Das Wichtigste in Kürze
- ✅ §558 BGB regelt die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- ✅ Die Miete muss mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein
- ✅ Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen auf 20 % (bzw. 15 %) in 3 Jahren
- ✅ Der Vermieter muss die Erhöhung begründen (Mietspiegel, Gutachten etc.)
- ✅ Du musst der Erhöhung zustimmen — hast aber eine Überlegungsfrist
- ✅ Stimmst du nicht zu, muss der Vermieter klagen
Was regelt §558 BGB?
§558 BGB ist die zentrale Vorschrift für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Sie erlaubt dem Vermieter, von dir die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.
Einfach gesagt: Dein Vermieter darf deine Miete erhöhen — aber nur bis zu dem Betrag, den andere Mieter für vergleichbare Wohnungen in deiner Stadt zahlen. Und er muss dabei bestimmte Regeln einhalten.
§558 BGB gilt nur für reguläre Mietverträge (unbefristet, ohne Staffel- oder Indexmietvereinbarung). Bei Staffel- oder Indexmiete gelten §557a bzw. §557b BGB.
Die 5 Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach §558 BGB
1. Wartefrist: 15 Monate
Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, bevor die Erhöhung wirksam werden kann. Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung zugehen.
Warum 15 Monate? Weil du nach Zugang des Erhöhungsverlangens noch eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats hast. Erst danach wird die neue Miete fällig.
2. Textform (§558a BGB)
Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen — also schriftlich per Brief, E-Mail oder Fax. Eine mündliche Ankündigung reicht nicht.
3. Begründung
Der Vermieter muss die Erhöhung begründen. §558a BGB nennt vier zulässige Begründungsmittel:
| Begründungsmittel | Erklärung |
|---|---|
| Qualifizierter Mietspiegel | Von der Gemeinde erstellte Übersicht der ortsüblichen Mieten (§558d BGB) |
| Einfacher Mietspiegel | Nicht-qualifizierte Übersicht — weniger Beweiskraft |
| Sachverständigengutachten | Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen |
| 3 Vergleichswohnungen | Mindestens 3 konkrete Wohnungen mit vergleichbarer Miete |
Gibt es in deiner Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter diesen im Erhöhungsverlangen angeben — auch wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§558a Abs. 3 BGB).
4. Ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze
Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Diese wird nach §558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum der letzten 6 Jahre — unter Berücksichtigung von:
- Art der Wohnung
- Größe
- Ausstattung
- Beschaffenheit
- Lage
- Energetische Ausstattung und Beschaffenheit
5. Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB)
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt: Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als einen bestimmten Prozentsatz steigen:
| Gebietstyp | Maximale Erhöhung in 3 Jahren |
|---|---|
| Normaler Markt | 20 % |
| Angespannter Wohnungsmarkt | 15 % (per Landesverordnung) |
Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % gilt in den meisten Großstädten — überall dort, wo auch die Mietpreisbremse gilt. Die Landesregierung legt per Verordnung fest, welche Gebiete betroffen sind.
Wichtig: Mieterhöhungen wegen Modernisierung (§559 BGB) oder gestiegener Betriebskosten (§560 BGB) werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet.
Rechenbeispiel: Mieterhöhung nach §558 BGB
Ausgangslage
| Wert | Betrag |
|---|---|
| Aktuelle Nettokaltmiete | 650 € (8,67 €/m² bei 75 m²) |
| Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel | 10,00 €/m² |
| Gebiet | Angespannter Wohnungsmarkt (Kappungsgrenze 15 %) |
| Letzte Mieterhöhung | Vor 18 Monaten |
Schritt 1: Maximale Miete nach Vergleichsmiete
10,00 €/m² × 75 m² = 750,00 €
Schritt 2: Maximale Miete nach Kappungsgrenze
Miete vor 3 Jahren: 600 € (angenommen) 600 € × 1,15 = 690,00 €
Schritt 3: Der niedrigere Wert gilt
| Grenze | Betrag |
|---|---|
| Vergleichsmiete | 750,00 € |
| Kappungsgrenze (15 %) | 690,00 € |
| Maximal zulässig | 690,00 € |
Der Vermieter darf die Miete also von 650 € auf maximal 690 € erhöhen — obwohl die Vergleichsmiete 750 € betragen würde. Die Kappungsgrenze schützt dich.
