Mietpreisbremse Baden-Württemberg: Alle Städte 2026

Mietpreisbremse Baden-Württemberg 2026: Was sich geändert hat

Baden-Württemberg hat seine Mietpreisbremse zum 1. Januar 2026 erneuert, mit einer deutlich vergrößerten Gebietskulisse: Statt 89 sind nun 130 Städte und Gemeinden betroffen. Gleichzeitig fallen einige bekannte Städte wie Mannheim und Konstanz heraus.

In diesem Artikel erfährst du, welche Städte dabei sind, welche rausfallen und was das für dich als Mieter bedeutet.

Die wichtigsten Eckdaten

Große Städte in der Gebietskulisse

Diese Großstädte sind weiterhin dabei:

Diese Städte sind NEU dabei:

Diese Städte fallen RAUS:

Regionale Übersicht: Wo gilt die Mietpreisbremse in BaWü?

Region Stuttgart

Die Region Stuttgart hat die höchste Dichte an betroffenen Kommunen:

Kreisfreie Stadt: Stuttgart

Landkreise:

• Esslingen: Esslingen, Ostfildern, Filderstadt, Nürtingen, Kirchheim u.T., Plochingen, Wendlingen
• Böblingen: Böblingen, Sindelfingen, Leonberg, Herrenberg
• Ludwigsburg: Ludwigsburg, Kornwestheim, Remseck, Asperg, Ditzingen
• Rems-Murr-Kreis: Winnenden, Fellbach, Schorndorf (teilw.)
• Göppingen: Göppingen

Region Freiburg / Südbaden

Kreisfreie Stadt: Freiburg

Landkreise:

• Breisgau-Hochschwarzwald: Bad Krozingen, Breisach, Müllheim, Staufen
• Emmendingen: Emmendingen
• Ortenaukreis: Offenburg, Lahr

Region Heidelberg / Rhein-Neckar

Kreisfreie Städte: Heidelberg

Landkreise:

• Rhein-Neckar-Kreis: Schwetzingen, Weinheim, Wiesloch, Leimen, Ladenburg, Eppelheim, Dossenheim, Schriesheim

Wichtig: Mannheim ist seit 2026 nicht mehr in der Gebietskulisse!

Region Karlsruhe

Kreisfreie Stadt: Karlsruhe

Landkreise:

• Karlsruhe: Ettlingen, Rheinstetten, Stutensee, Bruchsal (teilw.)
• Rastatt: Baden-Baden, Rastatt

Region Tübingen / Reutlingen

Kreisfreie Stadt: Landkreise:

• Tübingen: Tübingen, Rottenburg
• Reutlingen: Reutlingen, Metzingen

Region Ulm / Bodensee

Kreisfreie Stadt: Ulm

Landkreise:

• Alb-Donau-Kreis: Blaustein, Dornstadt
• Bodenseekreis: Friedrichshafen, Überlingen, Tettnang
• Ravensburg: Ravensburg, Weingarten

Die fünf Kriterien für angespannte Wohnungsmärkte

Baden-Württemberg nutzt ein transparentes Verfahren mit fünf gleichgewichteten Indikatoren:

Regel: Sind mindestens 4 von 5 Indikatoren erfüllt, gilt der Wohnungsmarkt als angespannt.

Das Gutachten des Instituts FUB (Hamburg) hat alle 1.101 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg untersucht, die Daten sind auf der Webseite des Ministeriums öffentlich einsehbar.

Rechenbeispiel: Stuttgart

Situation: Du mietest eine 65-m²-Wohnung in Stuttgart-West (mittlere bis gute Lage), Baujahr 1975.

Rechenbeispiel: Freiburg

Situation: 50-m²-Wohnung in Freiburg-Wiehre (gute Lage), Baujahr 2000.

Mietpreisbremse + Kappungsgrenze + Kündigungssperrfrist

In den 130 BaWü-Kommunen gelten drei Schutzregeln:

Was tun als Mieter in Baden-Württemberg?

Schritt 1: Prüfe, ob deine Kommune dabei ist

Schau in der offiziellen Verordnung nach oder frage bei deinem Rathaus. Die Liste aller 130 Kommunen findest du auf mlw.baden-wuerttemberg.de.

