Mietpreisbremse Bayern: Deutschlands größte Gebietskulisse
Bayern hat die umfangreichste Mietpreisbremse aller Bundesländer: Seit dem 1. Januar 2026 gilt sie in 285 Städten und Gemeinden, von München bis ins kleinste Oberland-Dorf. Das entspricht rund 14 % aller 2.056 bayerischen Gemeinden.
In diesem Artikel findest du alles, was du als bayerischer Mieter wissen musst: die wichtigsten Städte, die Regeln, die Ausnahmen und eine Anleitung zur Mietprüfung.
Die bayerische Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16. Dezember 2025 umfasst 285 Gemeinden. Neben der Mietpreisbremse gelten eine abgesenkte Kappungsgrenze (15 %) und eine verlängerte Kündigungssperrfrist (10 Jahre).
Die wichtigsten Eckdaten
| Detail | Info |
|---|---|
| Bundesland | Bayern |
| Verordnung | Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16.12.2025 |
| In Kraft seit | 01.01.2026 |
| Gültig bis | 31.12.2029 |
| Anzahl Gemeinden | 285 (vorher: 208) |
| Neu hinzugekommen | 100 Gemeinden |
| Herausgefallen | 23 Gemeinden |
| Kappungsgrenze | 15 % in 3 Jahren |
| Kündigungssperrfrist | 10 Jahre |
| Gutachter | Institut Wohnen und Umwelt (IWU) |
Bayerische Großstädte mit Mietpreisbremse
Alle größeren bayerischen Städte sind in der Gebietskulisse enthalten:
| Stadt | Ø Miete €/m² (Bestand) | Mietpreisbremse seit |
|---|---|---|
| München | 13,50, 19,50 | 2016 |
| Nürnberg | 9,00, 12,50 | 2016 |
| Augsburg | 9,50, 13,00 | 2016 |
| Regensburg | 10,00, 14,00 | 2016 |
| Ingolstadt | 10,00, 13,50 | 2016 |
| Würzburg | 9,50, 13,00 | 2016 |
| Fürth | 8,50, 11,50 | 2016 |
| Erlangen | 10,00, 13,50 | 2016 |
| Bamberg | 8,50, 11,50 | 2016 |
| Rosenheim | 10,00, 13,50 | 2016 |
| Landshut | 9,50, 12,50 | 2016 |
| Passau | 8,50, 11,00 | 2022 |
| Freising | 11,00, 14,50 | 2016 |
| Dachau | 11,00, 14,00 | 2016 |
Quelle: Richtwerte basierend auf lokalen Mietspiegeln und Marktdaten.
Alle 285 Gemeinden: Regionale Übersicht
Da eine Liste aller 285 Gemeinden den Rahmen sprengen würde, hier eine Übersicht nach Regionen:
Oberbayern (größte Gebietskulisse)
Oberbayern hat die meisten betroffenen Gemeinden, vor allem rund um München:
Kreisfreie Städte: München, Ingolstadt, Rosenheim
Landkreise mit vielen betroffenen Gemeinden:
- München (Landkreis): Fast alle Gemeinden, u.a. Unterhaching, Ottobrunn, Garching, Unterschleißheim, Oberhaching, Pullach, Planegg, Gräfelfing, Taufkirchen
- Freising: Freising, Moosburg, Hallbergmoos, Neufahrn
- Dachau: Dachau, Karlsfeld, Markt Indersdorf
- Ebersberg: Ebersberg, Vaterstetten, Grafing, Poing, Kirchseeon
- Starnberg: Starnberg, Gilching, Gauting, Tutzing, Herrsching
- Fürstenfeldbruck: Fürstenfeldbruck, Germering, Olching, Puchheim, Gröbenzell
- Erding: Erding, Dorfen
- Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Tölz, Wolfratshausen, Geretsried, Lenggries
- Miesbach: Miesbach, Holzkirchen, Hausham
- Weilheim-Schongau: Weilheim, Penzberg, Peißenberg
- Rosenheim (Landkreis): Kolbermoor, Bad Aibling, Bruckmühl, Raubling
Mittelfranken
Kreisfreie Städte: Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach
Landkreise: Nürnberger Land, Fürth, Erlangen-Höchstadt, zahlreiche Gemeinden wie Lauf, Heroldsberg, Zirndorf, Oberasbach, Herzogenaurach
Schwaben
Kreisfreie Städte: Augsburg, Kaufbeuren, Kempten
Landkreise: Augsburg, Aichach-Friedberg, Donau-Ries, u.a. Friedberg, Königsbrunn, Gersthofen, Stadtbergen
Unterfranken
Kreisfreie Stadt: Würzburg
Landkreise: Würzburg, Main-Spessart, u.a. Veitshöchheim, Ochsenfurt
Oberpfalz
Kreisfreie Stadt: Regensburg
Landkreise: Regensburg, u.a. Neutraubling, Lappersdorf
Niederbayern
Kreisfreie Städte: Landshut, Passau, Straubing
Landkreise: Landshut, Kelheim, u.a. Ergolding
Oberfranken
Kreisfreie Städte: Bamberg, Bayreuth
Landkreise: Bamberg, u.a. Hallstadt
Die vollständige Liste aller 285 Gemeinden findest du in der offiziellen Mieterschutzverordnung (BayMBl. 2025 Nr. 558) auf verkuendung-bayern.de.
