Wie Vermieter die Mietpreisbremse umgehen (und was du tun kannst)

Wie Vermieter die Mietpreisbremse umgehen (und was du tun kannst) kurz erklärt: Vermieter nutzen diverse Tricks, um die Mietpreisbremse zu umgehen: Möblierungszuschläge, Scheinmodernisierungen, überhöhte Vormieten oder befristete Mietverträge. Viele dieser Met. Stand: März 2026 | Quellen: BGB, BetrKV, Deutscher Mieterbund 2025

Mietpreisbremse umgehen: Die Tricks der Vermieter

Die Mietpreisbremse gilt in 627 Städten. Doch viele Vermieter finden Wege, sie zu umgehen. Manche sind legal, andere bewegen sich in einer Grauzone, und einige sind schlicht rechtswidrig.

In diesem Artikel zeigen wir dir die 7 häufigsten Tricks und wie du dich dagegen wehren kannst.

Trick 1: Der Möblierungszuschlag

So funktioniert es

Der Vermieter stellt ein paar Möbel in die Wohnung (Bett, Schrank, Sofa) und verlangt einen „Möblierungszuschlag" von 200, 500 € pro Monat. Die Kaltmiete bleibt scheinbar im Rahmen. Aber die Gesamtbelastung ist deutlich höher.

Ist das legal?

Die Rechtslage ist umstritten. Der BGH hat noch nicht abschließend geklärt, wie der Möblierungszuschlag im Rahmen der Mietpreisbremse zu behandeln ist. Einige Gerichte sehen den Zuschlag als Teil der Miete.

Was du tun kannst

• Prüfe, ob die Möbel einen angemessenen Wert haben
• Ein überhöhter Zuschlag für Billigmöbel kann als Umgehung gewertet werden
• Dokumentiere den Zustand und Wert der Möbel

Trick 2: Scheinmodernisierung

So funktioniert es

Der Vermieter führt vor Neuvermietung minimale „Modernisierungen" durch (neuer Anstrich, günstige Armaturen) und beruft sich auf die Ausnahme für Modernisierung nach §556e Abs. 2 BGB.

Ist das legal?

Nur echte Modernisierungsmaßnahmen nach §555b BGB berechtigen zu einem Zuschlag, nicht bloße Schönheitsreparaturen oder Erhaltungsmaßnahmen. Die Modernisierung muss den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse verbessern oder Energie einsparen.

Was du tun kannst

• Fordere den Vermieter auf, die konkreten Modernisierungsmaßnahmen und Kosten zu benennen
• Prüfe, ob es sich um echte Modernisierung oder nur Instandhaltung handelt
• Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss informiert haben (§556g Abs. 1a BGB)

Trick 3: Überhöhte Vormiete

So funktioniert es

Der Vermieter behauptet, die Vormiete sei bereits höher gewesen, und beruft sich auf §556e Abs. 1 BGB. Manchmal wird die Vormiete kurz vor dem Auszug des Vormieters noch schnell erhöht.

Ist das legal?

Die Vormiete-Ausnahme gilt nur, wenn die Vormiete tatsächlich so hoch war und der letzte Mieter sie auch bezahlt hat. Eine künstliche Erhöhung kurz vor Auszug kann als Umgehung gewertet werden.

Was du tun kannst

• Frage nach der konkreten Höhe der Vormiete
• Der Vermieter muss die vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen
• Prüfe, ob die Vormiete plausibel ist (z. B. in Relation zur Wohnfläche und Lage)

Trick 4: Befristeter Mietvertrag + Neuvermietung

So funktioniert es

Der Vermieter schließt einen befristeten Vertrag (z. B. 2 Jahre) und vermietet anschließend neu, jedes Mal mit einer höheren Miete, die sich an der „Vormiete" orientiert.

Ist das legal?

Befristete Mietverträge sind nur bei berechtigtem Interesse möglich (§575 BGB), etwa Eigenbedarf oder geplante Baumaßnahmen. Ohne echten Befristungsgrund gilt der Vertrag als unbefristet.

Was du tun kannst

• Prüfe, ob ein berechtigter Befristungsgrund im Vertrag steht
• Fehlt er, gilt dein Vertrag als unbefristet
• Bei Neuvermietung: Mietpreisbremse gilt für den neuen Mieter

Trick 5: Staffelmiete mit überhöhter Ausgangsmiete

So funktioniert es

Der Vermieter vereinbart eine Staffelmiete, bei der bereits die Ausgangsmiete über der zulässigen Höchstmiete liegt.

Ist das legal?

Nein. Die Mietpreisbremse gilt auch für die Ausgangsmiete bei Staffelmietverträgen. Die Staffelerhöhungen selbst sind zwar nicht an die Mietpreisbremse gebunden, aber der Startpunkt muss stimmen.

