Mietpreisbremse Neubau: Gilt sie? Stichtag & Regeln

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Neubauten mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§556f Satz 1 BGB). Die Ausnahme gilt aber nur für die allererste Vermietung. Ab der zweiten Vermietung greift die Mietpreisbremse wieder.

Letzte Aktualisierung: Februar 2026 | Lesezeit: 7 Min.

Mietpreisbremse bei Neubau, Gilt sie oder nicht? kurz erklärt: Neubauwohnungen mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§556f Satz 1 BGB). Die Ausnahme gilt aber nur für die allererste Vermietung. Ab der. Stand: März 2026 | Quellen: BGB, BetrKV, Deutscher Mieterbund 2025

Das Wichtigste in Kürze

✅ Neubau-Ausnahme gilt nur bei Erstbezug nach dem 01.10.2014 (§556f BGB)
✅ Nur die allererste Vermietung ist ausgenommen
✅ Ab der Zweitvermietung gilt die Mietpreisbremse wieder
✅ Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss über die Neubau-Ausnahme informieren
✅ Auch Dachgeschossausbau kann als Neubau zählen

Was sagt das Gesetz?

§556f Satz 1 BGB ist eindeutig:

"§556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird."

Das bedeutet: Zwei Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein:

Die Wohnung wurde nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt (Erstbezug)
Es handelt sich um die erste Vermietung dieser Wohnung

Fehlt eine Bedingung, gilt die Mietpreisbremse.

Warum gibt es die Neubau-Ausnahme?

Der Gesetzgeber wollte den Wohnungsneubau nicht ausbremsen. Wer investiert und neue Wohnungen baut, soll die Miete frei bestimmen dürfen. So die Idee.

Die Logik: Mehr Neubau = mehr Wohnungen = weniger Wohnungsmangel. Die Mietpreisbremse soll nur den Bestand vor Preisexplosionen schützen.

Der Stichtag: 1. Oktober 2014

Der Stichtag ist nicht zufällig. Am 1. Oktober 2014 wurde das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) im Bundestag beschlossen. Die Mietpreisbremse trat dann am 1. Juni 2015 in Kraft.

Was zählt als "erstmals genutzt"?

Situation	Neubau-Ausnahme?
Wohnung fertig November 2014, Erstbezug Dezember 2014	✅ Ja
Wohnung fertig September 2014, Erstbezug September 2014	❌ Nein
Wohnung fertig 2020, Erstbezug 2020	✅ Ja
Wohnung fertig 2025, noch nie vermietet, jetzt Erstvermietung 2026	✅ Ja
Altbau 1960, komplett saniert 2023	❌ Nein (kein Neubau!)

⚠️

Eine sanierte Altbauwohnung ist kein Neubau. Auch wenn alles neu ist, Böden, Bad, Küche, bleibt es ein Altbau. Für sanierte Wohnungen gibt es ggf. die Ausnahme "umfassende Modernisierung" (§556f Satz 2 BGB).

Was genau zählt als Neubau?

✅ Neubau im Sinne des Gesetzes

Komplett neues Gebäude Neubau auf leerem Grundstück
Aufstockung neue Etagen auf bestehendem Gebäude, wenn neue Wohnungen entstehen
Dachgeschossausbau wenn eine komplett neue Wohnung entsteht (die vorher nicht existierte)
Anbau wenn neue, eigenständige Wohneinheiten entstehen

❌ Kein Neubau

Kernsanierung eines Altbaus, egal wie umfangreich
Umbau bestehender Räume zu Wohnungen (z. B. Büro → Wohnung)
Zusammenlegung zweier Wohnungen zu einer
Teilung einer großen Wohnung in zwei kleinere

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Unsicher? Schau ins Bauamt. Dort ist dokumentiert, wann die Baugenehmigung erteilt und der Neubau abgenommen wurde. Oder frag deinen Vermieter, er muss dir die Auskunft geben.

