§558 BGB: Mieterhöhung & Kappungsgrenze 2026

Drei Monate nach deinem Widerspruch ist der Anspruch des Vermieters weg. Endgültig, ersatzlos, ohne Nachholung. Das wissen die meisten Mieter nicht.

§558 BGB berechtigt den Vermieter, deine Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, aber nur wenn fünf gesetzliche Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind. Fehlt auch nur eine einzige, ist das gesamte Verlangen nichtig. Nicht bloß der fehlerhafte Teil: das ganze Schreiben. Die Kappungsgrenze nach §558 Abs. 3 BGB setzt zusätzlich eine harte Obergrenze: maximal 15 % in angespannten Märkten, 20 % anderswo, gerechnet über drei Jahre. Rechtsgrundlagen: §558, §558a und §558b BGB.

Die MieterGenie-Erfahrung aus tausenden geprüften Mieterhöhungsverlangen: Der typische Fehler ist kein Rechenfehler. Er passiert bei der Form. Ein Vermieter vergisst den Pflichthinweis auf den qualifizierten Mietspiegel. Oder adressiert das Schreiben nur an einen von zwei Mietern. Das reicht. Das gesamte Verlangen fällt, und die Wartefrist beginnt von vorn.

Andere Ratgeber zeigen, wie eine Mieterhöhung aussieht. Dieser zeigt, wo sie scheitert — und was eine wirksame Erhöhung langfristig kostet. Denn jede zu hoch akzeptierte Miete ist nicht nur heute teurer: Sie wird zur Ausgangsbasis jeder künftigen Erhöhung. Die Kappungsgrenze schützt prozentual, nicht absolut — wer die falsche Basis akzeptiert, zahlt den Fehler in jeder weiteren Erhöhungsrunde.

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Das Wichtigste in Kürze

• §558 BGB regelt die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Die Miete muss mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein (§558 Abs. 1 BGB)
• Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen auf 20 % bzw. 15 % in 3 Jahren (§558 Abs. 3 BGB)
• Der Vermieter muss schriftlich begründen: Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen (§558a BGB)
• Du musst der Erhöhung zustimmen. Deine Überlegungsfrist läuft bis Ende des übernächsten Monats (§558b Abs. 2 BGB)
• Stimmst du nicht zu, muss der Vermieter klagen. Tut er das nicht innerhalb von 3 Monaten, verfällt der Anspruch ersatzlos

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Was regelt §558 BGB?

§558 BGB regelt, wann dein Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Miete erhöhen darf. Er braucht deine Zustimmung und muss dafür fünf Voraussetzungen gleichzeitig erfüllen. Fehlt auch nur eine, ist das Verlangen unwirksam. Du schuldest dann keine höhere Miete.

§558 BGB gilt ausschließlich für unbefristete Mietverträge ohne Staffel- oder Indexmietvereinbarung. Bei Staffelmiete gilt §557a BGB, bei Indexmiete §557b BGB. Wer einen Staffelmietvertrag hat, kann §558 nicht gegen sich geltend machen, und der Vermieter kann ihn nicht nutzen. Das ist keine Ermessensfrage, sondern gesetzlich ausgeschlossen.

Hintergrund: Laut Mikrozensus 2022 des Statistischen Bundesamtes (Destatis) wohnen rund 57 % aller deutschen Haushalte zur Miete — eine der höchsten Mieterquoten in der gesamten EU. §558 BGB ist damit das zentrale Schutzinstrument für die Mehrheit der deutschen Wohnbevölkerung, nicht für einen Sonderfall.

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Welche 5 Voraussetzungen muss eine §558-Mieterhöhung erfüllen?

1. Wartefrist: 15 Monate

Das Erhöhungsverlangen darf dem Mieter frühestens 12 Monate nach Zugang der letzten Mieterhöhung zugehen (§558 Abs. 1 BGB). Da die Überlegungsfrist anschließend noch bis zum Ende des übernächsten Monats läuft, zahle die neue Miete frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung (§558 Abs. 1 i. V. m. §558b Abs. 2 BGB).

Beispiel: Letzte Mieterhöhung wirksam ab 1. März 2024. Nächstes Erhöhungsverlangen frühestens Zugang März 2025. Neue Miete frühestens ab 1. Juni 2025.

