Mietpreisbremse in München — dein vollständiger Guide
München ist die teuerste Großstadt Deutschlands. Die Mieten erreichen regelmäßig neue Höchststände und für viele Menschen wird das Wohnen in der bayerischen Landeshauptstadt zur finanziellen Belastung. Umso wichtiger ist die Mietpreisbremse.
In diesem Artikel erfährst du, wie die Mietpreisbremse in München funktioniert, wie du den Mietspiegel richtig anwendest und was du tun kannst, wenn deine Miete zu hoch ist.
Gilt die Mietpreisbremse in München?
Ja — im gesamten Stadtgebiet.
München gehört zu den 285 Städten und Gemeinden in Bayern, für die die Mietpreisbremse gilt. Bayern hat die Verordnung zuletzt zum 01.01.2026 erneuert, sie läuft bis zum 31.12.2029.
Die Mietpreisbremse gilt in München flächendeckend. Bei Neuvermietung darf deine Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§556d BGB).
Rechtsgrundlage
- Bundesgesetz: §§556d–556g BGB
- Landesverordnung: Bayerische Mieterschutzverordnung
- Gültigkeit: 01.01.2026 bis 31.12.2029
- Betroffene Gebiete: 285 Städte und Gemeinden in Bayern, darunter München, Augsburg, Regensburg, Nürnberg, Ingolstadt
Der Münchner Mietspiegel 2025
Der qualifizierte Mietspiegel für München 2025 wurde am 26. März 2025 vom Stadtrat beschlossen und veröffentlicht. Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete für rund 790.000 Mietwohnungen in München ab.
Den Mietspiegel München 2025 findest du kostenlos auf 2025.mietspiegel-muenchen.de. Dort gibt es auch einen Online-Rechner, mit dem du deine individuelle Vergleichsmiete berechnen kannst.
Durchschnittsmieten in München nach Lage
| Wohnlage | Nettokaltmiete (€/m²) | Beispielstadtteile |
|---|---|---|
| Einfache Lage | 13,50–15,50 | Hasenbergl, Feldmoching, Riem |
| Mittlere Lage | 15,50–17,50 | Sendling, Laim, Moosach |
| Gute Lage | 17,50–19,50 | Schwabing, Maxvorstadt, Haidhausen |
| Beste Lage | 19,50–23,00+ | Bogenhausen, Lehel, Altstadt |
Quelle: Qualifizierter Mietspiegel München 2025, Richtwerte Nettokaltmiete
Die Datenerhebung für den Mietspiegel 2027 hat im Januar 2026 bereits begonnen. Bis dahin gilt der Mietspiegel 2025 als verbindliche Grundlage.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete in München ermittelt?
Der Münchner Mietspiegel berücksichtigt die Mieten der letzten 6 Jahre (§558 Abs. 2 BGB). Die Vergleichsmiete wird anhand folgender Merkmale bestimmt:
- Baujahr (vor 1919, 1919–1948, 1949–1966, 1967–1977, 1978–1990, 1991–2002, ab 2003)
- Wohnfläche (Größenklassen)
- Wohnlage (einfach, mittel, gut, beste)
- Ausstattung und Beschaffenheit (Zu-/Abschläge für Merkmale wie Balkon, Einbauküche, energetische Ausstattung)
Der Online-Rechner auf der offiziellen Mietspiegel-Seite führt dich Schritt für Schritt durch die Eingabe.
Rechenbeispiel: Mietpreisbremse in München
Situation: Du ziehst in eine 70-m²-Wohnung in München-Sendling (mittlere Lage). Baujahr 1968, durchschnittliche Ausstattung.
