Mietpreisbremse Verlängerung 2026

Mietpreisbremse Verlängerung 2026 kurz erklärt: Der Bundestag hat am 26. Juni 2025 die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 beschlossen. Seit Januar 2026 gilt sie in 627 Städten, 134 mehr als zuvor. Der Ko. Stand: März 2026 | Quellen: BGB, BetrKV, Deutscher Mieterbund 2025

Mietpreisbremse 2026: Was gilt jetzt?

Die Mietpreisbremse war eines der am heißesten diskutierten Themen im Jahr 2025. Ohne ein neues Gesetz wäre sie Ende 2025 ausgelaufen, Millionen Mieter hätten ihren Schutz verloren. Doch der Bundestag hat rechtzeitig gehandelt.

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Was ist passiert? Die Timeline

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Was hat sich geändert?

1. Verlängerung bis 2029

Die wichtigste Änderung: §556d Abs. 2 Satz 3 BGB wurde angepasst. Landesverordnungen müssen nun spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (vorher: 31.12.2025).

2. Mehr Städte betroffen

Durch aktualisierte Landesverordnungen sind nun 627 Städte und Gemeinden plus zwei Landkreise in Rheinland-Pfalz erfasst. Vorher waren es 493, eine Ausweitung um 134 Städte.

3. Neue Landesverordnungen

Viele Bundesländer haben zum Jahreswechsel 2025/2026 neue Verordnungen erlassen:

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Was plant die Bundesregierung zusätzlich?

Expertengruppe für Bußgeld

Im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD (Rz. 780 ff.) ist vereinbart:

Eine Expertengruppe soll bis zum 31. Dezember 2026 einen Vorschlag erarbeiten, wie Verstöße gegen die Mietpreisbremse mit einem Bußgeld geahndet werden können.

Das wäre ein Paradigmenwechsel. Bisher gibt es keine Aufsichtsbehörde und kein Bußgeld, Mieter müssen selbst aktiv werden und den Vermieter rügen. Ein Bußgeld würde erstmals echte Konsequenzen für Vermieter schaffen, die bewusst zu hohe Mieten verlangen.

Mietrechtsreform (Referentenentwurf Februar 2026)

Justizministerin Hubig hat am 8. Februar 2026 einen Referentenentwurf für eine umfassendere Mietrechtsreform vorgelegt. Geplant sind unter anderem:

• Deckel für Indexmieten Begrenzung der jährlichen Indexmietsteigerungen
• Möblierungszuschlag: Maximal 5% der Nettokaltmiete
• Befristete Mietverträge: Nur noch bei maximal 6 Monaten von der Mietpreisbremse ausgenommen
• Verschärfung bei Schattenmieten und Umgehungskonstruktionen

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Was bedeutet die Verlängerung für dich?

Als Mieter in einem betroffenen Gebiet:

• Dein Schutz besteht bis mindestens 2029 fort
• Die Regeln bleiben gleich: Max. 10% über Vergleichsmiete
• Rüge und Rückforderung funktionieren wie bisher
• Mehr Städte sind geschützt, prüfe, ob deine neu dazugekommen ist

Als Mieter in einem nicht betroffenen Gebiet:

• Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und Saarland haben weiterhin keine Mietpreisbremse
• Hier gelten nur die allgemeinen Regeln: Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (20% in 3 Jahren)

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Kritik an der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist nicht unumstritten. Die wichtigsten Kritikpunkte:

Pro:

• Schützt Mieter vor überzogenen Mieten bei Neuvermietung
• Betrifft inzwischen rund ein Drittel der Bevölkerung
• Einfache Formel: Vergleichsmiete + 10%

Contra:

• Mieter müssen selbst aktiv werden (Rüge), viele wissen das nicht
• Keine Bußgelder für Vermieter (noch nicht)
• Löst das Grundproblem nicht: Zu wenig Wohnraum
• Ausnahmen (Neubau, Modernisierung) höhlen die Wirkung aus

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Die Verlängerung der Mietpreisbremse ist eine gute Nachricht. Aber sie hilft nur, wenn du sie auch nutzt. Denn: Ohne Rüge keine Rückforderung.

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Praktische Schritte für Deutschland: So nutzt du die Mietpreisbremse

Theorie ist gut. Praxis ist besser. So gehst du in Deutschland konkret vor.

Schritt 1: Mietspiegel Deutschland finden. Der aktuelle Mietspiegel ist die Grundlage. Such ihn auf der Website der Stadt oder über Google: "Deutschland Mietspiegel 2024". Er ist kostenlos zugänglich.

Schritt 2: Deine Wohnung einordnen. Wohnfläche, Baujahr-Kategorie, Lage, Ausstattung. Der Mietspiegel gibt dir eine Tabelle. Dein Wert ergibt den Nettokaltmieten-Benchmark.