Deine Rechte als Mieter: Zustimmung und Widerspruch
Die Überlegungsfrist
Nach Zugang des Erhöhungsverlangens hast du Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, um zu entscheiden (§558b Abs. 2 BGB).
Beispiel: Erhöhungsverlangen geht am 15. März zu → Überlegungsfrist endet am 31. Mai.
Drei Optionen
| Option | Was passiert? |
|---|---|
| Du stimmst zu | Die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang |
| Du stimmst teilweise zu | Du akzeptierst nur einen Teil der Erhöhung |
| Du stimmst nicht zu | Vermieter muss innerhalb von 3 Monaten Klage erheben |
Wenn du nicht zustimmst
Der Vermieter hat nach Ablauf deiner Überlegungsfrist 3 Monate Zeit, eine Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht einzureichen (§558b Abs. 2 BGB). Verpasst er diese Frist, verfällt sein Erhöhungsanspruch.
Nicht automatisch zustimmen! Prüfe immer, ob die Voraussetzungen erfüllt sind: Wartefrist eingehalten? Begründung korrekt? Vergleichsmiete realistisch? Kappungsgrenze beachtet? Im Zweifel: nicht zustimmen und vom Vermieter die genaue Berechnung verlangen.
Wann ist eine Mieterhöhung nach §558 BGB unwirksam?
Eine Mieterhöhung kann aus verschiedenen Gründen unwirksam sein:
- Wartefrist nicht eingehalten — weniger als 15 Monate seit letzter Erhöhung
- Keine Textform — mündliche Ankündigung reicht nicht
- Fehlende Begründung — kein Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen genannt
- Qualifizierter Mietspiegel ignoriert — wenn vorhanden, muss er angegeben werden
- Vergleichsmiete überschritten — Miete liegt über dem ortsüblichen Niveau
- Kappungsgrenze verletzt — Erhöhung über 20 % (bzw. 15 %) in 3 Jahren
- Falscher Empfänger — Erhöhungsverlangen nicht an alle Mieter adressiert
Du hast ein Mieterhöhungsverlangen erhalten und bist unsicher, ob es berechtigt ist? Prüfe mit MieterGenie kostenlos, ob deine Miete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt — und ob die Mietpreisbremse bei deinem Einzug eingehalten wurde.
§558 BGB im Verhältnis zu anderen Mieterhöhungsarten
| Mieterhöhungsart | Rechtsgrundlage | Wie funktioniert's? |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete | §558 BGB | Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete |
| Modernisierung | §559 BGB | 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf Miete |
| Betriebskosten | §560 BGB | Anpassung der Betriebskostenpauschale |
| Staffelmiete | §557a BGB | Feste Erhöhungsbeträge laut Vertrag |
| Indexmiete | §557b BGB | Anpassung nach Verbraucherpreisindex |
Wichtig: Bei Staffel- und Indexmiete ist eine Erhöhung nach §558 BGB ausgeschlossen. Der Vermieter hat sich dann für ein anderes Modell entschieden.
Fazit: §558 BGB kennen und Rechte nutzen
§558 BGB gibt deinem Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen — aber innerhalb klarer Grenzen. Die ortsübliche Vergleichsmiete, die Kappungsgrenze und die Formvorschriften schützen dich vor willkürlichen Erhöhungen.
Drei Dinge solltest du dir merken:
- Prüfe jedes Mieterhöhungsverlangen sorgfältig — Fehler sind häufig
- Stimme nicht vorschnell zu — nutze deine Überlegungsfrist
- Die Kappungsgrenze ist dein stärkstes Schutzinstrument — rechne nach!
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