Mietpreisbremse Ausnahmen: Wann sie NICHT gilt
Die Mietpreisbremse hat 6 gesetzliche Ausnahmen. Neubau, Vormiete, Modernisierung — wir erklären, wann die 10%-Regel nicht greift. Wichtig: Dein Vermieter muss dich VOR Vertragsschluss informieren, sonst verfällt die Ausnahme.
Letzte Aktualisierung: Februar 2026 | Lesezeit: 8 Min.
Das Wichtigste in Kürze
- ✅ Es gibt 6 Ausnahmen von der Mietpreisbremse (§556e, §556f BGB)
- ✅ Neubauten mit Erstbezug nach dem 01.10.2014 sind komplett ausgenommen
- ✅ Dein Vermieter muss dich vor Vertragsschluss über die Ausnahme informieren
- ✅ Ohne Auskunft kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen
- ✅ In 627 Städten und Gemeinden gilt die Mietpreisbremse seit Januar 2026
Die 6 Ausnahmen der Mietpreisbremse im Überblick
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§556d BGB). Aber es gibt Ausnahmen. Hier sind alle sechs.
| Nr. | Ausnahme | Rechtsgrundlage | Vermieter muss informieren? |
|---|---|---|---|
| 1 | Neubau (Erstbezug nach 01.10.2014) | §556f Satz 1 BGB | ✅ Ja |
| 2 | Umfassende Modernisierung | §556f Satz 2 BGB | ✅ Ja |
| 3 | Hohe Vormiete | §556e Abs. 1 BGB | ✅ Ja |
| 4 | Modernisierungszuschlag | §556e Abs. 2 BGB | ✅ Ja |
| 5 | Staffelmiete (nur Ausgangswert) | — | ❌ Nein |
| 6 | Indexmiete (nur Ausgangswert) | — | ❌ Nein |
Ausnahme 1: Neubauten — Erstbezug nach dem 01.10.2014
Die wichtigste Ausnahme. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind komplett von der Mietpreisbremse befreit (§556f Satz 1 BGB).
Der Gesetzgeber wollte den Wohnungsneubau nicht ausbremsen. Wer baut, soll die Miete frei bestimmen dürfen.
Die Ausnahme gilt nur für die allererste Vermietung nach Fertigstellung. Wird die Wohnung später erneut vermietet, greift die Mietpreisbremse — es sei denn, die Vormiete war höher (Ausnahme 3).
Was zählt als Neubau?
- Komplett neu errichtete Gebäude nach dem 01.10.2014
- Auch Dachgeschossausbau oder Aufstockung, wenn eine neue Wohnung entsteht
- Nicht: Sanierte Altbauwohnungen (dafür gilt ggf. Ausnahme 2)
Rechenbeispiel
Ortsübliche Vergleichsmiete in München: 15,00 €/m². Mit Mietpreisbremse wären maximal 16,50 €/m² erlaubt. Bei einem Neubau (Erstbezug 2024) darf der Vermieter z. B. 20,00 €/m² verlangen — völlig legal.
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Ausnahme 2: Umfassende Modernisierung
Die erste Vermietung nach einer umfassend modernisierten Wohnung ist ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen (§556f Satz 2 BGB).
Was heißt "umfassend"?
Die Rechtsprechung verlangt, dass die Modernisierung so tiefgreifend ist, dass sie einem Neubau gleichkommt. Als Faustregel gilt:
- Die Kosten müssen etwa einem Drittel der Neubaukosten entsprechen
- Mindestens 3 von 5 wesentlichen Bereichen müssen erneuert sein: Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektrik
Ein neues Bad und neue Fenster allein reichen nicht aus. Es muss eine grundlegende Erneuerung sein. Diese Ausnahme wird von Gerichten streng geprüft.
Was zählt NICHT als umfassende Modernisierung?
- Nur neue Fenster eingebaut → Nein
- Nur neues Bad → Nein
- Nur Heizung getauscht → Nein
- Kompletter Innenausbau mit neuer Heizung, Bad, Böden, Elektrik, Fenster → Ja
Ausnahme 3: Hohe Vormiete
War die Vormiete (die der letzte Mieter gezahlt hat) höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf der Vermieter bis zur Höhe der Vormiete vermieten (§556e Abs. 1 BGB).
Rechenbeispiel
| Betrag | |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 10,00 €/m² |
| Zulässig nach Mietpreisbremse (+10 %) | 11,00 €/m² |
| Vormiete des letzten Mieters | 12,50 €/m² |
| Erlaubte Miete für dich | 12,50 €/m² |
Die Vormiete "schlägt" die Mietpreisbremse. Aber: Nur die tatsächlich zuletzt geschuldete Miete zählt. Mietminderungen werden nicht berücksichtigt.