Schritt 2: Finde deinen Mietspiegel

Qualifizierte Mietspiegel gibt es u.a. für:

• Stuttgart stuttgart.de
• Freiburg freiburg.de
• Heidelberg heidelberg.de
• Karlsruhe karlsruhe.de
• Tübingen tuebingen.de
• Ulm ulm.de

Schritt 3: Berechne die maximal zulässige Miete

Vergleichsmiete × 1,10 = dein Maximum.

Schritt 4: Rüge und Rückforderung

Bei Überhöhung: Schriftliche Rüge an den Vermieter (§556g BGB) → Miete senken → Differenz zurückfordern.

Warum nur bis Ende 2026?

Baden-Württemberg hat die Mietpreisbremse zunächst nur um ein Jahr verlängert, obwohl der Bund die Ermächtigung bis Ende 2029 verlängert hat. Ministerin Nicole Razavi (CDU): „Mir wäre es am liebsten, wenn wir dieses Instrument nicht bräuchten."

Die kurze Laufzeit bedeutet:

• Die Gebietskulisse wird voraussichtlich 2026 erneut überprüft
• Eine Verlängerung bis 2029 ist wahrscheinlich, aber nicht sicher
• Kommunen können bei der nächsten Überprüfung neu hinzukommen oder herausfallen

Baden-Württemberg im Bundesvergleich

BaWü liegt bei der Anzahl der Gemeinden auf Platz 2, allerdings mit der kürzesten Laufzeit und der niedrigsten Kündigungssperrfrist unter den großen Flächenländern.

Fazit: BaWü erweitert den Schutz: aber nur befristet

Die Ausweitung auf 130 Kommunen ist ein deutliches Signal: Der Wohnungsmarkt in Baden-Württemberg bleibt angespannt. Gleichzeitig zeigt die kurze Laufzeit von nur einem Jahr, dass die Landesregierung die Mietpreisbremse eher als Übergangslösung sieht.

Für dich als Mieter heißt das: Jetzt prüfen, jetzt handeln. Deine Rechte gelten. Und jeder Monat, den du wartest, ist bares Geld, das du nicht zurückbekommst.

---

BaWü vs. Bayern: Was Mieter wissen sollten

Wer in Süddeutschland wohnt, kennt den Vergleich: Bayern hat 285 Gemeinden mit Mietpreisbremse, BaWü nur 130. Und Bayern läuft bis 2029, BaWü nur bis Ende 2026. Warum?

Der Unterschied liegt im politischen Willen und in der Methodik. Bayern hat systematisch alle 2.056 Gemeinden untersucht und eine breite Gebietskulisse erstellt. BaWü war dabei konservativer. Und Ministerin Razavi (CDU) hat deutlich gemacht, dass sie die Mietpreisbremse lieber heute als morgen abschaffen würde.

Was das für dich bedeutet:

Wenn du in einer der 130 BaWü-Gemeinden wohnst, hast du bis Ende 2026 denselben Schutz wie Bayern. Aber du solltest jetzt handeln, nicht in einem Jahr. Eine Verlängerung bis 2029 ist zwar wahrscheinlich, aber nicht garantiert.

Neue Gemeinden seit 2026: Wo lohnt die Prüfung besonders?

84 neue Gemeinden sind in die Gebietskulisse aufgenommen worden. Diese Mieter hatten bisher keinen Schutz. Und haben möglicherweise einen Mietvertrag, der die neue Grenze überschreitet.

Einige der wichtigsten Neuaufnahmen:

Mieter in diesen neu aufgenommenen Gemeinden, die vor 2026 einen Mietvertrag geschlossen haben, können die Mietpreisbremse für die Zeit ab ihrem Mietbeginn (wenn die Gemeinde damals noch nicht dabei war) nicht rückwirkend geltend machen. Hier gilt die Bremse erst ab dem 1. Januar 2026.

Rechenbeispiel: Böblingen, Einzug März 2026

In Böblingen, das erst 2026 aufgenommen wurde, gilt die Bremse nun. Mieter in neu aufgenommenen Gemeinden sollten ihre aktuellen oder bald abzuschließenden Mietverträge genau prüfen.

---

Was Mieter in BaWü jetzt tun sollten

Baden-Württemberg hat eine der aktivsten Mietrechtsszenen in Deutschland, trotzdem nutzen viele Mieter ihre Rechte nicht. Das liegt meist daran, dass der erste Schritt unbekannt ist.

