Mietpreisbremse 2026: Was gilt jetzt?
Die Mietpreisbremse war eines der am heißesten diskutierten Themen im Jahr 2025. Ohne ein neues Gesetz wäre sie Ende 2025 ausgelaufen — Millionen Mieter hätten ihren Schutz verloren. Doch der Bundestag hat rechtzeitig gehandelt.
Am 26. Juni 2025 hat der Bundestag die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 beschlossen. Der Bundesrat hat am 11. Juli 2025 zugestimmt.
Was ist passiert? Die Timeline
| Datum | Ereignis |
|---|---|
| 28.05.2025 | Bundeskabinett beschließt Gesetzentwurf |
| 26.06.2025 | Bundestag beschließt Verlängerung (CDU/CSU, SPD, Grüne) |
| 11.07.2025 | Bundesrat stimmt zu |
| 31.12.2025 | Alte Frist wäre ausgelaufen |
| 01.01.2026 | Neue Landesverordnungen treten in Kraft |
| 08.02.2026 | Referentenentwurf Mietrechtsreform vorgelegt |
Was hat sich geändert?
1. Verlängerung bis 2029
Die wichtigste Änderung: §556d Abs. 2 Satz 3 BGB wurde angepasst. Landesverordnungen müssen nun spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (vorher: 31.12.2025).
2. Mehr Städte betroffen
Durch aktualisierte Landesverordnungen sind nun 627 Städte und Gemeinden plus zwei Landkreise in Rheinland-Pfalz erfasst. Vorher waren es 493 — eine Ausweitung um 134 Städte.
3. Neue Landesverordnungen
Viele Bundesländer haben zum Jahreswechsel 2025/2026 neue Verordnungen erlassen:
| Bundesland | Gültig bis | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bayern | 31.12.2029 | 285 Städte und Gemeinden |
| Baden-Württemberg | 31.12.2026 | 130 Städte, jährliche Verlängerung |
| Berlin | 31.12.2029 | Gesamtes Bundesland |
| Hamburg | 31.12.2029 | Gesamtes Bundesland |
| NRW | 31.12.2029 | 57 Städte |
| Hessen | 25.11.2026 | 49 Städte |
| Brandenburg | 31.12.2029 | 36 Städte, inkl. Potsdam |
| Niedersachsen | 31.12.2029 | 57 Städte |
| Sachsen | 30.06.2027 | Dresden und Leipzig |
Prüfe, ob deine Stadt in der aktuellen Landesverordnung steht. Die Listen werden regelmäßig aktualisiert — insbesondere Baden-Württemberg verlängert nur jährlich.
Was plant die Bundesregierung zusätzlich?
Expertengruppe für Bußgeld
Im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD (Rz. 780 ff.) ist vereinbart:
Eine Expertengruppe soll bis zum 31. Dezember 2026 einen Vorschlag erarbeiten, wie Verstöße gegen die Mietpreisbremse mit einem Bußgeld geahndet werden können.
Das wäre ein Paradigmenwechsel. Bisher gibt es keine Aufsichtsbehörde und kein Bußgeld — Mieter müssen selbst aktiv werden und den Vermieter rügen. Ein Bußgeld würde erstmals echte Konsequenzen für Vermieter schaffen, die bewusst zu hohe Mieten verlangen.
Mietrechtsreform (Referentenentwurf Februar 2026)
Justizministerin Hubig hat am 8. Februar 2026 einen Referentenentwurf für eine umfassendere Mietrechtsreform vorgelegt. Geplant sind unter anderem:
- Deckel für Indexmieten — Begrenzung der jährlichen Indexmietsteigerungen
- Möblierungszuschlag: Maximal 5% der Nettokaltmiete
- Befristete Mietverträge: Nur noch bei maximal 6 Monaten von der Mietpreisbremse ausgenommen
- Verschärfung bei Schattenmieten und Umgehungskonstruktionen
Der Referentenentwurf ist noch kein Gesetz. Es wird voraussichtlich noch mehrere Monate dauern, bis ein finaler Gesetzentwurf vorliegt. Wir halten dich auf dem Laufenden.
Was bedeutet die Verlängerung für dich?
Als Mieter in einem betroffenen Gebiet:
- Dein Schutz besteht bis mindestens 2029 fort
- Die Regeln bleiben gleich: Max. 10% über Vergleichsmiete
- Rüge und Rückforderung funktionieren wie bisher
- Mehr Städte sind geschützt — prüfe, ob deine neu dazugekommen ist
Als Mieter in einem nicht betroffenen Gebiet:
- Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und Saarland haben weiterhin keine Mietpreisbremse
- Hier gelten nur die allgemeinen Regeln: Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (20% in 3 Jahren)
Kritik an der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist nicht unumstritten. Die wichtigsten Kritikpunkte:
Pro:
- Schützt Mieter vor überzogenen Mieten bei Neuvermietung
- Betrifft inzwischen rund ein Drittel der Bevölkerung
- Einfache Formel: Vergleichsmiete + 10%
Contra:
- Mieter müssen selbst aktiv werden (Rüge) — viele wissen das nicht
- Keine Bußgelder für Vermieter (noch nicht)
- Löst das Grundproblem nicht: Zu wenig Wohnraum
- Ausnahmen (Neubau, Modernisierung) höhlen die Wirkung aus
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