Schritt 1: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
→ Laut Mietspiegel 2025: 16,20 €/m²
Schritt 2: Maximal zulässige Miete berechnen
Formel: Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10 = Maximalmiete
→ 16,20 € × 1,10 = 17,82 €/m²
Schritt 3: Gesamtmiete berechnen
→ 17,82 € × 70 m² = 1.247,40 € Nettokaltmiete pro Monat
Schritt 4: Mit tatsächlicher Miete vergleichen
Verlangt dein Vermieter 20,00 €/m² (= 1.400 €/Monat), dann zahlst du:
→ 1.400 € − 1.247,40 € = 152,60 € zu viel pro Monat
→ Das sind 1.831,20 € zu viel pro Jahr ❗
In München ist die Diskrepanz zwischen Mietspiegelmiete und Angebotsmiete besonders groß. Im Q1 2026 lagen die Angebotsmieten bei durchschnittlich 20,44 €/m² — der Mietspiegel weist deutlich niedrigere Werte aus. Hier steckt enormes Rückforderungspotenzial!
Besonderheiten in München
Die teuerste Großstadt Deutschlands
München führt regelmäßig die Rankings der teuersten Städte an. Die durchschnittliche Angebotsmiete von 20,44 €/m² (Q1 2026) liegt weit über dem Bundesdurchschnitt. Für Mieter bedeutet das: Die Mietpreisbremse hat hier besonders großen Effekt.
Kappungsgrenze in München
In München gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in 3 Jahren. Das schützt dich auch im laufenden Mietverhältnis vor zu schnell steigenden Mieten.
Hoher Neubauanteil — Vorsicht bei Ausnahmen
München baut viel — vor allem im Norden und Osten. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals bezogen wurden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Prüfe genau, ob deine Wohnung wirklich ein Neubau nach diesem Stichtag ist.
Möblierte Vermietung als Schlupfloch
In München gibt es einen starken Trend zur möblierten Vermietung. Vermieter versuchen damit, die Mietpreisbremse zu umgehen. Die Rechtsprechung ist hier jedoch strenger geworden — auch bei möblierter Vermietung gilt grundsätzlich die Mietpreisbremse.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse in München
Die bundesweiten Ausnahmen gelten auch in München (§556e, §556f BGB):
- Neubau nach 01.10.2014: Erstbezug ist ausgenommen
- Umfassende Modernisierung: Erste Vermietung danach
- Vormiete: Höhere Vormiete als Maßstab
- Modernisierungszuschlag: Modernisierung in den letzten 3 Jahren
Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss unaufgefordert über die Ausnahme informieren (§556g Abs. 1a BGB). Ohne diese Auskunft kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen.
So prüfst du deine Miete in München
Schritt-für-Schritt
- Mietspiegel nutzen: Online-Rechner auf 2025.mietspiegel-muenchen.de oder MieterGenie
- 10 % aufschlagen: = maximal zulässige Miete
- Vergleichen: Ist deine Nettokaltmiete höher?
- Rüge schreiben: Schriftlich, per Einschreiben an den Vermieter
- Rückforderung: Zu viel gezahlte Miete zurückverlangen
Rüge-Frist
- Innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn → Rückforderung ab Vertragsbeginn
- Nach 30 Monaten → Rückforderung erst ab Zugang der Rüge
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Mietpreisbremse München: Das Wichtigste auf einen Blick
| Merkmal | Details |
|---|---|
| Gilt seit | 2015 |
| Aktuelle Verordnung | 01.01.2026 bis 31.12.2029 |
| Gebiet | Gesamtes Stadtgebiet München |
| Mietspiegel | Qualifizierter Mietspiegel München 2025 |
| Ø Bestandsmiete | 13,50–19,50 €/m² |
| Ø Angebotsmiete Q1 2026 | 20,44 €/m² |
| Kappungsgrenze | 15 % in 3 Jahren |
| Mietspiegel-URL | 2025.mietspiegel-muenchen.de |
Fazit: In München lohnt sich die Mietpreisbremse besonders
Nirgendwo in Deutschland ist der Unterschied zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und tatsächlich verlangter Miete so groß wie in München. Die Mietpreisbremse ist hier kein theoretisches Konstrukt — sie kann dir hunderte Euro im Monat sparen.
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