Die Mietpreisbremse hat 6 gesetzliche Ausnahmen. Neubau, Vormiete, Modernisierung, wir erklären, wann die 10%-Regel nicht greift. Wichtig: Dein Vermieter muss dich VOR Vertragsschluss informieren, sonst verfällt die Ausnahme.
Letzte Aktualisierung: Februar 2026 | Lesezeit: 8 Min.
Das Wichtigste in Kürze
- ✅ Es gibt 6 Ausnahmen von der Mietpreisbremse (§556e, §556f BGB)
- ✅ Neubauten mit Erstbezug nach dem 01.10.2014 sind komplett ausgenommen
- ✅ Dein Vermieter muss dich vor Vertragsschluss über die Ausnahme informieren
- ✅ Ohne Auskunft kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen
- ✅ In 627 Städten und Gemeinden gilt die Mietpreisbremse seit Januar 2026
Die 6 Ausnahmen der Mietpreisbremse im Überblick
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§556d BGB). Aber es gibt Ausnahmen. Hier sind alle sechs.
| Nr. | Ausnahme | Rechtsgrundlage | Vermieter muss informieren? |
|---|---|---|---|
| 1 | Neubau (Erstbezug nach 01.10.2014) | §556f Satz 1 BGB | ✅ Ja |
| 2 | Umfassende Modernisierung | §556f Satz 2 BGB | ✅ Ja |
| 3 | Hohe Vormiete | §556e Abs. 1 BGB | ✅ Ja |
| 4 | Modernisierungszuschlag | §556e Abs. 2 BGB | ✅ Ja |
| 5 | Staffelmiete (nur Ausgangswert) | , | ❌ Nein |
| 6 | Indexmiete (nur Ausgangswert) | , | ❌ Nein |
Ausnahme 1: Neubauten: Erstbezug nach dem 01.10.2014
Die wichtigste Ausnahme. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind komplett von der Mietpreisbremse befreit (§556f Satz 1 BGB).
Der Gesetzgeber wollte den Wohnungsneubau nicht ausbremsen. Wer baut, soll die Miete frei bestimmen dürfen.
Die Ausnahme gilt nur für die allererste Vermietung nach Fertigstellung. Wird die Wohnung später erneut vermietet, greift die Mietpreisbremse, es sei denn, die Vormiete war höher (Ausnahme 3).
Was zählt als Neubau?
- Komplett neu errichtete Gebäude nach dem 01.10.2014
- Auch Dachgeschossausbau oder Aufstockung, wenn eine neue Wohnung entsteht
- Nicht: Sanierte Altbauwohnungen (dafür gilt ggf. Ausnahme 2)
Rechenbeispiel
Ortsübliche Vergleichsmiete in München: 15,00 €/m². Mit Mietpreisbremse wären maximal 16,50 €/m² erlaubt. Bei einem Neubau (Erstbezug 2024) darf der Vermieter z. B. 20,00 €/m² verlangen, völlig legal.
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Ausnahme 2: Umfassende Modernisierung
Die erste Vermietung nach einer umfassend modernisierten Wohnung ist ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen (§556f Satz 2 BGB).
Was heißt "umfassend"?
Die Rechtsprechung verlangt, dass die Modernisierung so tiefgreifend ist, dass sie einem Neubau gleichkommt. Als Faustregel gilt:
- Die Kosten müssen etwa einem Drittel der Neubaukosten entsprechen
- Mindestens 3 von 5 wesentlichen Bereichen müssen erneuert sein: Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektrik
Ein neues Bad und neue Fenster allein reichen nicht aus. Es muss eine grundlegende Erneuerung sein. Diese Ausnahme wird von Gerichten streng geprüft.
Was zählt NICHT als umfassende Modernisierung?
- Nur neue Fenster eingebaut → Nein
- Nur neues Bad → Nein
- Nur Heizung getauscht → Nein
- Kompletter Innenausbau mit neuer Heizung, Bad, Böden, Elektrik, Fenster → Ja
Ausnahme 3: Hohe Vormiete
War die Vormiete (die der letzte Mieter gezahlt hat) höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf der Vermieter bis zur Höhe der Vormiete vermieten (§556e Abs. 1 BGB).
