Mietpreisbremse Bayern: Deutschlands größte Gebietskulisse
Bayern hat die umfangreichste Mietpreisbremse aller Bundesländer: Seit dem 1. Januar 2026 gilt sie in 285 Städten und Gemeinden — von München bis ins kleinste Oberland-Dorf. Das entspricht rund 14 % aller 2.056 bayerischen Gemeinden.
In diesem Artikel findest du alles, was du als bayerischer Mieter wissen musst: die wichtigsten Städte, die Regeln, die Ausnahmen und eine Anleitung zur Mietprüfung.
Die bayerische Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16. Dezember 2025 umfasst 285 Gemeinden. Neben der Mietpreisbremse gelten eine abgesenkte Kappungsgrenze (15 %) und eine verlängerte Kündigungssperrfrist (10 Jahre).
Die wichtigsten Eckdaten
| Detail | Info |
|---|---|
| Bundesland | Bayern |
| Verordnung | Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16.12.2025 |
| In Kraft seit | 01.01.2026 |
| Gültig bis | 31.12.2029 |
| Anzahl Gemeinden | 285 (vorher: 208) |
| Neu hinzugekommen | 100 Gemeinden |
| Herausgefallen | 23 Gemeinden |
| Kappungsgrenze | 15 % in 3 Jahren |
| Kündigungssperrfrist | 10 Jahre |
| Gutachter | Institut Wohnen und Umwelt (IWU) |
Bayerische Großstädte mit Mietpreisbremse
Alle größeren bayerischen Städte sind in der Gebietskulisse enthalten:
| Stadt | Ø Miete €/m² (Bestand) | Mietpreisbremse seit |
|---|---|---|
| München | 13,50–19,50 | 2016 |
| Nürnberg | 9,00–12,50 | 2016 |
| Augsburg | 9,50–13,00 | 2016 |
| Regensburg | 10,00–14,00 | 2016 |
| Ingolstadt | 10,00–13,50 | 2016 |
| Würzburg | 9,50–13,00 | 2016 |
| Fürth | 8,50–11,50 | 2016 |
| Erlangen | 10,00–13,50 | 2016 |
| Bamberg | 8,50–11,50 | 2016 |
| Rosenheim | 10,00–13,50 | 2016 |
| Landshut | 9,50–12,50 | 2016 |
| Passau | 8,50–11,00 | 2022 |
| Freising | 11,00–14,50 | 2016 |
| Dachau | 11,00–14,00 | 2016 |
Quelle: Richtwerte basierend auf lokalen Mietspiegeln und Marktdaten.
Alle 285 Gemeinden: Regionale Übersicht
Da eine Liste aller 285 Gemeinden den Rahmen sprengen würde, hier eine Übersicht nach Regionen:
Oberbayern (größte Gebietskulisse)
Oberbayern hat die meisten betroffenen Gemeinden — vor allem rund um München:
Kreisfreie Städte: München, Ingolstadt, Rosenheim
Landkreise mit vielen betroffenen Gemeinden:
- München (Landkreis): Fast alle Gemeinden, u.a. Unterhaching, Ottobrunn, Garching, Unterschleißheim, Oberhaching, Pullach, Planegg, Gräfelfing, Taufkirchen
- Freising: Freising, Moosburg, Hallbergmoos, Neufahrn
- Dachau: Dachau, Karlsfeld, Markt Indersdorf
- Ebersberg: Ebersberg, Vaterstetten, Grafing, Poing, Kirchseeon
- Starnberg: Starnberg, Gilching, Gauting, Tutzing, Herrsching
- Fürstenfeldbruck: Fürstenfeldbruck, Germering, Olching, Puchheim, Gröbenzell
- Erding: Erding, Dorfen
- Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Tölz, Wolfratshausen, Geretsried, Lenggries
- Miesbach: Miesbach, Holzkirchen, Hausham
- Weilheim-Schongau: Weilheim, Penzberg, Peißenberg
- Rosenheim (Landkreis): Kolbermoor, Bad Aibling, Bruckmühl, Raubling
Mittelfranken
Kreisfreie Städte: Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach
Landkreise: Nürnberger Land, Fürth, Erlangen-Höchstadt — zahlreiche Gemeinden wie Lauf, Heroldsberg, Zirndorf, Oberasbach, Herzogenaurach
Schwaben
Kreisfreie Städte: Augsburg, Kaufbeuren, Kempten
Landkreise: Augsburg, Aichach-Friedberg, Donau-Ries — u.a. Friedberg, Königsbrunn, Gersthofen, Stadtbergen
Unterfranken
Kreisfreie Stadt: Würzburg
Landkreise: Würzburg, Main-Spessart — u.a. Veitshöchheim, Ochsenfurt
Oberpfalz
Kreisfreie Stadt: Regensburg
Landkreise: Regensburg — u.a. Neutraubling, Lappersdorf
Niederbayern
Kreisfreie Städte: Landshut, Passau, Straubing
Landkreise: Landshut, Kelheim — u.a. Ergolding
Oberfranken
Kreisfreie Städte: Bamberg, Bayreuth
Landkreise: Bamberg — u.a. Hallstadt
Die vollständige Liste aller 285 Gemeinden findest du in der offiziellen Mieterschutzverordnung (BayMBl. 2025 Nr. 558) auf verkuendung-bayern.de.