2. Textform (§558a Abs. 1 BGB)

Das Erhöhungsverlangen braucht Textform: Brief, E-Mail oder Fax genügen. Eine mündliche Ankündigung oder WhatsApp-Nachricht ist unwirksam. Wer nur eine mündliche Ankündigung erhält, schuldet keine höhere Miete. Schriftlichkeit ist hier keine Formalität, sondern Voraussetzung für die Wirksamkeit des gesamten Verlangens.

3. Begründung mit Begründungsmittel (§558a Abs. 2 BGB)

Der Vermieter muss die Erhöhung begründen. Vier Begründungsmittel sind zulässig:

4. Ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze

Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen (§558 Abs. 2 BGB). Diese ergibt sich aus den üblichen Mieten für vergleichbaren Wohnraum der letzten 6 Jahre (§558 Abs. 2 BGB) unter Berücksichtigung von:

• Art und Größe der Wohnung
• Ausstattung und Beschaffenheit
• Lage (Mikro- und Makrolage)
• Energetische Ausstattung (seit Mietrechtsänderungsgesetz 2013)

Der qualifizierte Mietspiegel passt sich alle 2 Jahre der Marktentwicklung an (§558d Abs. 2 BGB) und ist alle 4 Jahre neu zu erstellen (§558d Abs. 3 BGB). Veraltete Mietspiegel verlieren ihre Bindungswirkung.

5. Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB)

Die Kappungsgrenze setzt eine zweite Bremse: Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als den folgenden Prozentsatz steigen (§558 Abs. 3 BGB):

Wichtig: Mieterhöhungen nach §559 BGB (Modernisierung) oder §560 BGB (Betriebskosten) fließen nicht in die Kappungsgrenze ein. Nur §558-Erhöhungen zählen in den 3-Jahres-Zeitraum.

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Wie viel darf der Vermieter maximal erhöhen? (Rechenbeispiel)

Ausgangslage

Schritt 1: Maximale Miete nach Vergleichsmiete

10,00 €/m² × 75 m² = 750,00 € (§558 Abs. 2 BGB)

Schritt 2: Maximale Miete nach Kappungsgrenze

600 € × 1,15 = 690,00 € (§558 Abs. 3 BGB)

Schritt 3: Der niedrigere Wert gilt

Der Vermieter darf von 650 € auf maximal 690 € erhöhen, obwohl die Vergleichsmiete 750 € erlauben würde. Die Kappungsgrenze schützt dich mit 60 € Differenz pro Monat. Über ein Jahr macht das 720 € weniger Miete als ohne diese Grenze.

Unsere Einschätzung: Die meisten Mieter rechnen diesen Schritt nicht nach. Sie verlassen sich darauf, dass der Vermieter die Kappungsgrenze korrekt angewendet hat. Das ist ein Fehler, denn die Kappungsgrenze ist der einzige Schutz, der unabhängig vom Mietspiegel greift.

Der Ketteneffekt: Die 690 € werden zur Ausgangsbasis der nächsten §558-Erhöhung. Hättest du die 750 € akzeptiert, läge dieser Ausgangspunkt 60 € höher — und die übernächste Kappungsgrenze berechnet sich wieder aus diesem erhöhten Wert. Ein einmal unkontrolliert hingenommener Ausgangspunkt multipliziert sich über jede weitere Erhöhungsrunde. Die 720 € Jahresersparnis im Beispiel sind deshalb nicht einmalig: Jede Erhöhungsrunde, die auf korrekter Basis beginnt, wirkt dauerhaft.

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Welche Rechte hast du bei einer §558-Mieterhöhung?

Du hast bei jeder Mieterhöhung nach §558 BGB drei zentrale Rechte: Überlegungsfrist, Widerspruchsrecht und Sonderkündigungsrecht. Kein Vermieter kann dich zwingen, schneller zu reagieren.

Die Überlegungsfrist

Du hast Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§558b Abs. 2 BGB).

Beispiel: Erhöhungsverlangen geht am 15. März zu. Überlegungsfrist endet am 31. Mai. Die neue Miete gilt dann ab 1. Juni.

Drei Optionen

Was passiert, wenn du nicht zustimmst?

Der Vermieter hat nach Ablauf deiner Überlegungsfrist exakt 3 Monate Zeit, Klage auf Zustimmung beim zuständigen Amtsgericht einzureichen (§558b Abs. 2 BGB). Verpasst er diese Klagefrist, verfällt sein Erhöhungsanspruch ersatzlos, ohne Möglichkeit zur Wiederholung für diesen Zeitraum. Das Datum, an dem diese Frist abläuft, ist für dich genauso wichtig wie deine eigene Überlegungsfrist.

