Mietpreisbremse und Modernisierung: Was gilt?
Dein Vermieter sagt, die Wohnung sei modernisiert worden und deshalb sei die Miete höher? Das kann stimmen — muss aber nicht. Denn die Regeln sind komplex und der Vermieter muss einiges beachten.
In diesem Artikel erfährst du alles über die Ausnahmen der Mietpreisbremse bei Modernisierung — und wie du prüfst, ob dein Vermieter sich korrekt verhält.
Zwei Arten von Modernisierung — zwei verschiedene Regeln
Das Gesetz unterscheidet zwischen einfacher Modernisierung und umfassender Modernisierung:
| Art | Regelung | Mietpreisbremse |
|---|---|---|
| Einfache Modernisierung (letzte 3 Jahre) | §556e Abs. 2 BGB | Gilt — aber mit Zuschlag |
| Umfassende Modernisierung (Erstnutzung) | §556f Satz 2 BGB | Gilt nicht |
Die Unterscheidung ist entscheidend: Bei einfacher Modernisierung darfst du nur einen begrenzten Zuschlag zahlen. Bei umfassender Modernisierung ist die Miete frei.
Einfache Modernisierung (§556e Abs. 2 BGB)
Was zählt als Modernisierung?
Modernisierungsmaßnahmen sind in §555b BGB definiert. Dazu gehören Maßnahmen, die:
- Energie einsparen (z. B. Dämmung, neue Fenster)
- Den Wasserverbrauch reduzieren
- Den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen (z. B. neues Bad, Aufzug)
- Glasfaserversorgung ermöglichen
- Die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
- Klimaschutzziele erfüllen (z. B. Heizungstausch nach GEG)
Was zählt NICHT als Modernisierung?
| Maßnahme | Status |
|---|---|
| Neuer Anstrich, Tapezierung | ❌ Schönheitsreparatur |
| Reparatur defekter Heizung | ❌ Instandhaltung |
| Austausch gleichwertiger Armaturen | ❌ Erhaltung |
| Behebung von Baumängeln | ❌ Instandsetzung |
Viele Vermieter versuchen, reine Instandhaltungsmaßnahmen als Modernisierung darzustellen. Lass dich nicht täuschen — nur echte Wertverbesserungen zählen!
Berechnung: Wie hoch darf die Miete sein?
Bei einfacher Modernisierung gilt:
Zulässige Miete = Vergleichsmiete × 1,10 + Modernisierungszuschlag
Der Modernisierungszuschlag berechnet sich nach §559 BGB:
Zuschlag = Modernisierungskosten × 8 % ÷ 12 Monate
Rechenbeispiel
Ein Vermieter hat vor 2 Jahren für 30.000 € das Dach dämmen lassen. Das Haus hat 5 Wohnungen mit je 70 m².
| Berechnung | Wert |
|---|---|
| Modernisierungskosten gesamt | 30.000 € |
| Anteil pro Wohnung (÷ 5) | 6.000 € |
| Jährlicher Zuschlag (8 %) | 480 € |
| Monatlicher Zuschlag | 40,00 € |
| Pro m² (÷ 70) | 0,57 €/m² |
| Vergleichsmiete | 10,00 €/m² |
| Zulässige Miete ohne Modernisierung | 11,00 €/m² |
| Zulässige Miete mit Modernisierung | 11,57 €/m² |
Kappungsgrenze bei Modernisierung
Auch der Modernisierungszuschlag hat Grenzen (§559 Abs. 3a BGB):
| Ausgangslage | Max. Erhöhung in 6 Jahren |
|---|---|
| Miete ≥ 7 €/m² | Max. 3 €/m² monatlich |
| Miete < 7 €/m² | Max. 2 €/m² monatlich |
| Heizungsanlage nach GEG (§555b Nr. 1a) | Zusätzlich max. 0,50 €/m² in 6 Jahren |
Umfassende Modernisierung (§556f Satz 2 BGB)
Wann ist eine Modernisierung „umfassend"?
Die umfassende Modernisierung ist die stärkste Ausnahme von der Mietpreisbremse. Sie liegt vor, wenn die Maßnahmen so tiefgreifend sind, dass die Wohnung praktisch einem Neubau gleichkommt.