Die drei Schutzregeln in Bayern
1. Mietpreisbremse (§556d BGB)
Bei Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
2. Abgesenkte Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB)
Im Bestand darf die Miete in 3 Jahren um maximal 15 % steigen (statt 20 %).
3. Verlängerte Kündigungssperrfrist (§577a BGB)
Bei Umwandlung in Eigentumswohnung: Eigenbedarfskündigung erst nach 10 Jahren möglich. Das ist die längste Frist bundesweit (NRW: 8 Jahre, BaWü: 5 Jahre).
Rechenbeispiel: München
Situation: Du mietest eine 55-m²-Wohnung in München-Sendling (mittlere Lage), Baujahr 1980.
| Schritt | Berechnung |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 15,00 €/m² |
| Maximal zulässig (+ 10 %) | 15,00 × 1,10 = 16,50 €/m² |
| Maximal zulässige Gesamtmiete | 16,50 × 55 = 907,50 € |
| Tatsächliche Miete | 1.155,00 € (= 21,00 €/m²) |
| Überhöhung pro Monat | 247,50 € |
In München sind Überhöhungen von 200+ € pro Monat keine Seltenheit. Das sind 2.970 € im Jahr, bei rechtzeitiger Rüge kannst du die gesamte Differenz seit Mietbeginn zurückfordern!
Rechenbeispiel: Augsburg
Situation: Du mietest eine 70-m²-Wohnung in Augsburg-Pfersee (mittlere Lage), Baujahr 1995.
| Schritt | Berechnung |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 10,50 €/m² |
| Maximal zulässig (+ 10 %) | 10,50 × 1,10 = 11,55 €/m² |
| Maximal zulässige Gesamtmiete | 11,55 × 70 = 808,50 € |
| Tatsächliche Miete | 910,00 € (= 13,00 €/m²) |
| Überhöhung pro Monat | 101,50 € |
Das sind 1.218 € pro Jahr, die du dir zurückholen kannst.
So prüfst du deine Miete in Bayern
Schritt 1: Ist deine Gemeinde dabei?
Prüfe in der offiziellen Verordnung oder frage bei deinem Rathaus nach, ob deine Gemeinde zu den 285 gehört.
Schritt 2: Mietspiegel finden
Viele bayerische Städte haben qualifizierte Mietspiegel:
- München: muenchen.de/mietspiegel
- Nürnberg: nuernberg.de/mietenspiegel
- Augsburg: über Stadt Augsburg
- Regensburg: über Stadt Regensburg
Für Gemeinden ohne Mietspiegel: Die Vergleichsmiete kann über Sachverständigengutachten, Mietdatenbanken oder drei Vergleichswohnungen ermittelt werden.
Schritt 3: Berechnen und vergleichen
Vergleichsmiete × 1,10 = maximal zulässige Miete. Ist deine Miete höher? Dann rügen!
Schritt 4: Rüge versenden und zurückfordern
Schriftliche Rüge an den Vermieter → Miete senken → Differenz zurückfordern.
MieterGenie prüft deine Miete in allen 285 bayerischen Gemeinden, kostenlos und in wenigen Minuten. Du bekommst eine klare Einschätzung und bei Bedarf ein fertiges Rügeschreiben.
Warum hat Bayern 285 Gemeinden?
Bayern hat einen besonders systematischen Ansatz gewählt: Das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) hat alle 2.056 bayerischen Gemeinden anhand von fünf Teilbedingungen untersucht:
| Teilbedingung | Indikator |
|---|---|
| 1 | Hohe Mietpreissteigerung |
| 2 | Hohe Mietbelastung (inkl. Überbelegungsquote) |
| 3 | Erhebliche Verschlechterung der Wohnversorgung |
| 4 | Geringer Leerstand |
| 5 | Niedrige Wohnversorgung |
Auf einer zweiten Stufe konnten Gemeinden und Verbände Stellung nehmen. Justizminister Eisenreich: „Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Mittel, damit Menschen mit normalen Einkommen sich das Leben in den Ballungsräumen leisten können."