Rechenbeispiel
| Betrag | |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 10,00 €/m² |
| Zulässig nach Mietpreisbremse (+10 %) | 11,00 €/m² |
| Vormiete des letzten Mieters | 12,50 €/m² |
| Erlaubte Miete für dich | 12,50 €/m² |
Die Vormiete "schlägt" die Mietpreisbremse. Aber: Nur die tatsächlich zuletzt geschuldete Miete zählt. Mietminderungen werden nicht berücksichtigt.
Der Vermieter muss dir die Höhe der Vormiete vor Vertragsschluss mitteilen. Tut er das nicht, gilt die Ausnahme nicht, du zahlst dann maximal Mietspiegel + 10 %.
Ausnahme 4: Modernisierungszuschlag
Wurden in den letzten 3 Jahren vor deinem Einzug Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf der Vermieter die Mietpreisbremsen-Grenze um den Modernisierungszuschlag überschreiten (§556e Abs. 2 BGB).
So wird gerechnet
Die jährliche Miete darf um 8 % der Modernisierungskosten erhöht werden (§559 BGB). Diese 8 % kommen auf die ohnehin zulässige Miete drauf.
Rechenbeispiel
| Betrag | |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 9,00 €/m² |
| Zulässig nach Mietpreisbremse (+10 %) | 9,90 €/m² |
| Modernisierungskosten je m² | 150,00 € |
| 8 % davon, monatlich (150 × 0,08 ÷ 12) | + 1,00 €/m² |
| Erlaubte Miete | 10,90 €/m² |
Auch hier gilt: Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss über die Modernisierung informieren. Art, Umfang und Zeitpunkt der Maßnahme müssen genannt werden.
Ausnahme 5 & 6: Staffelmiete und Indexmiete
Bei Staffelmietverträgen (§557a BGB) gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete. Die vereinbarten Staffeln dürfen die Grenze überschreiten.
Bei Indexmietverträgen (§557b BGB) gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nur für die Ausgangsmiete. Die Anpassungen nach dem Verbraucherpreisindex sind davon nicht betroffen.
Rechenbeispiel Staffelmiete
| Jahr | Miete | Mietpreisbremse greift? |
|---|---|---|
| 1. Jahr (Start) | 10,50 €/m² | ✅ Ja, max. Mietspiegel + 10 % |
| 2. Jahr (+50 ct) | 11,00 €/m² | ❌ Nein, Staffel ist erlaubt |
| 3. Jahr (+50 ct) | 11,50 €/m² | ❌ Nein, Staffel ist erlaubt |
Prüfe trotzdem die Ausgangsmiete. Liegt schon die Startmiete über der Grenze, kannst du die Differenz zurückfordern.
Die Auskunftspflicht: Dein stärkstes Werkzeug
Seit 2019 gilt: Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss unaufgefordert über die Ausnahme informieren (§556g Abs. 1a BGB).
Er muss dir sagen:
- Vormiete, die genaue Höhe der letzten Miete
- Modernisierung, welche Maßnahmen wann durchgeführt wurden
- Neubau, dass die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals bezogen wurde
- Umfassende Modernisierung: Art und Umfang der Arbeiten
Was passiert ohne Auskunft?
| Situation | Folge |
|---|---|
| Vermieter informiert rechtzeitig | Ausnahme gilt |
| Vermieter informiert nicht | Ausnahme gilt nicht Mietpreisbremse greift |
| Vermieter informiert nachträglich | Ausnahme gilt erst nach 2 Jahren Sperrfrist |
Das ist ein starkes Mieterschutzinstrument. Viele Vermieter vergessen die Auskunft. Und verlieren damit die Ausnahme.
Checkliste: Gilt eine Ausnahme bei dir?
- Wann wurde die Wohnung gebaut? (Vor oder nach 01.10.2014?)
- Wurde vor deinem Einzug umfassend modernisiert?
- Hat der Vermieter die Vormiete genannt?
- Wurde die Auskunft vor Vertragsschluss erteilt?
- Hast du einen Staffel- oder Indexmietvertrag?
Wenn du bei keinem Punkt "Ja" sagst, gilt die Mietpreisbremse uneingeschränkt.
Nächster Schritt
Du weißt jetzt, wann die Mietpreisbremse nicht gilt. Aber in den meisten Fällen greift sie. Und du zahlst möglicherweise zu viel.
