Mietpreisbremse bei Neubau — Gilt sie oder nicht?
Neubauten mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§556f Satz 1 BGB). Die Ausnahme gilt aber nur für die allererste Vermietung. Ab der zweiten Vermietung greift die Mietpreisbremse wieder.
Letzte Aktualisierung: Februar 2026 | Lesezeit: 7 Min.
Das Wichtigste in Kürze
- ✅ Neubau-Ausnahme gilt nur bei Erstbezug nach dem 01.10.2014 (§556f BGB)
- ✅ Nur die allererste Vermietung ist ausgenommen
- ✅ Ab der Zweitvermietung gilt die Mietpreisbremse wieder
- ✅ Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss über die Neubau-Ausnahme informieren
- ✅ Auch Dachgeschossausbau kann als Neubau zählen
Was sagt das Gesetz?
§556f Satz 1 BGB ist eindeutig:
"§556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird."
Das bedeutet: Zwei Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein:
- Die Wohnung wurde nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt (Erstbezug)
- Es handelt sich um die erste Vermietung dieser Wohnung
Fehlt eine Bedingung, gilt die Mietpreisbremse.
Warum gibt es die Neubau-Ausnahme?
Der Gesetzgeber wollte den Wohnungsneubau nicht ausbremsen. Wer investiert und neue Wohnungen baut, soll die Miete frei bestimmen dürfen. So die Idee.
Die Logik: Mehr Neubau = mehr Wohnungen = weniger Wohnungsmangel. Die Mietpreisbremse soll nur den Bestand vor Preisexplosionen schützen.
Der Stichtag: 1. Oktober 2014
Der Stichtag ist nicht zufällig. Am 1. Oktober 2014 wurde das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) im Bundestag beschlossen. Die Mietpreisbremse trat dann am 1. Juni 2015 in Kraft.
Was zählt als "erstmals genutzt"?
| Situation | Neubau-Ausnahme? |
|---|---|
| Wohnung fertig November 2014, Erstbezug Dezember 2014 | ✅ Ja |
| Wohnung fertig September 2014, Erstbezug September 2014 | ❌ Nein |
| Wohnung fertig 2020, Erstbezug 2020 | ✅ Ja |
| Wohnung fertig 2025, noch nie vermietet, jetzt Erstvermietung 2026 | ✅ Ja |
| Altbau 1960, komplett saniert 2023 | ❌ Nein (kein Neubau!) |
Eine sanierte Altbauwohnung ist kein Neubau. Auch wenn alles neu ist — Böden, Bad, Küche — bleibt es ein Altbau. Für sanierte Wohnungen gibt es ggf. die Ausnahme "umfassende Modernisierung" (§556f Satz 2 BGB).
Was genau zählt als Neubau?
✅ Neubau im Sinne des Gesetzes
- Komplett neues Gebäude — Neubau auf leerem Grundstück
- Aufstockung — neue Etagen auf bestehendem Gebäude, wenn neue Wohnungen entstehen
- Dachgeschossausbau — wenn eine komplett neue Wohnung entsteht (die vorher nicht existierte)
- Anbau — wenn neue, eigenständige Wohneinheiten entstehen
❌ Kein Neubau
- Kernsanierung eines Altbaus — egal wie umfangreich
- Umbau bestehender Räume zu Wohnungen (z. B. Büro → Wohnung)
- Zusammenlegung zweier Wohnungen zu einer
- Teilung einer großen Wohnung in zwei kleinere
Unsicher? Schau ins Bauamt. Dort ist dokumentiert, wann die Baugenehmigung erteilt und der Neubau abgenommen wurde. Oder frag deinen Vermieter — er muss dir die Auskunft geben.
Erstvermietung vs. Zweitvermietung — Der entscheidende Unterschied
Die Neubau-Ausnahme gilt nur einmal: bei der allerersten Vermietung.
