Mietpreisbremse umgehen: Die Tricks der Vermieter
Die Mietpreisbremse gilt in 627 Städten — doch viele Vermieter finden Wege, sie zu umgehen. Manche sind legal, andere bewegen sich in einer Grauzone, und einige sind schlicht rechtswidrig.
In diesem Artikel zeigen wir dir die 7 häufigsten Tricks — und wie du dich dagegen wehren kannst.
Die Mietpreisbremse ist zwingendes Recht. Abweichende Vereinbarungen zu deinem Nachteil sind unwirksam (§556g Abs. 1 BGB).
Trick 1: Der Möblierungszuschlag
So funktioniert es
Der Vermieter stellt ein paar Möbel in die Wohnung (Bett, Schrank, Sofa) und verlangt einen „Möblierungszuschlag" von 200–500 € pro Monat. Die Kaltmiete bleibt scheinbar im Rahmen — aber die Gesamtbelastung ist deutlich höher.
Ist das legal?
Die Rechtslage ist umstritten. Der BGH hat noch nicht abschließend geklärt, wie der Möblierungszuschlag im Rahmen der Mietpreisbremse zu behandeln ist. Einige Gerichte sehen den Zuschlag als Teil der Miete.
Was du tun kannst
- Prüfe, ob die Möbel einen angemessenen Wert haben
- Ein überhöhter Zuschlag für Billigmöbel kann als Umgehung gewertet werden
- Dokumentiere den Zustand und Wert der Möbel
Trick 2: Scheinmodernisierung
So funktioniert es
Der Vermieter führt vor Neuvermietung minimale „Modernisierungen" durch (neuer Anstrich, günstige Armaturen) und beruft sich auf die Ausnahme für Modernisierung nach §556e Abs. 2 BGB.
Ist das legal?
Nur echte Modernisierungsmaßnahmen nach §555b BGB berechtigen zu einem Zuschlag — nicht bloße Schönheitsreparaturen oder Erhaltungsmaßnahmen. Die Modernisierung muss den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse verbessern oder Energie einsparen.
Was du tun kannst
- Fordere den Vermieter auf, die konkreten Modernisierungsmaßnahmen und Kosten zu benennen
- Prüfe, ob es sich um echte Modernisierung oder nur Instandhaltung handelt
- Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss informiert haben (§556g Abs. 1a BGB)
Hat dein Vermieter dich nicht vor Vertragsschluss über die Modernisierung informiert, kann er sich nicht darauf berufen — selbst wenn sie tatsächlich stattgefunden hat.
Trick 3: Überhöhte Vormiete
So funktioniert es
Der Vermieter behauptet, die Vormiete sei bereits höher gewesen, und beruft sich auf §556e Abs. 1 BGB. Manchmal wird die Vormiete kurz vor dem Auszug des Vormieters noch schnell erhöht.
Ist das legal?
Die Vormiete-Ausnahme gilt nur, wenn die Vormiete tatsächlich so hoch war und der letzte Mieter sie auch bezahlt hat. Eine künstliche Erhöhung kurz vor Auszug kann als Umgehung gewertet werden.
Was du tun kannst
- Frage nach der konkreten Höhe der Vormiete
- Der Vermieter muss die vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen
- Prüfe, ob die Vormiete plausibel ist (z. B. in Relation zur Wohnfläche und Lage)
Trick 4: Befristeter Mietvertrag + Neuvermietung
So funktioniert es
Der Vermieter schließt einen befristeten Vertrag (z. B. 2 Jahre) und vermietet anschließend neu — jedes Mal mit einer höheren Miete, die sich an der „Vormiete" orientiert.
Ist das legal?
Befristete Mietverträge sind nur bei berechtigtem Interesse möglich (§575 BGB) — etwa Eigenbedarf oder geplante Baumaßnahmen. Ohne echten Befristungsgrund gilt der Vertrag als unbefristet.
Was du tun kannst
- Prüfe, ob ein berechtigter Befristungsgrund im Vertrag steht
- Fehlt er, gilt dein Vertrag als unbefristet
- Bei Neuvermietung: Mietpreisbremse gilt für den neuen Mieter
Trick 5: Staffelmiete mit überhöhter Ausgangsmiete
So funktioniert es
Der Vermieter vereinbart eine Staffelmiete, bei der bereits die Ausgangsmiete über der zulässigen Höchstmiete liegt.
Ist das legal?
Nein. Die Mietpreisbremse gilt auch für die Ausgangsmiete bei Staffelmietverträgen. Die Staffelerhöhungen selbst sind zwar nicht an die Mietpreisbremse gebunden, aber der Startpunkt muss stimmen.