Schritt 3: Obergrenze berechnen. Benchmark-Wert × 1,1 (Mietpreisbremse erlaubt 10 % Aufschlag). Das ist dein Höchstbetrag.

Schritt 4: Vergleichen. Liegt deine aktuelle Kaltmiete über dieser Grenze? Wie viel drüber? Das ist dein monatliches Rückforderungspotenzial.

Schritt 5: Rüge stellen. Schriftlich, mit konkreter Überschreitung, an deinen Vermieter. Ab Zugang der Rüge läuft dein Rückforderungsanspruch.

Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 war politisch umstritten, aber für Mieter ein wichtiges Signal.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse in Deutschland

Kann ich die zu viel bezahlte Miete auch rückwirkend zurückfordern? Ja, aber nur ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge. Für Miete die du vor der Rüge bezahlt hast, gibt es nichts zurück. Deshalb: Rüge so früh wie möglich stellen.

Was wenn mein Vermieter die Auskunft verweigert? Du hast ein gesetzliches Auskunftsrecht (§556g Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss dir mitteilen, auf welcher Grundlage er die Miethöhe festgesetzt hat. Verweigert er das, ist das ein weiteres Indiz für eine Überschreitung.

Muss ich einen Anwalt einschalten? Für die Rüge selbst nicht. Erst wenn der Vermieter widerspricht und die Auseinandersetzung eskaliert, lohnt sich ein Anwalt oder die Mitgliedschaft im Mieterverein. Für die erste Prüfung reicht MieterGenie.

Deine To-Do-Liste nach der Verlängerung: Prüfe jetzt ob deine Miete über der Grenze liegt. Die Verlängerung gibt dir mehr Zeit, nutze sie. Rüge auch jetzt noch stellen.

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Häufige Fragen

Bis wann gilt die Mietpreisbremse jetzt? Die Mietpreisbremse gilt bis zum 31. Dezember 2029. Die Landesverordnungen können bis zu diesem Datum in Kraft bleiben. Ohne die Verlängerung wäre sie Ende 2025 ausgelaufen.

In wie vielen Städten gilt die Mietpreisbremse 2026? Stand Januar 2026 gilt die Mietpreisbremse in 627 Städten und Gemeinden plus zwei Landkreisen in Rheinland-Pfalz. Das sind 134 Städte mehr als vor der Verlängerung (vorher: 493).

Was plant die Bundesregierung zusätzlich? Im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD ist die Einsetzung einer Expertengruppe vereinbart. Diese soll bis zum 31. Dezember 2026 einen Vorschlag erarbeiten, wie Verstöße gegen die Mietpreisbremse mit einem Bußgeld geahndet werden können.

Was ändert sich für Mieter durch die Verlängerung? Für Mieter in betroffenen Gebieten ändert sich wenig an der praktischen Anwendung, die Regeln bleiben gleich. Der Vorteil: Der Schutz besteht nun bis 2029 fort. Neu ist, dass durch aktualisierte Landesverordnungen mehr Städte erfasst werden.

Was ist mit dem geplanten Mietrechtsreform-Gesetz? Justizministerin Hubig hat im Februar 2026 einen Referentenentwurf für eine umfassende Mietrechtsreform vorgelegt. Geplant sind u. a. ein Deckel für Indexmieten, klare Regeln für Möblierungszuschläge und eine Verschärfung der Mietpreisbremse bei befristeten Mietverträgen.

Was hat der Bundestag beschlossen?

Am 26. Juni 2025 verabschiedete der Bundestag das Gesetz zur Verlängerung der Mietpreisbremse. Das Gesetz trat zum 1. Januar 2026 in Kraft. Damit gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) bis 31. Dezember 2029.

Ohne diese Verlängerung wäre die Mietpreisbremse Ende 2025 automatisch ausgelaufen.

Was ändert sich durch die Verlängerung?

Inhaltlich: nichts. Die Regelungen bleiben identisch:

• Maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietung
• Qualifizierte Rüge als Voraussetzung für Rückforderung
• Ausnahmen für Neubauten (nach Oktober 2014), umfassend sanierte Wohnungen und Vormiete

Was sich ändern könnte: Die Landesverordnungen. Jedes Bundesland muss die konkrete Gebietskulisse (welche Städte fallen darunter?) durch eigene Verordnungen festlegen. Die meisten Bundesländer haben bereits verlängert. Prüfe für dein Bundesland ob deine Stadt noch in der aktuellen Verordnung gelistet ist.

Bundesland-Übersicht: Wo gilt die MPB 2026?

⚠️ Hinweis: Prüfe die aktuelle Verordnung deines Bundeslandes, Daten Stand März 2026, Änderungen möglich.

Was bedeutet das für dich konkret?

Du bist nach dem 1. Januar 2026 in eine neue Wohnung eingezogen? Dann gilt die Mietpreisbremse, sofern deine Stadt in der Landesverordnung gelistet ist.