Erstvermietung vs. Zweitvermietung, Der entscheidende Unterschied

Die Neubau-Ausnahme gilt nur einmal: bei der allerersten Vermietung.

Beispiel

Zeitpunkt	Was passiert	Mietpreisbremse?
2020	Neubau fertig, Mieter A zieht ein (14,00 €/m²)	❌ Nein, Erstvermietung
2023	Mieter A zieht aus	,
2023	Mieter B zieht ein	✅ Ja, Zweitvermietung!

Für Mieter B gilt die Mietpreisbremse. Der Vermieter darf maximal Mietspiegel + 10 % verlangen. Aber: Durch die Vormiete-Ausnahme (§556e Abs. 1 BGB) darf er mindestens die Miete von Mieter A verlangen (14,00 €/m²).

Rechenbeispiel: Mieter B

	Betrag
Ortsübliche Vergleichsmiete	11,00 €/m²
Mietpreisbremse (+10 %)	12,10 €/m²
Vormiete Mieter A	14,00 €/m²
Erlaubte Miete für Mieter B	14,00 €/m²
Vermieter will aber 16,00 €/m²	❌ Nicht erlaubt!

Die Vormiete "rettet" einen Teil der höheren Miete. Aber außerdem darf der Vermieter nicht gehen.

Die Auskunftspflicht bei Neubauten

Dein Vermieter muss dir vor Vertragsschluss mitteilen, dass die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird (§556g Abs. 1a BGB).

Was passiert ohne Auskunft?

Informiert der Vermieter dich nicht rechtzeitig:

Die Neubau-Ausnahme gilt nicht
Die Mietpreisbremse greift normal (Mietspiegel + 10 %)
Holt der Vermieter die Auskunft nach, gilt eine 2-Jahres-Sperrfrist

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Frag deinen Vermieter schriftlich nach dem Baujahr und dem Datum des Erstbezugs. Wenn er nicht antwortet, spricht das dafür, dass die Neubau-Ausnahme nicht greift.

Sonderfälle

Eigentumswohnung, die erstmals vermietet wird

Eine 2020 gebaute Eigentumswohnung, die der Eigentümer selbst bewohnt hat und 2026 erstmals vermietet: Die Neubau-Ausnahme gilt, wenn es die erste Vermietung ist. Dass der Eigentümer selbst drin gewohnt hat, schadet nicht.

Wohnung stand lange leer

Ein 2018 gebauter Neubau, der 8 Jahre leer stand und 2026 erstmals vermietet wird: Die Ausnahme gilt, weil es die erste Vermietung nach Erstnutzung ist.

Eigennutzung durch den Eigentümer

Hat der Eigentümer die Wohnung selbst genutzt (Erstbezug), gilt sie als "erstmals genutzt". Die Vermietung danach ist dann die Erstvermietung die Ausnahme greift.

So prüfst du, ob die Neubau-Ausnahme gilt

Baujahr prüfen Wurde die Wohnung nach dem 01.10.2014 fertiggestellt?
Erstbezug prüfen War jemand vor dir in der Wohnung?
Auskunft des Vermieters prüfen Hat er dich VOR Vertragsschluss informiert?
Im Zweifel rügen Wenn unklar, rüge die Miethöhe. Der Vermieter muss dann beweisen, dass die Ausnahme greift.

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Schritt für Schritt: Gilt die Neubau-Ausnahme wirklich?

Viele Vermieter berufen sich auf die Neubau-Ausnahme — und liegen falsch. So prüfst du es in der Praxis:

Schritt 1: Baujahr des Gebäudes klären. Liegt der Erstbezug des Gebäudes vor Oktober 2014? Dann ist es kein Neubau im Sinne von §556f BGB — egal wie viel renoviert wurde. Den Erstbezug findest du im Energieausweis oder kannst ihn beim Bauamt anfragen.

Schritt 2: War die Wohnung schon einmal bewohnt? Die Neubau-Ausnahme gilt nur für die allererste Vermietung. War vor dir ein anderer Mieter in der Wohnung, greift die Ausnahme nicht mehr.