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FAQ
Welche Ausnahmen gibt es bei der Mietpreisbremse?
Es gibt 6 Ausnahmen: Neubauten (Erstbezug nach 01.10.2014), umfassende Modernisierung, hohe Vormiete, Modernisierungszuschlag, Staffelmiete und Indexmiete. Geregelt in §556e und §556f BGB.
Muss mein Vermieter mich über eine Ausnahme informieren?
Ja. Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren (§556g Abs. 1a BGB). Ohne Auskunft kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen.
Gilt die Mietpreisbremse bei einer möblierten Wohnung?
Ja, die Mietpreisbremse gilt auch bei möblierten Wohnungen. Ein angemessener Möblierungszuschlag ist aber erlaubt.
Was ist eine umfassende Modernisierung?
Die Kosten müssen etwa einem Drittel der Neubaukosten entsprechen. Mindestens 3 von 5 wesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, Böden, Elektrik) müssen erneuert sein.
Entscheidungsbaum: Greift die Mietpreisbremse bei dir?
Geh die folgende Checkliste Schritt für Schritt durch. Sie zeigt dir in wenigen Minuten, ob eine Ausnahme greift. Oder ob du rügen kannst.
Frage 1: Liegt deine Wohnung in einer der 627 Mietpreisbremse-Gemeinden? → Nein: Mietpreisbremse gilt nicht. Ende. → Ja: Weiter zu Frage 2.
Frage 2: Wurde dein Mietvertrag nach dem Inkrafttreten der Landesverordnung geschlossen? → Nein: Mietpreisbremse gilt nicht für deinen Vertrag. Ende. → Ja: Weiter zu Frage 3.
Frage 3: Handelt es sich um einen Neubau mit Erstbezug nach dem 01.10.2014? → Ja: Hat dich dein Vermieter vor Vertragsschluss darüber informiert? → Nein: Ausnahme greift trotzdem. §556g Abs. 1a schützt nur bei fehlender Auskunft für Vormiete/Modernisierung, nicht für Neubau-Eigenschaft. Rüge trotzdem, um Beweislast auf Vermieter zu legen. → Ja: Mietpreisbremse gilt nicht. → Nein: Weiter zu Frage 4.
Frage 4: Hat eine umfassende Modernisierung stattgefunden? (Kosten ≥ 1/3 Neubaukosten) → Ja + informiert: Ausnahme prüfen, ggf. Mietspiegel vergleichen. → Nein oder nicht informiert: Weiter zu Frage 5.
Frage 5: War die Vormiete höher als Mietspiegel + 10 %? Hat dich dein Vermieter darüber informiert? → Ja + informiert: Vormiete-Ausnahme greift. → Nein oder nicht informiert: Mietpreisbremse gilt vollständig. Rügen!
Häufige Taktiken von Vermietern: und wie du sie erkennst
Einige Vermieter versuchen, die Mietpreisbremse zu umgehen. Diese Tricks sind bekannt. Und die meisten funktionieren nicht:
Trick 1: Möblierungszuschlag übertreiben
Ein Möblierungszuschlag ist erlaubt. Aber nicht als Freifahrtschein. Der Zuschlag muss angemessen sein und sich an tatsächlichen Möbelwerten orientieren. BGH-Urteile zeigen: Pauschale Möblierungszuschläge von 300, 500 € pro Monat für alte Ikea-Möbel halten einer Prüfung nicht stand.
Was du tun kannst: Lass den Wert der Möbel schätzen. Monatlicher Zuschlag ≈ Kaufwert ÷ 120. Alter Esstisch für 200 €? Das sind ca. 1,67 €/Monat, nicht 50 €.
Trick 2: Neubau behaupten ohne Belege
Manche Vermieter behaupten "Neubau nach 2014", ohne das zu belegen. Das Gebäude sieht aus wie Altbau aus den 1970ern. Aber der Vermieter spricht von "umfassender Kernsanierung" oder "erstmaliger Nutzung 2015".
Was du tun kannst: Frag nach dem Baujahr im Grundbuch oder beim Bauamt. Ein tatsächlicher Neubau hat eine neue Baugenehmigung ab 2014. Altbauwohnungen die nur renoviert wurden, fallen nicht unter §556f Satz 1 BGB.
