Mietpreisbremse Baden-Württemberg 2026: Was sich geändert hat
Baden-Württemberg hat seine Mietpreisbremse zum 1. Januar 2026 erneuert — mit einer deutlich vergrößerten Gebietskulisse: Statt 89 sind nun 130 Städte und Gemeinden betroffen. Gleichzeitig fallen einige bekannte Städte wie Mannheim und Konstanz heraus.
In diesem Artikel erfährst du, welche Städte dabei sind, welche rausfallen und was das für dich als Mieter bedeutet.
Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg gilt seit 01.01.2026 in 130 Kommunen. Neu: 84 Kommunen kommen dazu, 43 fallen weg. Die Verordnung gilt zunächst nur bis 31.12.2026.
Die wichtigsten Eckdaten
| Detail | Info |
|---|---|
| Bundesland | Baden-Württemberg |
| Verordnung | Mietpreisbegrenzungsverordnung (MietBegrVO BW) |
| Beschluss | 16.12.2025 (Landeskabinett) |
| In Kraft seit | 01.01.2026 |
| Gültig bis | 31.12.2026 (zunächst nur 1 Jahr!) |
| Anzahl Kommunen | 130 (vorher: 89) |
| Neu aufgenommen | 84 Kommunen |
| Herausgefallen | 43 Kommunen |
| Geblieben | 46 Kommunen |
| Kappungsgrenze | 15 % in 3 Jahren |
| Kündigungssperrfrist | 5 Jahre |
| Gutachter | Institut FUB (Hamburg) |
Baden-Württemberg hat die Mietpreisbremse zunächst nur um ein Jahr bis Ende 2026 verlängert — nicht wie Bayern und NRW bis 2029. Eine weitere Verlängerung ist aber wahrscheinlich.
Große Städte in der Gebietskulisse
Diese Großstädte sind weiterhin dabei:
| Stadt | Ø Miete €/m² (Bestand) | Status |
|---|---|---|
| Stuttgart | 10,50–15,00 | ✅ weiterhin dabei |
| Freiburg | 10,00–14,50 | ✅ weiterhin dabei |
| Heidelberg | 10,50–15,00 | ✅ weiterhin dabei |
| Tübingen | 10,00–14,00 | ✅ weiterhin dabei |
| Ulm | 9,50–13,00 | ✅ weiterhin dabei |
| Karlsruhe | 9,50–13,00 | ✅ weiterhin dabei |
| Reutlingen | 9,00–12,00 | ✅ weiterhin dabei |
| Heilbronn | 9,00–12,00 | ✅ weiterhin dabei |
| Pforzheim | 8,50–11,00 | prüfen |
Diese Städte sind NEU dabei:
| Stadt | Region |
|---|---|
| Böblingen | Landkreis Böblingen |
| Ostfildern | Landkreis Esslingen |
| Göppingen | Landkreis Göppingen |
| Metzingen | Landkreis Reutlingen |
| Filderstadt | Landkreis Esslingen |
| Sindelfingen | Landkreis Böblingen |
Diese Städte fallen RAUS:
| Stadt | Grund |
|---|---|
| Mannheim | Kriterien nicht mehr erfüllt |
| Konstanz | Kriterien nicht mehr erfüllt |
| Bietigheim-Bissingen | Kriterien nicht mehr erfüllt |
| Leinfelden-Echterdingen | Kriterien nicht mehr erfüllt |
| Neckarsulm | Kriterien nicht mehr erfüllt |
| Kehl | Kriterien nicht mehr erfüllt |
| Waiblingen | Kriterien nicht mehr erfüllt |
Dass eine Stadt herausfällt, bedeutet nicht, dass die Mieten dort günstig sind. Es bedeutet lediglich, dass die fünf statistischen Kriterien für einen „angespannten Wohnungsmarkt" nicht mehr in ausreichendem Maß erfüllt sind.
Regionale Übersicht: Wo gilt die Mietpreisbremse in BaWü?