Der Vermieter muss dir die Höhe der Vormiete vor Vertragsschluss mitteilen. Tut er das nicht, gilt die Ausnahme nicht — du zahlst dann maximal Mietspiegel + 10 %.
Ausnahme 4: Modernisierungszuschlag
Wurden in den letzten 3 Jahren vor deinem Einzug Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf der Vermieter die Mietpreisbremsen-Grenze um den Modernisierungszuschlag überschreiten (§556e Abs. 2 BGB).
So wird gerechnet
Die jährliche Miete darf um 8 % der Modernisierungskosten erhöht werden (§559 BGB). Diese 8 % kommen auf die ohnehin zulässige Miete drauf.
Rechenbeispiel
| Betrag | |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 9,00 €/m² |
| Zulässig nach Mietpreisbremse (+10 %) | 9,90 €/m² |
| Modernisierungskosten je m² | 150,00 € |
| 8 % davon, monatlich (150 × 0,08 ÷ 12) | + 1,00 €/m² |
| Erlaubte Miete | 10,90 €/m² |
Auch hier gilt: Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss über die Modernisierung informieren. Art, Umfang und Zeitpunkt der Maßnahme müssen genannt werden.
Ausnahme 5 & 6: Staffelmiete und Indexmiete
Bei Staffelmietverträgen (§557a BGB) gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete. Die vereinbarten Staffeln dürfen die Grenze überschreiten.
Bei Indexmietverträgen (§557b BGB) gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nur für die Ausgangsmiete. Die Anpassungen nach dem Verbraucherpreisindex sind davon nicht betroffen.
Rechenbeispiel Staffelmiete
| Jahr | Miete | Mietpreisbremse greift? |
|---|---|---|
| 1. Jahr (Start) | 10,50 €/m² | ✅ Ja — max. Mietspiegel + 10 % |
| 2. Jahr (+50 ct) | 11,00 €/m² | ❌ Nein — Staffel ist erlaubt |
| 3. Jahr (+50 ct) | 11,50 €/m² | ❌ Nein — Staffel ist erlaubt |
Prüfe trotzdem die Ausgangsmiete. Liegt schon die Startmiete über der Grenze, kannst du die Differenz zurückfordern.
Die Auskunftspflicht — Dein stärkstes Werkzeug
Seit 2019 gilt: Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss unaufgefordert über die Ausnahme informieren (§556g Abs. 1a BGB).
Er muss dir sagen:
- Vormiete — die genaue Höhe der letzten Miete
- Modernisierung — welche Maßnahmen wann durchgeführt wurden
- Neubau — dass die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals bezogen wurde
- Umfassende Modernisierung — Art und Umfang der Arbeiten
Was passiert ohne Auskunft?
| Situation | Folge |
|---|---|
| Vermieter informiert rechtzeitig | Ausnahme gilt |
| Vermieter informiert nicht | Ausnahme gilt nicht — Mietpreisbremse greift |
| Vermieter informiert nachträglich | Ausnahme gilt erst nach 2 Jahren Sperrfrist |
Das ist ein starkes Mieterschutzinstrument. Viele Vermieter vergessen die Auskunft — und verlieren damit die Ausnahme.
Checkliste: Gilt eine Ausnahme bei dir?
- Wann wurde die Wohnung gebaut? (Vor oder nach 01.10.2014?)
- Wurde vor deinem Einzug umfassend modernisiert?
- Hat der Vermieter die Vormiete genannt?
- Wurde die Auskunft vor Vertragsschluss erteilt?
- Hast du einen Staffel- oder Indexmietvertrag?
Wenn du bei keinem Punkt "Ja" sagst, gilt die Mietpreisbremse uneingeschränkt.
Nächster Schritt
Du weißt jetzt, wann die Mietpreisbremse nicht gilt. Aber in den meisten Fällen greift sie — und du zahlst möglicherweise zu viel.
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FAQ
Welche Ausnahmen gibt es bei der Mietpreisbremse?
Es gibt 6 Ausnahmen: Neubauten (Erstbezug nach 01.10.2014), umfassende Modernisierung, hohe Vormiete, Modernisierungszuschlag, Staffelmiete und Indexmiete. Geregelt in §556e und §556f BGB.
Muss mein Vermieter mich über eine Ausnahme informieren?
Ja. Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren (§556g Abs. 1a BGB). Ohne Auskunft kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen.
Gilt die Mietpreisbremse bei einer möblierten Wohnung?
Ja, grundsätzlich gilt sie auch bei möblierten Wohnungen. Ein angemessener Möblierungszuschlag ist aber erlaubt.
Was ist eine umfassende Modernisierung?
Die Kosten müssen etwa einem Drittel der Neubaukosten entsprechen. Mindestens 3 von 5 wesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, Böden, Elektrik) müssen erneuert sein.
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