Bayern im Bundesvergleich
| Bundesland | Gemeinden mit Mietpreisbremse | Kündigungssperrfrist |
|---|---|---|
| Bayern | 285 | 10 Jahre |
| Baden-Württemberg | 130 | 5 Jahre |
| NRW | 57 | 8 Jahre |
| Niedersachsen | 57 | , |
| Hessen | 49 | , |
| Brandenburg | 36 | , |
| Berlin | 1 (gesamtes Land) | , |
| Hamburg | 1 (gesamtes Land) | , |
Bayern liegt mit Abstand vorne, sowohl bei der Anzahl der Gemeinden als auch bei der Länge der Kündigungssperrfrist.
Fazit: Bayern bietet den stärksten Mieterschutz
Mit 285 Gemeinden, einer 10-jährigen Kündigungssperrfrist und der abgesenkten Kappungsgrenze bietet Bayern bundesweit den umfassendsten regionalen Mieterschutz. Wenn du in einer der 285 Gemeinden wohnst, hast du starke Rechte, nutze sie!
Prüfe jetzt kostenlos mit MieterGenie, ob deine Miete in Bayern die Mietpreisbremse einhält. Egal ob München, Nürnberg, Augsburg oder eine kleine Gemeinde im Oberland, wir helfen dir, dein Recht durchzusetzen.
Augsburg im Detail: Bayerns unterschätzter Mietmarkt
München bekommt die ganze Aufmerksamkeit, zu Recht. Aber Augsburg ist ein Fall für sich. Mit rund 300.000 Einwohnern ist Augsburg Bayerns drittgrößte Stadt, liegt direkt an der Achse München, Stuttgart und hat in den letzten 10 Jahren eine massive Mietpreisentwicklung erlebt.
Die gute Nachricht: Die Mietpreisbremse gilt in Augsburg seit 2016 durchgängig. Die schlechte: Viele Mieter wissen das nicht. Oder haben noch nie gerügt.
Augsburg Mietpreischeck: Stadtteile im Überblick
| Stadtteil | Ø Miete €/m² (Bestand) | Mietspiegel ca. | Zulässige Grenze |
|---|---|---|---|
| Innenstadt | 12,50, 15,00 | 10,50 €/m² | 11,55 €/m² |
| Uni-Viertel (Lechhausen) | 10,50, 13,00 | 9,50 €/m² | 10,45 €/m² |
| Pfersee | 9,50, 12,00 | 9,00 €/m² | 9,90 €/m² |
| Haunstetten | 9,50, 12,50 | 9,00 €/m² | 9,90 €/m² |
| Oberhausen | 9,00, 11,50 | 8,50 €/m² | 9,35 €/m² |
| Kriegshaber | 9,50, 12,00 | 9,00 €/m² | 9,90 €/m² |
Richtwerte, den genauen Mietspiegel-Wert für deine Wohnung findest du beim Augsburger Wohnungsinformationssystem.
Rechenbeispiel Augsburg, Innenstadt: Wohnung 65 m², Baujahr 1990, mittlere Lage. Miete: 850 €. Mietspiegel: 10,50 €/m². Zulässige Miete: 10,50 × 1,10 × 65 = 749,75 €. Überhöhung: 100,25 €/Monat = 1.203 €/Jahr.
Stadt vs. Landkreis: Wo die Bremse gilt und wo nicht
Eine häufige Frage: Gilt die Mietpreisbremse nur in der Stadt. Oder auch im Landkreis?
Die Antwort: Beides ist möglich. Die 285 Gemeinden sind nicht nur Stadtkreise, sondern auch viele Landkreisgemeinden. Konkrete Beispiele:
| Kreisfreie Stadt | Mietpreisbremse | Landkreis | Mietpreisbremse |
|---|---|---|---|
| München | ✅ | München (LKR), fast vollständig | ✅ |
| Nürnberg | ✅ | Nürnberger Land, teilweise | ✅ |
| Augsburg | ✅ | Augsburg (LKR), teilweise | ✅ |
| Regensburg | ✅ | Regensburg (LKR), teilweise | ✅ |
| Passau | ✅ | Passau (LKR), wenige Gemeinden | teilweise |
Wenn du im Speckgürtel einer bayerischen Großstadt wohnst, z.B. in Germering, Unterschleißheim, Garching bei München oder Erlangen bei Nürnberg, gilt die Mietpreisbremse wahrscheinlich auch dort.
Prüfung in Landkreisgemeinden: So findest du heraus, ob du betroffen bist
- Die vollständige Liste der 285 Gemeinden findest du in der offiziellen Mieterschutzverordnung (BayMBl. 2025 Nr. 558) auf verkuendung-bayern.de
- Suche nach dem Namen deiner Gemeinde, nicht nur deiner nächsten Großstadt
- Wenn deine Gemeinde nicht aufgeführt ist: Mietpreisbremse gilt nicht, aber Kappungsgrenze (20 % in 3 Jahren) bleibt
Die 10-Jahres-Kündigungssperrfrist: Bayerns besonderer Schutz
Nirgendwo in Deutschland bist du so gut geschützt, wenn deine Wohnung verkauft wird. Die 10-Jahres-Sperrfrist nach §577a BGB bedeutet:
Dein Vermieter verkauft die Wohnung. Der neue Eigentümer hat Eigenbedarf. In Bayern kann er erst nach 10 Jahren kündigen. In anderen Bundesländern wären es nur 3 Jahre.