Was du tun kannst
- Prüfe die Ausgangsmiete gegen die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %
- Ist sie zu hoch, rüge den Verstoß
Trick 6: Falsche Neubau-Behauptung
So funktioniert es
Der Vermieter behauptet, die Wohnung sei ein Neubau (Erstnutzung nach 01.10.2014) — obwohl sie schon vorher bewohnt war.
Ist das legal?
Die Neubau-Ausnahme nach §556f Satz 1 BGB gilt nur, wenn die Wohnung tatsächlich nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Ein Umbau oder eine Sanierung reicht nicht.
Was du tun kannst
- Recherchiere das Baujahr (Grundbuch, Bauamt, Nachbarn)
- Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss informiert haben
- Ohne vorherige Information: Ausnahme gilt nicht
Trick 7: Indexmiete statt Kaltmiete
So funktioniert es
Der Vermieter vereinbart eine Indexmiete mit überhöhtem Ausgangswert. Die späteren Anpassungen nach dem Verbraucherpreisindex sind nicht von der Mietpreisbremse betroffen.
Ist das legal?
Die Ausgangsmiete der Indexmiete unterliegt der Mietpreisbremse. Die Indexanpassungen selbst sind frei — aber der Startpunkt muss stimmen.
Was du tun kannst
- Prüfe die Ausgangsmiete
- Ist sie zu hoch, rüge den Verstoß
Deine Rechte: Auskunftspflicht des Vermieters
Seit der Reform muss dein Vermieter dich vor Vertragsschluss unaufgefordert über folgende Punkte informieren (§556g Abs. 1a BGB):
| Ausnahme | Vermieter muss informieren über |
|---|---|
| Vormiete (§556e Abs. 1) | Höhe der Vormiete |
| Modernisierung (§556e Abs. 2) | Art und Kosten der Modernisierung |
| Neubau (§556f Satz 1) | Erstnutzung nach 01.10.2014 |
| Umfassende Modernisierung (§556f Satz 2) | Erste Vermietung nach Modernisierung |
Folge bei Verstoß: Der Vermieter kann sich auf die Ausnahme nicht berufen. Holt er die Information nach, gilt eine 2-Jahres-Sperrfrist.
Drohen Vermietern Strafen?
Aktuell gibt es keine Bußgelder für Verstöße gegen die Mietpreisbremse. Der Mieter kann lediglich die Überzahlung zurückfordern.
Der Koalitionsvertrag 2025 sieht vor, dass eine Expertengruppe bis Ende 2026 einen Vorschlag für Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse erarbeiten soll. Das könnte die Durchsetzung künftig deutlich verbessern.
Was du konkret tun kannst
Schritt-für-Schritt gegen Umgehungsversuche
- Prüfe deine Miete: Liegt sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete + 10 %?
- Prüfe die Ausnahmen: Hat dein Vermieter dich vor Vertragsschluss informiert?
- Fordere Auskunft: Verlange konkrete Angaben zu Vormiete, Modernisierung oder Neubau
- Sende eine qualifizierte Rüge: Innerhalb von 30 Monaten für maximale Rückforderung
- Fordere die Überzahlung zurück: Ab Zugang der Rüge bzw. ab Mietbeginn
Rechenbeispiel: Was du zurückbekommen kannst
Lisa mietet seit März 2025 in Köln. Ihr Vermieter verlangt 13,50 €/m² und behauptet, es sei modernisiert worden — hat Lisa aber nicht vor Vertragsschluss informiert.
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 13,50 €/m² |
| Wohnfläche | 60 m² |
| Vergleichsmiete (Mietspiegel) | 10,80 €/m² |
| Zulässige Höchstmiete (× 1,10) | 11,88 €/m² |
| Überzahlung pro Monat | (13,50 − 11,88) × 60 = 97,20 € |
| Rüge im September 2025 (innerhalb 30 Monate) | Rückforderung ab März 2025 |
| Rückforderung (7 Monate) | 7 × 97,20 = 680,40 € |
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Zusammenfassung
- Vermieter nutzen 7 häufige Tricks, um die Mietpreisbremse zu umgehen
- Die meisten sind rechtlich angreifbar — vor allem bei fehlender Vorab-Information
- Auskunftspflicht (§556g Abs. 1a BGB): Ohne Information keine Ausnahme
- Sende eine qualifizierte Rüge innerhalb von 30 Monaten
- Bußgelder könnten ab 2027 kommen (Koalitionsvertrag)
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