Kriterien der Rechtsprechung:
- Die Investitionskosten betragen mindestens ca. ein Drittel der Neubaukosten (ohne Grundstück)
- Die Wohnung wird grundlegend verändert (Grundriss, Elektrik, Sanitär, Heizung, Fenster, Dämmung)
- Der bauliche Zustand entspricht im Wesentlichen einem Neubau
Folge: Mietpreisbremse gilt nicht
Bei umfassender Modernisierung mit anschließender Erstvermietung ist die Mietpreisbremse komplett ausgesetzt — der Vermieter kann frei vermieten.
Aber: Die Auskunftspflicht gilt trotzdem! Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss über die umfassende Modernisierung informieren (§556g Abs. 1a BGB). Ohne diese Information kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen.
Auskunftspflicht: Das muss dein Vermieter tun
| Ausnahme | Vermieter muss informieren über | Zeitpunkt |
|---|---|---|
| Einfache Modernisierung | Art und Kosten der Maßnahmen | Vor Vertragsschluss |
| Umfassende Modernisierung | Erstnutzung nach Modernisierung | Vor Vertragsschluss |
Folgen bei Verstoß
Informiert der Vermieter dich nicht vor Vertragsschluss:
- Er kann sich nicht auf die Ausnahme berufen
- Die Mietpreisbremse gilt in voller Höhe
- Holt er die Information nach, gilt eine 2-Jahres-Sperrfrist
Heizungsgesetz und neue Modernisierungsumlage
Seit der GEG-Novelle gibt es eine neue Kategorie: Heizungsanlagen nach §71 GEG (§555b Nr. 1a BGB). Für den Einbau klimafreundlicher Heizungen gelten besondere Regeln:
| Regelung | Detail |
|---|---|
| Modernisierungsumlage | 8 % der Kosten |
| Zusätzliche Kappungsgrenze | Max. 0,50 €/m² in 6 Jahren |
| Gilt für | Heizungsanlagen nach §71 GEG |
Die spezielle Kappungsgrenze von 0,50 €/m² gilt zusätzlich zur allgemeinen Kappungsgrenze von 2–3 €/m². Sie schützt Mieter vor hohen Kosten durch den Heizungstausch.
Checkliste: Modernisierung und Mietpreisbremse
- Hat der Vermieter dich vor Vertragsschluss über die Modernisierung informiert?
- Handelt es sich um echte Modernisierung (§555b BGB) oder nur Instandhaltung?
- Liegt eine einfache oder umfassende Modernisierung vor?
- Fand die Modernisierung in den letzten 3 Jahren vor Mietbeginn statt?
- Sind die Modernisierungskosten nachvollziehbar aufgeschlüsselt?
- Werden Erhaltungskosten korrekt abgezogen?
- Wird die Kappungsgrenze (2–3 €/m² in 6 Jahren) eingehalten?
Rechenbeispiel: Was du prüfen solltest
Sven mietet eine 65-m²-Wohnung in Berlin. Der Vermieter verlangt 14,00 €/m² und verweist auf eine Modernisierung (neue Fenster und Badezimmer) vor 18 Monaten. Die Kosten: 20.000 € für Svens Wohnung.
| Prüfschritt | Ergebnis |
|---|---|
| Vergleichsmiete (Berliner Mietspiegel) | 10,50 €/m² |
| Zulässige Miete ohne Modernisierung | 11,55 €/m² |
| Modernisierungszuschlag (20.000 × 8 % ÷ 12 ÷ 65) | 2,05 €/m² |
| Zulässige Miete mit Modernisierung | 13,60 €/m² |
| Verlangte Miete | 14,00 €/m² |
| Überhöhung | 0,40 €/m² = 26,00 €/Monat |
Sven zahlt also 26 € pro Monat zu viel — trotz Modernisierung.
MieterGenie berücksichtigt automatisch Modernisierungszuschläge bei der Prüfung deiner Miete. Einmalig 24,95 €.
Zusammenfassung
- Einfache Modernisierung: Mietpreisbremse gilt + Zuschlag (8 % der Kosten)
- Umfassende Modernisierung: Mietpreisbremse gilt nicht bei Erstnutzung
- Auskunftspflicht: Vermieter muss vor Vertragsschluss informieren
- Kappungsgrenze: Max. 2–3 €/m² in 6 Jahren
- Heizungstausch nach GEG: Zusätzlich max. 0,50 €/m²
- Ohne Vorab-Information: Vermieter kann Ausnahme nicht nutzen
- MieterGenie prüft alles für 24,95 €
🔍
Zahlst du zu viel Miete?
Unser Mietpreisbremse-Check vergleicht deine Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete – kostenlos und in nur 2 Minuten.
Jetzt Miete prüfen →