Für Mieter in etablierten Gemeinden (Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Mannheim etc.): Wenn du 2023 oder später eingezogen bist, hast du gute Chancen, Überzahlungen zurückzubekommen. Die 30-Monats-Rückforderungsfrist läuft noch. Warte nicht bis sie abläuft.

Für Mieter in neu aufgenommenen Gemeinden (ab 1.1.2026): Die Mietpreisbremse gilt für neue Mietverträge ab sofort. Wenn du gerade einen Mietvertrag abschließt oder bereits unterschrieben hast, prüfe die Miethöhe gegen den lokalen Mietspiegel. Liegt die Miete mehr als 10 % darüber, hast du ab dem ersten Monat ein Rügerecht.

Für alle anderen: Auch wenn du schon länger wohnst und die Rückforderungsfrist abgelaufen ist, kannst du die Mietpreisbremse für die Zukunft nutzen. Eine Rüge heute stoppt die Überzahlung ab sofort, du zahlst nur noch das zulässige Niveau.

Der häufigste Fehler in BaWü

Mieter in Baden-Württemberg zahlen oft zu viel, weil sie die Überschreitung als "normal" akzeptieren, gerade in Universitätsstädten wie Tübingen, Freiburg oder Heidelberg. "Der Markt ist halt so" ist kein rechtliches Argument. Die Mietpreisbremse ist es.

🔍 Jetzt prüfen: Gib deine BaWü-Adresse ein, wir vergleichen mit dem aktuellen Mietspiegel und sagen dir in Minuten, ob du zu viel zahlst. Zur kostenlosen Mietpreisprüfung →

---

Praktische Schritte für Baden-Württemberg: So nutzt du die Mietpreisbremse

Theorie ist gut. Praxis ist besser. So gehst du in Baden-Württemberg konkret vor.

Schritt 1: Mietspiegel Baden-Württemberg finden. Der aktuelle Mietspiegel ist die Grundlage. Such ihn auf der Website der Stadt oder über Google: "Baden-Württemberg Mietspiegel 2024". Er ist kostenlos zugänglich.

Schritt 2: Deine Wohnung einordnen. Wohnfläche, Baujahr-Kategorie, Lage, Ausstattung. Der Mietspiegel gibt dir eine Tabelle. Dein Wert ergibt den Nettokaltmieten-Benchmark.

Schritt 3: Obergrenze berechnen. Benchmark-Wert × 1,1 (Mietpreisbremse erlaubt 10 % Aufschlag). Das ist dein Höchstbetrag.

Schritt 4: Vergleichen. Liegt deine aktuelle Kaltmiete über dieser Grenze? Wie viel drüber? Das ist dein monatliches Rückforderungspotenzial.

Schritt 5: Rüge stellen. Schriftlich, mit konkreter Überschreitung, an deinen Vermieter. Ab Zugang der Rüge läuft dein Rückforderungsanspruch.

Baden-Württemberg hat mit über 90 Städten eine der umfangreichsten Mietpreisbremse-Verordnungen in Deutschland.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse in Baden-Württemberg

Kann ich die zu viel bezahlte Miete auch rückwirkend zurückfordern? Ja, aber nur ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge. Für Miete die du vor der Rüge bezahlt hast, gibt es nichts zurück. Deshalb: Rüge so früh wie möglich stellen.

Was wenn mein Vermieter die Auskunft verweigert? Du hast ein gesetzliches Auskunftsrecht (§556g Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss dir mitteilen, auf welcher Grundlage er die Miethöhe festgesetzt hat. Verweigert er das, ist das ein weiteres Indiz für eine Überschreitung.

Muss ich einen Anwalt einschalten? Für die Rüge selbst nicht. Erst wenn der Vermieter widerspricht und die Auseinandersetzung eskaliert, lohnt sich ein Anwalt oder die Mitgliedschaft im Mieterverein. Für die erste Prüfung reicht MieterGenie.

Das könnte dich auch interessieren

• Mietpreisbremse Ausnahmen: 6 Fälle wo sie nicht gilt
• Qualifizierte Rüge: So setzt du die Mietpreisbremse durch
• Mietpreisbremse Verlängerung 2026: Was gilt jetzt?