: So prüfst du deine Miete
Du fragst dich, ob deine Miete zu hoch ist? Mit der Mietpreisbremse kannst du das in wenigen Schritten selbst berechnen. In diesem Artikel zeigen wir dir, wie der Rechner funktioniert — mit konkreten Beispielen aus deutschen Großstädten.
Die Mietpreisbremse gilt seit 2015 und wurde bis Ende 2029 verlängert. Aktuell sind 627 Städte und Gemeinden betroffen.
Die Grundformel der Mietpreisbremse
Die Berechnung ist im Kern einfach (§556d BGB):
Zulässige Höchstmiete = Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10
Das bedeutet: Deine Nettokaltmiete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Schritt-für-Schritt: So rechnest du
Schritt 1: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Die ortsübliche Vergleichsmiete findest du im qualifizierten Mietspiegel deiner Stadt. Sie hängt ab von:
- Lage der Wohnung
- Größe (Wohnfläche in m²)
- Ausstattung (Balkon, Aufzug, Einbauküche etc.)
- Baujahr des Gebäudes
- Energetische Ausstattung (Dämmung, Heizungsart)
Die Vergleichsmiete wird aus den Mieten für vergleichbaren Wohnraum der letzten 6 Jahre gebildet (§558 Abs. 2 BGB).
Schritt 2: Höchstmiete berechnen
Multipliziere die Vergleichsmiete mit 1,10:
| Stadt | Ø Vergleichsmiete (Beispiel) | Zulässige Höchstmiete |
|---|---|---|
| München | 16,00 €/m² | 17,60 €/m² |
| Berlin | 10,50 €/m² | 11,55 €/m² |
| Hamburg | 12,00 €/m² | 13,20 €/m² |
| Köln | 11,50 €/m² | 12,65 €/m² |
| Leipzig | 8,50 €/m² | 9,35 €/m² |
Schritt 3: Vergleich mit deiner tatsächlichen Miete
Ziehe deine Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten!) heran und vergleiche:
- Nettokaltmiete ≤ Höchstmiete → alles in Ordnung ✅
- Nettokaltmiete > Höchstmiete → möglicher Verstoß gegen die Mietpreisbremse ❌
Rechenbeispiel: Familie Schmidt in Hamburg
Familie Schmidt mietet seit August 2025 eine 80-m²-Wohnung in Hamburg-Eimsbüttel.
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 14,50 €/m² |
| Wohnfläche | 80 m² |
| Monatliche Miete (nettokalt) | 1.160 € |
| Ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) | 11,80 €/m² |
| Zulässige Höchstmiete (× 1,10) | 12,98 €/m² |
| Zulässige Monatsmiete | 1.038,40 € |
Überzahlung pro Monat: 1.160 − 1.038,40 = 121,60 €
Überzahlung pro Jahr: 121,60 × 12 = 1.459,20 €
Rügen die Schmidts innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, können sie die gesamte Überzahlung seit August 2025 zurückfordern!
Welche Miete zählt? Nettokaltmiete erklärt
Bei der Mietpreisbremse wird ausschließlich die Nettokaltmiete betrachtet:
| Mietbestandteil | Zählt für Mietpreisbremse? |
|---|---|
| Nettokaltmiete | ✅ Ja |
| Betriebskosten-Vorauszahlung | ❌ Nein |
| Heizkosten-Vorauszahlung | ❌ Nein |
| Möblierungszuschlag | ⚠️ Umstritten |
| Garagenmiete | ❌ Nein (wenn separat) |
Ausnahmen: Wann die Mietpreisbremse nicht gilt
Bevor du dich zu früh freust, prüfe die 6 Ausnahmen (§§556e, 556f BGB):
- Hohe Vormiete: War der Vormieter schon teurer, darf der Vermieter diesen Betrag verlangen — aber nur, wenn er dich vor Vertragsschluss darüber informiert hat.
- Modernisierung: Nach Modernisierung in den letzten 3 Jahren darf ein Zuschlag erhoben werden.
- Neubau (nach 01.10.2014): Erstmals genutzte Neubauwohnungen sind ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung: Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist frei.
- Staffelmiete: Nur die Ausgangsmiete unterliegt der Bremse.
- Indexmiete: Nur die Ausgangsmiete ist gedeckelt.
Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss unaufgefordert über Ausnahmen informieren (§556g Abs. 1a BGB). Tut er das nicht, kann er sich nicht darauf berufen!
Wo gilt die Mietpreisbremse? Übersicht nach Bundesland
| Bundesland | Mietpreisbremse | Gültig bis |
|---|---|---|
| Bayern | ✅ | 31.12.2029 |
| Berlin | ✅ | 31.12.2029 |
| Hamburg | ✅ | 31.12.2029 |
| NRW | ✅ | 31.12.2029 |
| Baden-Württemberg | ✅ | 31.12.2026 |
| Hessen | ✅ | 25.11.2026 |
| Niedersachsen | ✅ | 31.12.2029 |
| Brandenburg | ✅ | 31.12.2029 |
| Bremen | ✅ | 31.12.2029 |
| Sachsen | ✅ | 30.06.2027 |
| Thüringen | ✅ | 31.12.2027 |
| Mecklenburg-Vorpommern | ✅ | 30.09.2028 |
| Rheinland-Pfalz | ✅ | 31.12.2029 |
| Schleswig-Holstein | ❌ | — |
| Sachsen-Anhalt | ❌ | — |
| Saarland | ❌ | — |
Was bringt der MieterGenie Mietpreisbremsen-Check?
Statt selbst den Mietspiegel zu wälzen und Ausnahmen zu prüfen, übernimmt MieterGenie alles für dich:
- Adresse eingeben — wir ermitteln automatisch, ob die Mietpreisbremse gilt
- Wohnungsdaten angeben — wir berechnen die ortsübliche Vergleichsmiete
- Ergebnis erhalten — inklusive Rückforderungsbetrag und fertiger Rüge
Einmalig 24,95 € — keine versteckten Kosten, kein Abo.
Bei einer monatlichen Überzahlung von 120 € sparst du im ersten Jahr über 1.400 €. Die 24,95 € sind nach wenigen Tagen wieder drin.
Häufige Fehler bei der eigenen Berechnung
- Falscher Mietspiegel: Verwende immer den aktuellsten qualifizierten Mietspiegel deiner Stadt.
- Bruttomiete statt Nettokaltmiete: Nur die Kaltmiete ohne Nebenkosten zählt.
- Falsche Wohnungskategorie: Baujahr, Ausstattung und Lage müssen korrekt eingeordnet werden.
- Ausnahmen übersehen: Prüfe insbesondere Neubau und Vormiete.
- Möblierungszuschlag ignoriert: Bei möblierten Wohnungen ist die Berechnung komplexer.
Zusammenfassung
- Die zulässige Miete beträgt maximal Vergleichsmiete + 10 %
- Nur die Nettokaltmiete zählt
- Die Mietpreisbremse gilt in 13 von 16 Bundesländern
- Prüfe Ausnahmen (Neubau, Vormiete, Modernisierung)
- MieterGenie berechnet alles automatisch für 24,95 €
🔍
Zahlst du zu viel Miete?
Unser Mietpreisbremse-Check vergleicht deine Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete – kostenlos und in nur 2 Minuten.
Jetzt Miete prüfen →