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Wann ist eine Mieterhöhung nach §558 BGB unwirksam?

Jeder dieser Punkte macht das Erhöhungsverlangen unwirksam. Du schuldest dann keine höhere Miete:

1. Wartefrist nicht eingehalten: weniger als 12 Monate seit letzter Mieterhöhung (§558 Abs. 1 BGB)
2. Keine Textform: mündliche Ankündigung oder formlose SMS reicht nicht (§558a Abs. 1 BGB)
3. Fehlende Begründung: kein Mietspiegel, kein Gutachten, keine Vergleichswohnungen genannt (§558a Abs. 2 BGB)
4. Qualifizierter Mietspiegel verschwiegen: wenn vorhanden, muss er angegeben werden, auch wenn der Vermieter ihn nicht nutzt (§558a Abs. 3 BGB)
5. Vergleichsmiete überschritten: neue Miete liegt über dem ortsüblichen Niveau der letzten 6 Jahre (§558 Abs. 2 BGB)
6. Kappungsgrenze verletzt: Erhöhung übersteigt 20 % (bzw. 15 %) im 3-Jahres-Zeitraum (§558 Abs. 3 BGB)
7. Falscher Empfänger: bei mehreren Mietern muss das Verlangen an alle adressiert sein

Wenn du unsicher bist, ob einer dieser Fehler in deiner Erhöhung steckt: MieterGenie prüft das in wenigen Minuten und checkt gleichzeitig, ob die Mietpreisbremse beim Einzug korrekt eingehalten wurde.

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BGH-Rechtsprechung: Was die Gerichte zu §558 BGB entschieden haben

Neben dem Gesetzestext hat der Bundesgerichtshof (BGH) in ständiger Rechtsprechung konkretisiert, wie §558 BGB in der Praxis auszulegen ist. Drei Grundsätze sind für Mieter unmittelbar relevant und werden von untergeordneten Instanzgerichten durchgehend angewendet.

Pflichthinweis: Formelles Totalversagen ohne Ermessensspielraum

Der BGH wertet das Fehlen des Hinweises auf den qualifizierten Mietspiegel (§558a Abs. 3 BGB) als eigenständigen formellen Wirksamkeitsmangel, der das gesamte Mieterhöhungsverlangen nichtig macht — unabhängig davon, ob der geforderte Betrag materiell korrekt wäre. Das Verlangen scheitert nicht am falschen Inhalt, sondern an der fehlenden Form. Gerichte lassen keine Teilwirksamkeit zu: Entweder das Verlangen erfüllt alle Formvoraussetzungen, oder es ist komplett unwirksam.

Konkludente Zustimmung: Zahlungsverhalten schlägt Widerspruchsschreiben

In ständiger BGH-Rechtsprechung gilt: Wer die erhöhte Miete mehrfach vorbehaltlos überweist, erklärt damit schlüssig seine Zustimmung — auch ohne eine einzige Unterschrift unter einem Zustimmungsformular. Ein Widerspruchsschreiben in Textform schützt nur dann, wenn die tatsächlichen Zahlungen diesem Widerspruch folgen. Gerichte haben Widersprüche, denen anschließend erhöhte Zahlungen folgten, regelmäßig als durch Zahlung aufgehoben gewertet.

Kappungsgrenze: Exakte Rückrechnung ohne Abrundungsspielraum

Die BGH-Rechtsprechung verlangt eine lückenlose, monatsexakte Rückrechnung des 3-Jahres-Zeitraums nach §558 Abs. 3 BGB. Maßgeblich ist die tatsächlich geschuldete und gezahlte Miete am ersten Tag des Monats, der exakt 36 Monate vor dem Beginn der neuen erhöhten Miete liegt. Fehler in dieser Rückrechnung gehen vollständig zulasten des Vermieters und machen eine darauf gestützte Erhöhung angreifbar.

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Wie widersprichst du einer §558-Mieterhöhung?

Du musst dem Erhöhungsverlangen nicht zustimmen. Ein Widerspruch genügt in Textform, Brief oder E-Mail reicht (§558b Abs. 2 BGB). Die Frist läuft bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens.