Region Stuttgart
Die Region Stuttgart hat die höchste Dichte an betroffenen Kommunen:
Kreisfreie Stadt: Stuttgart
Landkreise:
- Esslingen: Esslingen, Ostfildern, Filderstadt, Nürtingen, Kirchheim u.T., Plochingen, Wendlingen
- Böblingen: Böblingen, Sindelfingen, Leonberg, Herrenberg
- Ludwigsburg: Ludwigsburg, Kornwestheim, Remseck, Asperg, Ditzingen
- Rems-Murr-Kreis: Winnenden, Fellbach, Schorndorf (teilw.)
- Göppingen: Göppingen
Region Freiburg / Südbaden
Kreisfreie Stadt: Freiburg
Landkreise:
- Breisgau-Hochschwarzwald: Bad Krozingen, Breisach, Müllheim, Staufen
- Emmendingen: Emmendingen
- Ortenaukreis: Offenburg, Lahr
Region Heidelberg / Rhein-Neckar
Kreisfreie Städte: Heidelberg
Landkreise:
- Rhein-Neckar-Kreis: Schwetzingen, Weinheim, Wiesloch, Leimen, Ladenburg, Eppelheim, Dossenheim, Schriesheim
Wichtig: Mannheim ist seit 2026 nicht mehr in der Gebietskulisse!
Region Karlsruhe
Kreisfreie Stadt: Karlsruhe
Landkreise:
- Karlsruhe: Ettlingen, Rheinstetten, Stutensee, Bruchsal (teilw.)
- Rastatt: Baden-Baden, Rastatt
Region Tübingen / Reutlingen
Kreisfreie Stadt: —
Landkreise:
- Tübingen: Tübingen, Rottenburg
- Reutlingen: Reutlingen, Metzingen
Region Ulm / Bodensee
Kreisfreie Stadt: Ulm
Landkreise:
- Alb-Donau-Kreis: Blaustein, Dornstadt
- Bodenseekreis: Friedrichshafen, Überlingen, Tettnang
- Ravensburg: Ravensburg, Weingarten
Die fünf Kriterien für angespannte Wohnungsmärkte
Baden-Württemberg nutzt ein transparentes Verfahren mit fünf gleichgewichteten Indikatoren:
| Nr. | Indikator | Was wird gemessen? |
|---|---|---|
| 1 | Wohnungsversorgungsgrad | Angebot vs. Nachfrage |
| 2 | Wohnungsversorgung für Neubürger | Neubau vs. Haushaltsentwicklung |
| 3 | Mietbelastungsquote | Einkommen vs. Bruttowarmmiete |
| 4 | Höhe & Entwicklung der Angebotsmieten | Mietpreisentwicklung über Jahre |
| 5 | Mietpreisdifferenz | Bestands- vs. Neuvermietungsmieten |
Regel: Sind mindestens 4 von 5 Indikatoren erfüllt, gilt der Wohnungsmarkt als angespannt.
Das Gutachten des Instituts FUB (Hamburg) hat alle 1.101 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg untersucht — die Daten sind auf der Webseite des Ministeriums öffentlich einsehbar.
Rechenbeispiel: Stuttgart
Situation: Du mietest eine 65-m²-Wohnung in Stuttgart-West (mittlere bis gute Lage), Baujahr 1975.
| Schritt | Berechnung |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 12,00 €/m² |
| Maximal zulässig (+ 10 %) | 12,00 × 1,10 = 13,20 €/m² |
| Maximal zulässige Gesamtmiete | 13,20 × 65 = 858,00 € |
| Tatsächliche Miete | 1.040,00 € (= 16,00 €/m²) |
| Überhöhung pro Monat | 182,00 € |
Das sind 2.184 € im Jahr zu viel! Bei einer Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn kannst du die gesamte Differenz seit Mietbeginn zurückfordern.
