Mietpreisbremse bei Neuvermietung: Was du wissen musst
Du hast eine neue Wohnung gefunden — aber die Miete kommt dir hoch vor? In vielen deutschen Städten schützt dich die Mietpreisbremse. Sie begrenzt, was der Vermieter bei einer Neuvermietung verlangen darf.
Bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt: Die Miete darf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§556d BGB).
Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?
Seit Januar 2026 gilt die Mietpreisbremse in 627 Städten und Gemeinden in 13 Bundesländern. Das sind 134 mehr als vor der Verlängerung. Nicht betroffen sind nur Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und das Saarland.
Beispiele großer Städte mit Mietpreisbremse:
| Stadt | Gültig bis | Ø Vergleichsmiete (Bestand) |
|---|---|---|
| München | 31.12.2029 | 13,50–19,50 €/m² |
| Berlin | 31.12.2029 | 8,50–13,00 €/m² |
| Hamburg | 31.12.2029 | 10,00–14,50 €/m² |
| Frankfurt | 25.11.2026 | 11,00–16,00 €/m² |
| Köln | 31.12.2029 | 10,00–14,00 €/m² |
| Stuttgart | 31.12.2026 | 10,50–15,00 €/m² |
So berechnest du die maximal zulässige Miete
Die Formel ist einfach:
Maximal zulässige Miete = Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10
Rechenbeispiel
Du mietest eine 70-qm-Wohnung in Hamburg. Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für deine Wohnung 11,00 €/m².
- Ortsübliche Vergleichsmiete: 11,00 €/m²
- Maximal zulässig: 11,00 × 1,10 = 12,10 €/m²
- Maximale Monatsmiete: 12,10 × 70 = 847,00 € (Nettokaltmiete)
- Im Mietvertrag steht: 950,00 € (= 13,57 €/m²)
Ergebnis: Du zahlst 103 €/Monat zu viel. Das sind 1.236 €/Jahr!
Prüfe vor dem Unterschreiben des Mietvertrags, ob die Mietpreisbremse in deiner Stadt gilt. Und schau in den Mietspiegel, um die Vergleichsmiete zu ermitteln.
Die 6 Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Nicht jede Neuvermietung unterliegt der Mietpreisbremse. Es gibt 6 Ausnahmen:
1. Hohe Vormiete (§556e Abs. 1 BGB)
Wenn der Vormieter bereits mehr gezahlt hat als die zulässige Miete, darf der Vermieter bis zur Höhe der Vormiete vermieten.
Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss unaufgefordert über die Höhe der Vormiete informieren (§556g Abs. 1a BGB). Tut er das nicht, kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen!
2. Modernisierung in den letzten 3 Jahren (§556e Abs. 2 BGB)
Nach Modernisierungsmaßnahmen darf die zulässige Miete um den Modernisierungszuschlag nach §559 BGB überschritten werden.
3. Neubau — Erstnutzung nach 01.10.2014 (§556f Satz 1 BGB)
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind komplett von der Mietpreisbremse ausgenommen.
4. Umfassende Modernisierung (§556f Satz 2 BGB)
Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (vergleichbar mit Neubau) ist ausgenommen.
5. Staffelmiete
Die Mietpreisbremse gilt für die Ausgangsmiete bei Staffelmietverträgen.
6. Indexmiete
Nur die Ausgangsmiete unterliegt der Mietpreisbremse, nicht die späteren Indexanpassungen.
Auskunftspflicht des Vermieters (§556g Abs. 1a BGB)
Seit der Reform muss der Vermieter dich vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren, wenn er sich auf eine Ausnahme berufen will:
- Höhe der Vormiete
- Durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen
- Erstnutzung nach 01.10.2014
- Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
Folge bei Verstoß: Der Vermieter kann sich nicht auf die Ausnahme berufen. Holt er die Information nach, gilt eine 2-Jahres-Sperrfrist — in dieser Zeit kann er die Ausnahme trotzdem nicht geltend machen.
So forderst du zu viel gezahlte Miete zurück
Schritt 1: Rüge senden
Du musst den Vermieter rügen — also ihm mitteilen, dass du die Miete für zu hoch hältst (§556g Abs. 2 BGB). Die Rüge muss in Textform erfolgen.
Schritt 2: Rückforderung berechnen
| Zeitpunkt der Rüge | Rückforderung ab... |
|---|---|
| Innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn | Ab Mietbeginn |
| Nach 30 Monaten | Ab Zugang der Rüge |
Rechenbeispiel Rückforderung
- Mietbeginn: 01.03.2025
- Miete im Vertrag: 950 €/Monat
- Zulässige Miete: 847 €/Monat
- Überzahlung pro Monat: 103 €
- Rüge gesendet: 01.09.2025 (innerhalb 30 Monaten)
- Rückforderung: 6 Monate × 103 € = 618 €
Und ab sofort zahlst du nur noch 847 €.
Ohne Rüge keine Rückforderung! Sende die Rüge so früh wie möglich — idealerweise direkt nach Einzug. Der Anspruch auf Rückzahlung entsteht nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§556g Abs. 1 BGB).
MieterGenie: Mietpreisbremse prüfen
Unsicher, ob deine Miete zu hoch ist? MieterGenie prüft deine Miete für nur 24,95 €:
- Adresse eingeben
- Wir ermitteln die ortsübliche Vergleichsmiete
- Du erfährst sofort, ob du zu viel zahlst — und wie viel du zurückfordern kannst
Im Durchschnitt fordern unsere Nutzer 2.340 € zu viel gezahlte Miete zurück. Für 24,95 € — das ist eine Rendite von über 9.000%.
🔍
Zahlst du zu viel Miete?
Unser Mietpreisbremse-Check vergleicht deine Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete – kostenlos und in nur 2 Minuten.
Jetzt Miete prüfen →