Was der Widerspruch enthalten muss

Der Widerspruch braucht keine juristische Fachsprache. Diese Elemente müssen drin sein:

• Dein Name und deine Adresse
• Die genaue Adresse der Wohnung
• Das Datum des Erhöhungsverlangens (aus dem Schreiben des Vermieters)
• Eine klare Aussage: "Ich stimme der Mieterhöhung vom [Datum] nicht zu."
• Deine Unterschrift (bei Brief) oder dein Name (bei E-Mail)

Weiterhin die Altmiete zahlen — aber richtig

Das ist die Falle, in die viele tappen: Wer die erhöhte Miete auch nur einmal vorbehaltlos überweist, riskiert eine konkludente Zustimmung. Gerichte werten das regelmäßig als stillschweigende Einwilligung, auch ohne Unterschrift, auch ohne explizite Zustimmung, nur durch die Zahlung. Zahle nach dem Widerspruch ausschließlich den bisherigen Betrag weiter. Schreibe bei jeder Überweisung im Verwendungszweck: "Miete [Monat/Jahr], Widerspruch gegen Mieterhöhung vom [Datum] aufrechterhalten."

Was nach dem Widerspruch passiert

Drei Monate. Das ist die Frist, die der Vermieter nach deinem Widerspruch hat, um Klage auf Zustimmung einzureichen (§558b Abs. 2 BGB). Klagt er nicht, verfällt sein Anspruch endgültig. Klagt er, entscheidet das Amtsgericht. Dessen Urteil ersetzt dann deine Zustimmung, gilt aber erst ab Rechtskraft, nicht rückwirkend.

Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Musterformulierungen findest du in unserem Ratgeber Mieterhöhung widersprechen.

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Welche Tricks nutzen Vermieter bei Mieterhöhungen?

Nicht jeder Vermieter handelt in gutem Glauben. Diese drei Muster kommen in der Praxis immer wieder vor.

Falsche Mietspiegel-Einordnung

Der häufigste Trick: Die Wohnung landet in einer höheren Wohnlagekategorie ("gut" statt "mittel") oder günstigeren Baualtersklasse, um den Mietspiegel-Wert nach oben zu schieben. Das ist unzulässig, wenn die Merkmale nicht tatsächlich vorhanden sind. Vergleiche die Einordnung im Erhöhungsschreiben mit den tatsächlichen Wohnungsmerkmalen und dem Merkmalskatalog deines städtischen Mietspiegels. Die meisten Mietspiegel sind kostenlos online abrufbar.

Behauptete Ausstattungsmerkmale

Einige Vermieter tragen Ausstattungsmerkmale als vorhanden ein, die fehlen: hochwertige Bäder, Fahrstuhl, Einbauküche. Stimmt ein Merkmal nicht, senkt das den zulässigen Mietspiegel-Wert direkt. Prüfe jeden behaupteten Vorteil im Merkmalskatalog gegen den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Ein falsches Merkmal ist kein Tippfehler, sondern macht die darauf gestützte Begründung angreifbar.

Die 3-Monats-Klagefrist als vermeintliches Druckmittel

Manche Vermieter drohen wochenlang mit Klage, ohne zu wissen, dass ihr Anspruch nach 3 Monaten automatisch erlischt. Die Klagefrist nach §558b Abs. 2 BGB ist eine gesetzliche Ausschlussfrist: Klagt der Vermieter zu spät, verliert er seinen Erhöhungsanspruch für diesen Zeitraum endgültig. Nachfordern ist ausgeschlossen. Einschüchterungsversuche nach Ablauf dieser Frist sind rechtlich wertlos.

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Was tun Mieter oft falsch bei Mieterhöhungen?

Fehler 1: Erhöhte Miete ohne schriftlichen Vorbehalt zahlen

Wer die erhöhte Miete mehrfach vorbehaltlos zahlt, gibt damit faktisch seine Zustimmung. Gerichte werten das regelmäßig als konkludente Zustimmung, auch dann, wenn du nie ausdrücklich zugestimmt hast. Schreibe deshalb bei jeder Weiterzahlung der bisherigen Miete explizit: "Ich zahle in Höhe von X € und widerspreche der Mieterhöhung vom [Datum] weiterhin ausdrücklich." Nur der Verwendungszweck schützt dich.