Rechenbeispiel: Freiburg
Situation: 50-m²-Wohnung in Freiburg-Wiehre (gute Lage), Baujahr 2000.
| Schritt | Berechnung |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 12,50 €/m² |
| Maximal zulässig (+ 10 %) | 12,50 × 1,10 = 13,75 €/m² |
| Maximal zulässige Gesamtmiete | 13,75 × 50 = 687,50 € |
| Tatsächliche Miete | 800,00 € (= 16,00 €/m²) |
| Überhöhung pro Monat | 112,50 € |
Mietpreisbremse + Kappungsgrenze + Kündigungssperrfrist
In den 130 BaWü-Kommunen gelten drei Schutzregeln:
| Regel | Details |
|---|---|
| Mietpreisbremse | Max. 10 % über Vergleichsmiete bei Neuvermietung |
| Kappungsgrenze | Max. 15 % Mieterhöhung in 3 Jahren (statt 20 %) |
| Kündigungssperrfrist | 5 Jahre bei Umwandlung in Eigentum (statt 3 Jahre) |
Was tun als Mieter in Baden-Württemberg?
Schritt 1: Prüfe, ob deine Kommune dabei ist
Schau in der offiziellen Verordnung nach oder frage bei deinem Rathaus. Die Liste aller 130 Kommunen findest du auf mlw.baden-wuerttemberg.de.
Schritt 2: Finde deinen Mietspiegel
Qualifizierte Mietspiegel gibt es u.a. für:
- Stuttgart — stuttgart.de
- Freiburg — freiburg.de
- Heidelberg — heidelberg.de
- Karlsruhe — karlsruhe.de
- Tübingen — tuebingen.de
- Ulm — ulm.de
Schritt 3: Berechne die maximal zulässige Miete
Vergleichsmiete × 1,10 = dein Maximum.
Schritt 4: Rüge und Rückforderung
Bei Überhöhung: Schriftliche Rüge an den Vermieter (§556g BGB) → Miete senken → Differenz zurückfordern.
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Warum nur bis Ende 2026?
Baden-Württemberg hat die Mietpreisbremse zunächst nur um ein Jahr verlängert — obwohl der Bund die Ermächtigung bis Ende 2029 verlängert hat. Ministerin Nicole Razavi (CDU): „Mir wäre es am liebsten, wenn wir dieses Instrument nicht bräuchten."
Die kurze Laufzeit bedeutet:
- Die Gebietskulisse wird voraussichtlich 2026 erneut überprüft
- Eine Verlängerung bis 2029 ist wahrscheinlich, aber nicht sicher
- Kommunen können bei der nächsten Überprüfung neu hinzukommen oder herausfallen
Für dich als Mieter heißt das: Nutze deine Rechte jetzt! Wenn die Mietpreisbremse Ende 2026 auslaufen sollte, betrifft das nur zukünftige Mietverträge. Deine Ansprüche aus bestehenden Verträgen bleiben bestehen.
Baden-Württemberg im Bundesvergleich
| Bundesland | Gemeinden | Gültig bis | Kündigungssperrfrist |
|---|---|---|---|
| Bayern | 285 | 31.12.2029 | 10 Jahre |
| Baden-Württemberg | 130 | 31.12.2026 | 5 Jahre |
| NRW | 57 | 31.12.2029 | 8 Jahre |
| Niedersachsen | 57 | 31.12.2029 | — |
| Hessen | 49 | 25.11.2026 | — |
BaWü liegt bei der Anzahl der Gemeinden auf Platz 2 — allerdings mit der kürzesten Laufzeit und der niedrigsten Kündigungssperrfrist unter den großen Flächenländern.
Fazit: BaWü erweitert den Schutz — aber nur befristet
Die Ausweitung auf 130 Kommunen ist ein deutliches Signal: Der Wohnungsmarkt in Baden-Württemberg bleibt angespannt. Gleichzeitig zeigt die kurze Laufzeit von nur einem Jahr, dass die Landesregierung die Mietpreisbremse eher als Übergangslösung sieht.
Für dich als Mieter heißt das: Jetzt prüfen, jetzt handeln. Deine Rechte gelten — und jeder Monat, den du wartest, ist bares Geld, das du nicht zurückbekommst.
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