Beispiel
| Zeitpunkt | Was passiert | Mietpreisbremse? |
|---|---|---|
| 2020 | Neubau fertig, Mieter A zieht ein (14,00 €/m²) | ❌ Nein — Erstvermietung |
| 2023 | Mieter A zieht aus | — |
| 2023 | Mieter B zieht ein | ✅ Ja — Zweitvermietung! |
Für Mieter B gilt die Mietpreisbremse. Der Vermieter darf maximal Mietspiegel + 10 % verlangen. Aber: Durch die Vormiete-Ausnahme (§556e Abs. 1 BGB) darf er mindestens die Miete von Mieter A verlangen (14,00 €/m²).
Rechenbeispiel: Mieter B
| Betrag | |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 11,00 €/m² |
| Mietpreisbremse (+10 %) | 12,10 €/m² |
| Vormiete Mieter A | 14,00 €/m² |
| Erlaubte Miete für Mieter B | 14,00 €/m² |
| Vermieter will aber 16,00 €/m² | ❌ Nicht erlaubt! |
Die Vormiete "rettet" einen Teil der höheren Miete. Aber darüber hinaus darf der Vermieter nicht gehen.
Die Auskunftspflicht bei Neubauten
Dein Vermieter muss dir vor Vertragsschluss mitteilen, dass die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird (§556g Abs. 1a BGB).
Was passiert ohne Auskunft?
Informiert der Vermieter dich nicht rechtzeitig:
- Die Neubau-Ausnahme gilt nicht
- Die Mietpreisbremse greift normal (Mietspiegel + 10 %)
- Holt der Vermieter die Auskunft nach, gilt eine 2-Jahres-Sperrfrist
Frag deinen Vermieter schriftlich nach dem Baujahr und dem Datum des Erstbezugs. Wenn er nicht antwortet, spricht das dafür, dass die Neubau-Ausnahme nicht greift.
Sonderfälle
Eigentumswohnung, die erstmals vermietet wird
Eine 2020 gebaute Eigentumswohnung, die der Eigentümer selbst bewohnt hat und 2026 erstmals vermietet: Die Neubau-Ausnahme gilt, wenn es die erste Vermietung ist. Dass der Eigentümer selbst drin gewohnt hat, schadet nicht.
Wohnung stand lange leer
Ein 2018 gebauter Neubau, der 8 Jahre leer stand und 2026 erstmals vermietet wird: Die Ausnahme gilt, weil es die erste Vermietung nach Erstnutzung ist.
Eigennutzung durch den Eigentümer
Hat der Eigentümer die Wohnung selbst genutzt (Erstbezug), gilt sie als "erstmals genutzt". Die Vermietung danach ist dann die Erstvermietung — die Ausnahme greift.
So prüfst du, ob die Neubau-Ausnahme gilt
- Baujahr prüfen — Wurde die Wohnung nach dem 01.10.2014 fertiggestellt?
- Erstbezug prüfen — War jemand vor dir in der Wohnung?
- Auskunft des Vermieters prüfen — Hat er dich VOR Vertragsschluss informiert?
- Im Zweifel rügen — Wenn unklar, rüge die Miethöhe. Der Vermieter muss dann beweisen, dass die Ausnahme greift.
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FAQ
Gilt die Mietpreisbremse bei einem Neubau?
Nein, bei der allerersten Vermietung eines Neubaus mit Erstbezug nach dem 01.10.2014 gilt sie nicht (§556f Satz 1 BGB). Ab der zweiten Vermietung greift sie aber wieder.
Welcher Stichtag gilt für die Neubau-Ausnahme?
Der 1. Oktober 2014. Wohnungen mit Erstbezug nach diesem Datum sind bei der Erstvermietung ausgenommen.
Gilt die Mietpreisbremse bei der Zweitvermietung eines Neubaus?
Ja. Die Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung. Bei der Zweitvermietung greift die Mietpreisbremse — es sei denn, die Vormiete war höher (§556e BGB).
Zählt ein Dachgeschossausbau als Neubau?
Ja, wenn eine komplett neue Wohnung entsteht, die vorher nicht existierte. Eine bloße Sanierung reicht nicht.
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