Fehler 2: Überlegungsfrist ungenutzt verfallen lassen

Zwei Monate klingen lang, vergehen aber schnell. Die Frist läuft, egal ob der Vermieter nachhakt oder nicht. Nutze sie vollständig für eine sorgfältige Prüfung: Alle 5 Voraussetzungen, Mietspiegel-Einordnung, Kappungsgrenze nach §558 Abs. 3 BGB selbst nachrechnen.

Fehler 3: §559-Erhöhung mit §558-Erhöhung verwechseln

Kündigt der Vermieter eine "Mieterhöhung wegen Modernisierung" an, gilt §559 BGB. Dort brauchst du keine Zustimmung, aber es gelten andere Grenzen und Fristen. Prüfe zuerst, welche Rechtsgrundlage das Schreiben nennt. Falsches Fundament bedeutet falsches Abwehrinstrument.

Fehler 4: Kappungsgrenze nicht selbst nachrechnen

Viele Mieter vertrauen darauf, dass der Vermieter die Kappungsgrenze nach §558 Abs. 3 BGB korrekt angewendet hat. Das funktioniert nicht. Der Vermieter behauptet nur, sie eingehalten zu haben. Wer den 3-Jahres-Zeitraum nicht selbst durchrechnet, zahlt möglicherweise zu viel, und zwar dauerhaft, denn die zu hohe Miete wird zur neuen Ausgangsbasis jeder weiteren Erhöhung.

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Wie unterscheidet sich §558 BGB von anderen Mieterhöhungsarten?

Erhältst du ein Erhöhungsschreiben, prüfe zuerst: Welche Rechtsgrundlage nennt der Vermieter? Das bestimmt, welche Regeln gelten. Bei Staffel- und Indexmiete ist eine §558-Erhöhung ausgeschlossen. Der Vermieter hat sich vertraglich für ein anderes System entschieden und kann davon nicht einseitig abweichen.

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Wann gelten §558 BGB und die Mietpreisbremse gleichzeitig?

§558 BGB (Mieterhöhung im Bestand) und §556d BGB (Mietpreisbremse bei Neuvermietung) sind zwei verschiedene Instrumente. Sie schützen in verschiedenen Situationen:

Wenn beide gleichzeitig gelten

Du bist vor 2 Jahren in eine Wohnung mit Mietpreisbremse eingezogen. Jetzt möchte dein Vermieter die Miete erhöhen. Dann gelten beide Regeln:

1. Die Mietpreisbremse bestimmt, ob deine Anfangsmiete rechtmäßig war
2. §558 BGB + Kappungsgrenze bestimmen, wie stark die Miete jetzt erhöht werden darf

War deine Anfangsmiete durch einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu hoch, sinkt der rechtmäßige Ausgangspunkt. Damit fällt auch die Kappungsgrenze günstiger für dich aus. Mieter, die eine qualifizierte Rüge nach §556g BGB erfolgreich einlegen, sparen im Schnitt 180 € pro Monat an zu viel gezahlter Miete. Die Bundesregierung hat die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert.

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Was ist das Sonderkündigungsrecht nach §561 BGB?

Wer mit einer Erhöhung nicht einverstanden ist und die Wohnung trotzdem nicht behalten möchte, hat ein wichtiges Recht: das Sonderkündigungsrecht nach §561 BGB.

Du kannst das Mietverhältnis außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen, gerechnet ab Zugang des Erhöhungsverlangens. Die Kündigung muss bis zum Ende deiner Überlegungsfrist erklärt werden. Danach bist du nicht an die erhöhte Miete gebunden.

Das schützt dich vor der klassischen Zwickmühle: Entweder höhere Miete zahlen oder überstürzt ausziehen. Du bekommst ausreichend Zeit für die Wohnungssuche und zahlst bis zum Auszug die alte, nicht die erhöhte Miete.

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Wie wehrst du dich praktisch gegen eine unrechtmäßige Erhöhung?

Tipp 1: Prüfe die Mietspiegel-Einordnung selbst

Wenn der Vermieter den Mietspiegel nutzt, prüfe, ob deine Wohnung korrekt eingestuft ist. Die meisten Mietspiegel sind online verfügbar. Drei häufige Fehler:

• Baualtersklasse zu günstig für den Vermieter eingetragen
• Wohnlage (einfach, mittel, gut) nach oben korrigiert
• Ausstattungsmerkmale behauptet, die fehlen

Tipp 2: Fordere Belege schriftlich an

Bei Vergleichswohnungen als Begründungsmittel (§558a Abs. 2 Nr. 4 BGB): Du hast das Recht, die Vergleichbarkeit zu hinterfragen. Fordere Adresse, Wohnfläche und Miethöhe der drei genannten Wohnungen schriftlich an. Der Vermieter muss diese Angaben liefern, sonst bleibt seine Begründung angreifbar.