Schritt 1: Ist deine Stadt betroffen? → Liste des Bundeslandes prüfen Schritt 2: Gilt eine Ausnahme? (Neubau, Sanierung, Vormiete) Schritt 3: Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete? → Mietspiegel Schritt 4: Liegt deine Kaltmiete mehr als 10 % darüber? → Qualifizierte Rüge

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Was du jetzt tun solltest

Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 gibt dir mehr Zeit. Aber nicht unendlich. Wichtig:

Wenn du neu eingezogen bist (nach Januar 2026): Prüfe sofort ob deine Miete die Mietpreisbremse verletzt. Je früher du rügst, desto mehr kannst du zurückfordern.

Wenn du schon länger zur Miete wohnst und noch nie gerügt hast: Die 30-Monate-Rückforderungsgrenze zählt ab dem Zeitpunkt der Rüge. Warte nicht, jeder Monat ohne Rüge ist ein Monat weniger Rückforderungspotenzial.

Wenn dein Bundesland eine neue Verordnung braucht (z.B. NRW): Prüfe die aktuelle Landesverordnung. Manche Bundesländer haben noch nicht verlängert, dann gilt die MPB dort nicht mehr automatisch.

Wenn du in Frankfurt oder Stuttgart wohnst: Hessen läuft November 2026 aus, BaWü Ende 2026. Bis dahin prüfen und ggf. rügen!

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Bundesverfassungsgericht und Mietpreisbremse: Was musst du wissen?

Das Bundesverfassungsgericht hat die Mietpreisbremse in zwei wichtigen Entscheidungen bestätigt:

BVerfG 1 BvL 1/18 (2019): Die Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß. Sie verletzt weder die Eigentumsgarantie noch die Vertragsfreiheit des Vermieters. Begründung: Der soziale Wohnungsbedarf rechtfertigt den Eingriff.

Abgrenzung zum Berliner Mietendeckel: Den hatte das BVerfG 2021 für verfassungswidrig erklärt. Aber aus einem anderen Grund: fehlende Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin. Die bundesgesetzliche Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist davon nicht betroffen.

Was das bedeutet: Die Mietpreisbremse ist rechtlich sicher. Vermieter die dich mit Verfassungsargumenten einschüchtern wollen, liegen falsch.

Mietpreisbremse und Indexmiete: Wie passt das zusammen?

Bei einer Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex. Die Mietpreisbremse gilt für den Ausgangswert der Indexmiete. Aber: Wenn der Index stark steigt, kann die Indexmiete über die Mietpreisbremsen-Grenze hinauswachsen.

Das ist ein bekanntes Spannungsverhältnis. Die aktuelle Rechtsprechung: Die MPB begrenzt nur die Ausgangsmiete. Indexerhöhungen die außerdemgehen, sind zulässig, solange sie dem tatsächlichen VPI entsprechen.

Fazit: Die Verlängerung ist eine Chance, nutze sie

Die Mietpreisbremse gilt jetzt bis 2029. Vier weitere Jahre Schutz vor überhöhten Mieten bei Neuvermietung. Das ist eine politische Entscheidung zu deinen Gunsten als Mieter.

Aber: Schutz nutzt nur wer ihn auch aktiv beansprucht. Die Rüge kommt nicht von selbst.

Wenn du seit 2022 oder später neu eingezogen bist und noch nicht geprüft hast: Jetzt ist der richtige Moment. Nicht nächsten Monat. Jetzt.

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Mietpreisbremse bis 2029: Was ändert sich für dich?

Die Verlängerung bis 2029 klingt abstrakt. Konkret bedeutet sie:

Wenn du vor 2022 eingezogen bist und noch nicht gerügt hast: Du kannst jetzt noch rügen. Die Verlängerung sichert die Rechtslage. Aber die Rückforderung ist rückwirkend auf maximal 30 Monate begrenzt. Jeder Monat ohne Rüge ist ein Monat, den du nicht mehr zurückfordern kannst.

Wenn du zwischen 2022 und 2026 eingezogen bist: Dein Mietvertrag fällt vollständig in die verlängerte Gültigkeitsperiode. Prüfe deine Miete. Hat dein Vermieter die Ausnahmen korrekt offengelegt? Falls nicht, hast du gute Karten.

Wenn du 2026 oder später einziehst: Die Verlängerung schützt auch neue Mietverträge bis 2029, vorausgesetzt, die jeweilige Landesverordnung gilt ebenfalls. Prüfe beim Einzug: Gilt die MPB in deiner Stadt? In Baden-Württemberg beispielsweise läuft die Verordnung Ende 2026 aus und muss verlängert werden.

Die politische Botschaft der Verlängerung ist klar: Mieter sollen mehr Zeit bekommen, ihre Rechte wahrzunehmen. Nutze sie.