Schritt 3: Hat der Vermieter dich vor Vertragsschluss schriftlich informiert? Fehlt diese Pflichtinformation (§556g Abs. 1a BGB), kann er sich nicht auf die Neubau-Ausnahme berufen — auch wenn sie sonst greifen würde.

Schritt 4: Im Zweifel rügen. Der Vermieter muss im Streitfall beweisen, dass die Ausnahme greift. Du musst nur rügen. Das Risiko liegt auf seiner Seite.

Die Neubau-Ausnahme ist eine der am häufigsten falsch angewendeten Regelungen der Mietpreisbremse. Im Zweifel lohnt die Prüfung.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse bei Neubauten

Kann ich die zu viel bezahlte Miete auch rückwirkend zurückfordern? Ja, aber nur ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge. Für Miete die du vor der Rüge bezahlt hast, gibt es nichts zurück. Deshalb: Rüge so früh wie möglich stellen.

Was wenn mein Vermieter die Auskunft verweigert? Du hast ein gesetzliches Auskunftsrecht (§556g Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss dir mitteilen, auf welcher Grundlage er die Miethöhe festgesetzt hat. Verweigert er das, ist das ein weiteres Indiz für eine Überschreitung.

Muss ich einen Anwalt einschalten? Für die Rüge selbst nicht. Erst wenn der Vermieter widerspricht und die Auseinandersetzung eskaliert, lohnt sich ein Anwalt oder die Mitgliedschaft im Mieterverein. Für die erste Prüfung reicht MieterGenie.

FAQ

Gilt die Mietpreisbremse bei einem Neubau?

Nein, bei der allerersten Vermietung eines Neubaus mit Erstbezug nach dem 01.10.2014 gilt sie nicht (§556f Satz 1 BGB). Ab der zweiten Vermietung greift sie aber wieder.

Welcher Stichtag gilt für die Neubau-Ausnahme?

Der 1. Oktober 2014. Wohnungen mit Erstbezug nach diesem Datum sind bei der Erstvermietung ausgenommen.

Gilt die Mietpreisbremse bei der Zweitvermietung eines Neubaus?

Ja. Die Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung. Bei der Zweitvermietung greift die Mietpreisbremse, es sei denn, die Vormiete war höher (§556e BGB).

Zählt ein Dachgeschossausbau als Neubau?

Ja, wenn eine komplett neue Wohnung entsteht, die vorher nicht existierte. Eine bloße Sanierung reicht nicht.

Mietpreisbremse und Neubau: Was gilt?

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden (§ 556f BGB). Das ist die wichtigste Ausnahme.

Aber: Der Begriff "Neubau" ist enger als viele denken.

Kategorie	Mietpreisbremse gilt?
Erstmalige Vermietung nach Oktober 2014	❌ Nein
Sanierter Altbau (umfassende Modernisierung)	❌ Nein (wenn umfassend)
Umgewandelte Gewerbefläche → Wohnung nach Oktober 2014	❌ Nein
Altbau, erste Vermietung vor Oktober 2014	✅ Ja
Dachgeschoss-Ausbau in Altbau nach Oktober 2014	❌ Nein (neue Wohnung)

Was gilt als "umfassende Sanierung"?

Das ist die häufigste Streitfrage. Das Gesetz sagt: Eine Sanierung die so umfangreich ist wie ein Neubau. Das bedeutet in der Praxis (nach BGH-Rechtsprechung): Die Sanierungskosten müssen mindestens ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus betragen.

Das ist eine hohe Hürde. Viele Vermieter behaupten eine "umfassende Sanierung" um der Mietpreisbremse zu entgehen. Aber können es nicht belegen.

Dein Recht: Forderst du Auskunft, muss der Vermieter die Sanierungskosten nachweisen. Kann er das nicht, greift die Mietpreisbremse.

Vormiete: Wann gilt die Ausnahme?