Tipp 3: Lass die Erhöhung professionell prüfen

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Das Erhöhungsschreiben ist da: Was jetzt?

Leg es nicht einfach auf den Stapel. Diese drei Schritte schützen dich in den ersten 48 Stunden:

Schritt 1: Datum notieren. Ab Zugang läuft die 12-Monate-Wartefrist nach §558 Abs. 1 BGB. War die letzte Mieterhöhung weniger als 12 Monate her, ist das Verlangen sofort unwirksam, ohne weitere Prüfung.

Schritt 2: Formfehler zuerst suchen. Textform vorhanden? Begründungsmittel angegeben? Qualifizierter Mietspiegel erwähnt, falls er in deiner Gemeinde existiert? Diese formellen Anforderungen aus §558a BGB treffen Vermieter am häufigsten. Wer sie kennt, muss oft gar nicht in die inhaltliche Prüfung einsteigen.

Schritt 3: Nicht reagieren, solange die Frist läuft. Du hast zwei Monate (§558b Abs. 2 BGB). Kein Vermieter kann dich zu einer sofortigen Entscheidung zwingen. Jede Reaktion vor Fristablauf ist freiwillig und rechtlich bedeutungslos, wenn du schweigst.

Dein Informationsrecht: Du kannst alle Unterlagen anfordern, auf die sich der Vermieter stützt: Mietspiegel, Gutachten, Adressdaten der Vergleichswohnungen. Per E-Mail, formlos. Wer das tut, findet in einem erheblichen Teil der Fälle Ungereimtheiten.

Was §558 BGB nicht regelt:

• Modernisierungsmieterhöhungen (→ §559 BGB)
• Staffelmiete (→ §557a BGB)
• Indexmiete (→ §557b BGB)
• Betriebskostenerhöhungen (→ §560 BGB)

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Checkliste: §558-Mieterhöhung vollständig prüfen

Gehe diese Punkte durch, bevor du reagierst:

Formelle Prüfung:

• Schreiben in Textform (Brief, E-Mail, Fax)? (§558a Abs. 1 BGB)
• Alle Mieter namentlich adressiert?
• Begründungsmittel angegeben (Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen)? (§558a Abs. 2 BGB)
• Qualifizierter Mietspiegel erwähnt, falls in deiner Gemeinde vorhanden? (§558a Abs. 3 BGB)
• Aktuelle und neue Miete klar benannt?

Fristen-Prüfung:

• Letzte Mieterhöhung mindestens 12 Monate her? (§558 Abs. 1 BGB)
• Neue Miete gilt frühestens 15 Monate nach letzter Erhöhung?

Inhaltliche Prüfung:

• Neue Miete überschreitet nicht die ortsübliche Vergleichsmiete? (§558 Abs. 2 BGB)
• Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in 3 Jahren, §558 Abs. 3 BGB) selbst nachgerechnet?
• Wohnungsmerkmale im Mietspiegel korrekt eingestuft?
• Vergleichsmiete aus den letzten 6 Jahren (§558 Abs. 2 BGB) gebildet?

Sonderprüfungen:

• Gilt die Mietpreisbremse? War Anfangsmiete korrekt?
• Tatsächlich eine §558-Erhöhung (nicht Modernisierung oder Betriebskosten)?

Langzeit-Wirkung prüfen (oft übersehen):

• Monatliche Mehrbelastung × 12 berechnet? (Jahreseffekt)
• Neue Miete als Ausgangsbasis für nächste Erhöhungsrunde notiert?
• Parallel laufende §559- oder §560-Erhöhungen erfasst, die außerhalb der Kappungsgrenze liegen?
• Widerspruch eingelegt und ausschließlich Altmiete weitergezahlt? (Schutz gegen konkludente Zustimmung)

Dein nächster Schritt:

• Nicht zustimmen (wenn Fehler gefunden), schriftlicher Widerspruch in Textform
• Teilweise zustimmen (bis zur tatsächlichen Vergleichsmiete)
• Vollständig zustimmen (wenn alles korrekt)
• Sonderkündigung nach §561 BGB prüfen

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Häufige Fragen zu §558 BGB

Gilt §558 BGB auch bei möblierten Wohnungen?