Die drei Schutzregeln in Bayern
1. Mietpreisbremse (§556d BGB)
Bei Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
2. Abgesenkte Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB)
Im Bestand darf die Miete in 3 Jahren um maximal 15 % steigen (statt 20 %).
3. Verlängerte Kündigungssperrfrist (§577a BGB)
Bei Umwandlung in Eigentumswohnung: Eigenbedarfskündigung erst nach 10 Jahren möglich. Das ist die längste Frist bundesweit (NRW: 8 Jahre, BaWü: 5 Jahre).
Rechenbeispiel: München
Situation: Du mietest eine 55-m²-Wohnung in München-Sendling (mittlere Lage), Baujahr 1980.
| Schritt | Berechnung |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 15,00 €/m² |
| Maximal zulässig (+ 10 %) | 15,00 × 1,10 = 16,50 €/m² |
| Maximal zulässige Gesamtmiete | 16,50 × 55 = 907,50 € |
| Tatsächliche Miete | 1.155,00 € (= 21,00 €/m²) |
| Überhöhung pro Monat | 247,50 € |
In München sind Überhöhungen von 200+ € pro Monat keine Seltenheit. Das sind 2.970 € im Jahr — bei rechtzeitiger Rüge kannst du die gesamte Differenz seit Mietbeginn zurückfordern!
Rechenbeispiel: Augsburg
Situation: Du mietest eine 70-m²-Wohnung in Augsburg-Pfersee (mittlere Lage), Baujahr 1995.
| Schritt | Berechnung |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 10,50 €/m² |
| Maximal zulässig (+ 10 %) | 10,50 × 1,10 = 11,55 €/m² |
| Maximal zulässige Gesamtmiete | 11,55 × 70 = 808,50 € |
| Tatsächliche Miete | 910,00 € (= 13,00 €/m²) |
| Überhöhung pro Monat | 101,50 € |
Das sind 1.218 € pro Jahr, die du dir zurückholen kannst.
So prüfst du deine Miete in Bayern
Schritt 1: Ist deine Gemeinde dabei?
Prüfe in der offiziellen Verordnung oder frage bei deinem Rathaus nach, ob deine Gemeinde zu den 285 gehört.
Schritt 2: Mietspiegel finden
Viele bayerische Städte haben qualifizierte Mietspiegel:
- München: muenchen.de/mietspiegel
- Nürnberg: nuernberg.de/mietenspiegel
- Augsburg: über Stadt Augsburg
- Regensburg: über Stadt Regensburg
Für Gemeinden ohne Mietspiegel: Die Vergleichsmiete kann über Sachverständigengutachten, Mietdatenbanken oder drei Vergleichswohnungen ermittelt werden.
Schritt 3: Berechnen und vergleichen
Vergleichsmiete × 1,10 = maximal zulässige Miete. Ist deine Miete höher? Dann rügen!
Schritt 4: Rüge versenden und zurückfordern
Schriftliche Rüge an den Vermieter → Miete senken → Differenz zurückfordern.
MieterGenie prüft deine Miete in allen 285 bayerischen Gemeinden — kostenlos und in wenigen Minuten. Du bekommst eine klare Einschätzung und bei Bedarf ein fertiges Rügeschreiben.
Warum hat Bayern 285 Gemeinden?
Bayern hat einen besonders systematischen Ansatz gewählt: Das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) hat alle 2.056 bayerischen Gemeinden anhand von fünf Teilbedingungen untersucht:
| Teilbedingung | Indikator |
|---|---|
| 1 | Hohe Mietpreissteigerung |
| 2 | Hohe Mietbelastung (inkl. Überbelegungsquote) |
| 3 | Erhebliche Verschlechterung der Wohnversorgung |
| 4 | Geringer Leerstand |
| 5 | Niedrige Wohnversorgung |
Auf einer zweiten Stufe konnten Gemeinden und Verbände Stellung nehmen. Justizminister Eisenreich: „Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Mittel, damit Menschen mit normalen Einkommen sich das Leben in den Ballungsräumen leisten können."
Bayern im Bundesvergleich
| Bundesland | Gemeinden mit Mietpreisbremse | Kündigungssperrfrist |
|---|---|---|
| Bayern | 285 | 10 Jahre |
| Baden-Württemberg | 130 | 5 Jahre |
| NRW | 57 | 8 Jahre |
| Niedersachsen | 57 | — |
| Hessen | 49 | — |
| Brandenburg | 36 | — |
| Berlin | 1 (gesamtes Land) | — |
| Hamburg | 1 (gesamtes Land) | — |
Bayern liegt mit Abstand vorne — sowohl bei der Anzahl der Gemeinden als auch bei der Länge der Kündigungssperrfrist.
Fazit: Bayern bietet den stärksten Mieterschutz
Mit 285 Gemeinden, einer 10-jährigen Kündigungssperrfrist und der abgesenkten Kappungsgrenze bietet Bayern bundesweit den umfassendsten regionalen Mieterschutz. Wenn du in einer der 285 Gemeinden wohnst, hast du starke Rechte — nutze sie!
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