Hat der Vormieter schon eine höhere Miete gezahlt, darf der neue Vermieter diese Höhe beibehalten. Aber nur wenn er dich vor Vertragsschluss unaufgefordert schriftlich darüber informiert hat.

Hat er das vergessen: Die Ausnahme greift nicht, die Mietpreisbremse gilt.

Praktischer Test: Gilt die MPB für meine Wohnung?

Frage 1: Liegt meine Stadt in einem MPB-Gebiet? → Landesverordnung prüfen Frage 2: Wann wurde die Wohnung erstmals vermietet? → Vor Oktober 2014 = MPB möglich Frage 3: Gab es eine umfassende Sanierung? → Vermieter muss Kosten nachweisen Frage 4: Wurde ich über eine höhere Vormiete informiert? → Schriftlich und vor Vertragsschluss

→ Nur wenn alle Ausnahmen greifen: kein Mietpreisbremse-Schutz.

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So prüfst du ob deine Wohnung wirklich ein "Neubau" ist

Viele Vermieter behaupten "Neubau" um der Mietpreisbremse zu entgehen. Das ist oft falsch.

Test 1: Wann wurde das Gebäude erstmals genutzt? Nicht das Baujahr im Grundbuch, sondern der Zeitpunkt der ersten Nutzung als Wohnraum. War das vor Oktober 2014? Dann gilt die MPB, egal wie oft seitdem renoviert wurde.

Test 2: Wurde die Wohnung selbst neu geschaffen? Ein Dachgeschossausbau nach Oktober 2014 ist eine neue Wohnung, MPB gilt nicht. Aber: Das gilt nur für diese Wohnung, nicht für den Rest des Gebäudes.

Test 3: Umfassende Sanierung? Kosten müssen mindestens ein Drittel der Neubaukosten betragen. Das ist viel. Vermieter muss es belegen können.

Was du verlangen kannst: Frag schriftlich nach dem Baujahr des Gebäudes, dem Datum der ersten Vermietung und, falls Sanierung behauptet wird, nach den Kostennachweisen.

Antwortet der Vermieter nicht oder kann er nicht belegen: Mietpreisbremse greift. Rüge stellen.

Fazit: Im Zweifel prüfen

"Neubau" ist kein Freifahrtschein. Viele Wohnungen die als "Neubau" oder "kernsaniert" vermietet werden, fallen trotzdem unter die Mietpreisbremse, weil die Ausnahme-Voraussetzungen nicht wirklich erfüllt sind.

Im Zweifel: Rüge stellen. Der Vermieter muss dann beweisen dass eine Ausnahme gilt. Kann er das nicht: du bekommst zu viel gezahlte Miete zurück.

Das Risiko einer berechtigten Rüge: gering. Das Potenzial: hoch.

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Weiterführende Quellen und Links

Gesetzestexte:

Offizielle Stellen:

MieterGenie-Tools:

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Alle Gesetzestexte: Stand März 2026. Rechtliche Änderungen vorbehalten, prüfe die aktuellen Fassungen.

Praxis-Check: Ist deine Wohnung wirklich ein Neubau?

Viele Vermieter behaupten, ihre Wohnung sei ein Neubau. Und damit ausgenommen. Aber das stimmt nicht immer.

So prüfst du es selbst:

Baujahr im Energieausweis nachsehen. Liegt es vor 2014? Dann handelt es sich um keinen Neubau im Sinne von §556f BGB, unabhängig von Renovierungen.
Erstbezug-Datum prüfen. War die Wohnung vor dir schon einmal bewohnt? Dann gilt die Ausnahme nicht mehr. Der Neubau-Bonus erlischt nach der allerersten Vermietung.
Modernisierung ≠ Neubau. Ein Dachausbau oder eine Kernsanierung macht eine bestehende Wohnung nicht zum Neubau, es sei denn, es entsteht tatsächlich eine neue, bisher nicht existierende Wohneinheit.
Auskunftspflicht beachten. Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss darüber informieren, weshalb er eine Ausnahme in Anspruch nimmt (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt diese Information, kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen.

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