Ja. §558 BGB gilt auch für möblierte Wohnungen. Der Vermieter kann für die Möbel eine separate Vergütung verlangen, die nicht unter die Kappungsgrenze fällt.

Was passiert, wenn ich die neue Miete zahle, ohne zuzustimmen?

Zahlen allein ist keine Zustimmung. Wer die erhöhte Miete aber mehrfach vorbehaltlos zahlt, riskiert eine konkludente Zustimmung. Gerichte werten das regelmäßig als stillschweigende Einwilligung. Einziger sicherer Weg: Schriftlich widersprechen und ausschließlich die bisherige Miete weiterzahlen, bei jeder Überweisung mit dem Hinweis "Widerspruch Mieterhöhung vom [Datum] aufrechterhalten" im Verwendungszweck.

Kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen gleichzeitig verlangen?

Nein. Pro Erhöhungsverlangen gilt eine Wartefrist von 12 Monaten ab Zugang (§558 Abs. 1 BGB). Jede Erhöhung ist separat zu stellen.

Was ist, wenn kein Mietspiegel in meiner Gemeinde existiert?

Der Vermieter muss auf andere Begründungsmittel zurückgreifen: Sachverständigengutachten, Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen (§558a Abs. 2 BGB). Ohne gültiges Begründungsmittel ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam.

Zählt eine Erhöhung wegen Modernisierung zur Kappungsgrenze?

Nein. Mieterhöhungen nach §559 BGB (Modernisierung) werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach §558 Abs. 3 BGB nicht berücksichtigt. Nur §558-Erhöhungen fließen in den 3-Jahres-Zeitraum ein.

Was muss ein Widerspruch gegen eine §558-Mieterhöhung enthalten?

Der Widerspruch braucht keine besondere Form. Textform (Brief, E-Mail) genügt (§558b Abs. 2 BGB). Enthalten sein muss: dein Name, die Wohnungsadresse, das Datum des Erhöhungsverlangens und eine klare Aussage, dass du nicht zustimmst. Begründung ist freiwillig, aber hilfreich. Wichtig: Weiterhin nur die bisherige Miete zahlen.

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Fazit: Nicht einfach unterschreiben

Die häufigste Reaktion auf eine Mieterhöhung ist die schlechteste: widerspruchslos zahlen. Viele Mieterhöhungsverlagen enthalten formelle oder inhaltliche Fehler. Wer prüft, schützt sich. Wer unterschreibt, zahlt oft jahrelang zu viel.

Unsere Empfehlung: Nie vor Ablauf der Überlegungsfrist reagieren. Immer die Kappungsgrenze nach §558 Abs. 3 BGB selbst nachrechnen. Und bevor du bei einer §558-Erhöhung zustimmst: Prüfe, ob deine Anfangsmiete korrekt war. Ein zu hoher Ausgangspunkt erhöht jede künftige Mieterhöhung mit.

Jetzt prüfen: Anfangsmiete + aktuelle Erhöhung auf einen Blick

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Weiterführende Quellen

• §558 BGB Volltext — Gesetze im Internet
• §558a BGB (Formvorschriften) — Gesetze im Internet
• §558b BGB (Zustimmung + Fristen) — Gesetze im Internet
• §558d BGB (Qualifizierter Mietspiegel) — Gesetze im Internet
• §561 BGB (Sonderkündigungsrecht) — Gesetze im Internet
• §556g BGB (Mietpreisbremse Rüge) — Gesetze im Internet
• §557a BGB (Staffelmiete) — Gesetze im Internet
• §557b BGB (Indexmiete) — Gesetze im Internet
• §559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung) — Gesetze im Internet
• Wohnraummietrecht — Leitfaden des Bundesministeriums der Justiz (PDF)
• Verlängerung Mietpreisbremse bis 2029 — Bundesregierung
• Statistisches Bundesamt (Destatis): Mikrozensus 2022 — Wohnverhältnisse der Bevölkerung in Deutschland (Wohneigentumsquote und Mieterquote nach Haushaltstypen)
• BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung): Wohnungsmarkt Deutschland — Beobachtungen der Wohnungsmärkte und Wohnungsmarktprognose