Trick 3: Vormiete "vergessen" zu nennen, dann nachreichen
Wenn dein Vermieter dir nach Vertragsschluss schreibt: "Übrigens, die Vormiete war 1.400 €", dann gilt die Ausnahme nicht sofort. §556g Abs. 1a Satz 4 BGB sieht eine 2-Jahres-Sperrfrist vor. Erst 2 Jahre nach der nachträglichen Auskunft kann sich der Vermieter darauf berufen.
Was das bedeutet: 2 Jahre lang zahlst du maximal Mietspiegel + 10 %, egal was die Vormiete war.
Muster: Wenn der Vermieter eine Ausnahme behauptet
Du erhältst auf deine Rüge die Antwort: "Meine Wohnung ist ein Neubau, die Mietpreisbremse gilt nicht."
Antwort-Muster:
"Sehr geehrte/r [Name], ich bitte Sie um einen Nachweis, dass es sich bei der Wohnung [Adresse] um eine Neuvermietung im Sinne des §556f Satz 1 BGB handelt, konkret um den Nachweis der Erstnutzung nach dem 01.10.2014 (z.B. Baugenehmigung, Abnahmeprotokoll). Bis zur Vorlage dieser Unterlagen halte ich an meiner Rüge fest."
Der Vermieter muss die Ausnahme beweisen, nicht du das Gegenteil.
Unsicher, ob bei deiner Wohnung eine Ausnahme greift? MieterGenie prüft das automatisch. Wir fragen die relevanten Daten ab und zeigen dir, ob die Mietpreisbremse für dich gilt. Oder ob eine Ausnahme greift.
Keine Ausnahme greift: was jetzt?
Wenn du die Checkliste durchgegangen bist und keine Ausnahme auf dich zutrifft, hast du das Recht, die Mietpreisbremse durchzusetzen. Das geht in drei Schritten:
Schritt 1: Rüge schreiben. Du musst deinen Vermieter schriftlich rügen, formlos, aber klar. Ab Zugang der Rüge kannst du die überhöhte Miete zurückfordern (§556g Abs. 2 BGB). Für den Zeitraum davor gibt es nichts zurück, deshalb: sofort handeln.
Schritt 2: Miethöhe vergleichen. Deine Vergleichsmiete findest du im Mietspiegel deiner Stadt. Mietspiegel + 10 % = deine Obergrenze. Alles darüber ist zu viel. Und kann zurückgefordert werden.
Schritt 3: Rückzahlung fordern. Liegt deine Miete über der Grenze, kannst du die Differenz für bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern (Verjährungsfrist: 3 Jahre, §195 BGB). Bei 100 € Überschreitung monatlich sind das bis zu 3.000 €.
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Merksatz: Ausnahmen muss der Vermieter beweisen, nicht du widerlegen. Ohne schriftlichen Nachweis gilt die Mietpreisbremse.
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Ausnahmen im Mietvertrag erkennen: Was Vermieter angeben müssen
Wenn eine Ausnahme von der Mietpreisbremse besteht, muss der Vermieter dich darüber informieren. Und zwar vor Abschluss des Mietvertrags.
Informationspflicht nach §556g Abs. 1a BGB: Der Vermieter muss die Ausnahme unaufgefordert mitteilen. Er muss erklären, auf welchen Ausnahmetatbestand er sich stützt. Die Auskunft muss vor Vertragsabschluss erfolgen.
Was passiert wenn er das nicht tut: Teilt der Vermieter die Ausnahme nicht mit, kann er sich später nur eingeschränkt darauf berufen. Konkret: Er kann keine Miete verlangen, die über der Grenze lag.
Was du beim Einzug prüfen solltest: Hat der Vermieter eine schriftliche Erklärung zu möglichen Ausnahmen gemacht? Wenn er eine Ausnahme behauptet: welche genau, und wo ist der Nachweis?
Viele Vermieter kennen diese Informationspflicht nicht oder ignorieren sie. Das schützt dich.
Fazit: Die wichtigste Regel gilt für alle Mietrechts-Themen: Wer prüft, findet. Wer handelt, bekommt sein Recht. Passives Abwarten kostet Geld.
Nutze alle verfügbaren Tools: Mietspiegel, Mieterverein, digitale Checks. Das Mietrecht ist auf deiner Seite, du musst es nur einsetzen.
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