Rechenbeispiel: Wohnung wird 2024 verkauft. Neue Eigentümerin möchte 2025 einziehen. Bayern: Frühestmögliche Kündigung wegen Eigenbedarf = 2034. Das sind 10 Jahre Mieterschutz.
Das gibt dir Zeit, für neue Wohnung suchen, Kind aufziehen, Lebensplanung. Kein anderes Bundesland bietet das.
Du wohnst in Bayern? Dann hast du den stärksten Mieterschutz bundesweit. Nutze ihn. Prüfe deine Miete jetzt kostenlos mit MieterGenie, egal ob München, Augsburg, Freising oder eine der 285 anderen Gemeinden.
Typische Bayern-Fragen: konkret beantwortet
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen in Bayern? Ja. Auch möblierte Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse, wenn sie in einer der 285 Gemeinden liegen. Ein Möblierungszuschlag ist erlaubt, muss aber angemessen sein. Pauschale "Möblierungszuschläge" von mehreren hundert Euro für veraltete Möbel halten rechtlicher Prüfung selten stand.
Kann ich die Mietpreisbremse auch als Studierender in München, Augsburg oder Erlangen geltend machen? Ja, auch Studierende sind Mieter und haben dieselben Rechte. Gerade in Universitätsstädten sind Überhöhungen bei Neuvermietungen besonders verbreitet. Wer neu eingezogen ist, sollte prüfen.
Mein Vermieter sagt, die Wohnung sei "freifinanziert", stimmt das? "Freifinanziert" bedeutet, dass keine Sozialbindung besteht, das hat nichts mit der Mietpreisbremse zu tun. Auch freifinanzierende Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse, wenn die Gemeinde in der Mieterschutzverordnung aufgeführt ist.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse in Bayern noch? Die aktuelle Mieterschutzverordnung läuft bis 31.12.2029. Eine Verlängerung ist wahrscheinlich, aber noch nicht beschlossen. Wer jetzt rügt, sichert sich seinen Anspruch unabhängig davon.
Schnell-Check Bayern: Drei Fragen
- Liegt deine Gemeinde in der Liste der 285 Gemeinden? → Prüfe verkuendung-bayern.de oder nutze unseren Check
- Bist du nach dem 01.06.2015 eingezogen? → Mietpreisbremse gilt, wenn die Gemeinde bereits damals aufgeführt war
- Zahlst du mehr als Mietspiegel + 10 %? → Dann rügen, sofort
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Bayern: Welche Städte und Gemeinden sind betroffen?
Die Mietpreisbremse gilt nicht überall in Bayern, sondern nur in Gemeinden die in der Bayerischen Mieterschutzverordnung gelistet sind.
Aktuelle Hauptstädte und Großstädte: München, Nürnberg, Augsburg, Würzburg, Erlangen, Fürth, Ingolstadt und zahlreiche weitere Städte und Gemeinden des Großraums München.
Vollständige Liste: Die aktuelle Bayerische Mieterschutzverordnung findest du auf der Website des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr.
Wichtig: Die Verordnung wird regelmäßig aktualisiert. Prüfe immer die aktuelle Fassung, nicht veraltete Listen.
Bayern-spezifisch: Münchner Mietspiegel als Maßstab
In München gilt der Münchner Mietspiegel als Grundlage für die Mietpreisbremse. Er wird alle zwei Jahre neu erstellt und ist rechtssicher anerkannt.
Besonderheit München: München hat mit Abstand die höchsten Mietspiegel-Werte in Bayern. Trotzdem überschreiten viele Neuvermietungen die 10-%-Grenze erheblich.
Praxis-Wert: Eine 60-qm-Wohnung in München, mittlere Lage, Baujahr 1970er, liegt laut Mietspiegel 2024 bei ca. 17-19 Euro/qm. Mit 10 % Aufschlag: 19-21 Euro/qm Obergrenze. Viele Angebote liegen bei 23-28 Euro/qm.
Die Rüge lohnt in München am meisten. Überschreitungen von 100-300 Euro monatlich sind keine Seltenheit. Über 24 Monate sind das 2.400 bis 7.200 Euro Rückforderungspotenzial.
Nürnberg und Augsburg: Auch diese Städte haben qualifizierte Mietspiegel. Die Überschreitungen sind geringer als in München, aber vorhanden. Eine Prüfung lohnt auch hier.
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