Was du tun kannst

• Prüfe die Ausgangsmiete gegen die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %
• Ist sie zu hoch, rüge den Verstoß

Trick 6: Falsche Neubau-Behauptung

So funktioniert es

Der Vermieter behauptet, die Wohnung sei ein Neubau (Erstnutzung nach 01.10.2014), obwohl sie schon vorher bewohnt war.

Ist das legal?

Die Neubau-Ausnahme nach §556f Satz 1 BGB gilt nur, wenn die Wohnung tatsächlich nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Ein Umbau oder eine Sanierung reicht nicht.

Was du tun kannst

• Recherchiere das Baujahr (Grundbuch, Bauamt, Nachbarn)
• Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss informiert haben
• Ohne vorherige Information: Ausnahme gilt nicht

Trick 7: Indexmiete statt Kaltmiete

So funktioniert es

Der Vermieter vereinbart eine Indexmiete mit überhöhtem Ausgangswert. Die späteren Anpassungen nach dem Verbraucherpreisindex sind nicht von der Mietpreisbremse betroffen.

Ist das legal?

Die Ausgangsmiete der Indexmiete unterliegt der Mietpreisbremse. Die Indexanpassungen selbst sind frei. Aber der Startpunkt muss stimmen.

Was du tun kannst

• Prüfe die Ausgangsmiete
• Ist sie zu hoch, rüge den Verstoß

Deine Rechte: Auskunftspflicht des Vermieters

Seit der Reform muss dein Vermieter dich vor Vertragsschluss unaufgefordert über folgende Punkte informieren (§556g Abs. 1a BGB):

Folge bei Verstoß: Der Vermieter kann sich auf die Ausnahme nicht berufen. Holt er die Information nach, gilt eine 2-Jahres-Sperrfrist.

Drohen Vermietern Strafen?

Aktuell gibt es keine Bußgelder für Verstöße gegen die Mietpreisbremse. Der Mieter kann lediglich die Überzahlung zurückfordern.

Was du konkret tun kannst

Schritt-für-Schritt gegen Umgehungsversuche

1. Prüfe deine Miete: Liegt sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete + 10 %?
2. Prüfe die Ausnahmen: Hat dein Vermieter dich vor Vertragsschluss informiert?
3. Fordere Auskunft: Verlange konkrete Angaben zu Vormiete, Modernisierung oder Neubau
4. Sende eine qualifizierte Rüge: Innerhalb von 30 Monaten für maximale Rückforderung
5. Fordere die Überzahlung zurück: Ab Zugang der Rüge bzw. ab Mietbeginn

Rechenbeispiel: Was du zurückbekommen kannst

Lisa mietet seit März 2025 in Köln. Ihr Vermieter verlangt 13,50 €/m² und behauptet, es sei modernisiert worden, hat Lisa aber nicht vor Vertragsschluss informiert.

Zusammenfassung

• Vermieter nutzen 7 häufige Tricks, um die Mietpreisbremse zu umgehen
• Die meisten sind rechtlich angreifbar, vor allem bei fehlender Vorab-Information
• Auskunftspflicht (§556g Abs. 1a BGB): Ohne Information keine Ausnahme
• Sende eine qualifizierte Rüge innerhalb von 30 Monaten
• Bußgelder könnten ab 2027 kommen (Koalitionsvertrag)
• MieterGenie hilft dir für 24,95 €

Praktische Schritte für Deutschland: So nutzt du die Mietpreisbremse

Theorie ist gut. Praxis ist besser. So gehst du in Deutschland konkret vor.

Schritt 1: Mietspiegel Deutschland finden. Der aktuelle Mietspiegel ist die Grundlage. Such ihn auf der Website der Stadt oder über Google: "Deutschland Mietspiegel 2024". Er ist kostenlos zugänglich.

Schritt 2: Deine Wohnung einordnen. Wohnfläche, Baujahr-Kategorie, Lage, Ausstattung. Der Mietspiegel gibt dir eine Tabelle. Dein Wert ergibt den Nettokaltmieten-Benchmark.

Schritt 3: Obergrenze berechnen. Benchmark-Wert × 1,1 (Mietpreisbremse erlaubt 10 % Aufschlag). Das ist dein Höchstbetrag.

Schritt 4: Vergleichen. Liegt deine aktuelle Kaltmiete über dieser Grenze? Wie viel drüber? Das ist dein monatliches Rückforderungspotenzial.

Schritt 5: Rüge stellen. Schriftlich, mit konkreter Überschreitung, an deinen Vermieter. Ab Zugang der Rüge läuft dein Rückforderungsanspruch.

Vermieter kennen die Schlupflöcher der Mietpreisbremse. Diese Übersicht zeigt die häufigsten Tricks und wie Mieter sie erkennen.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse in Deutschland

Kann ich die zu viel bezahlte Miete auch rückwirkend zurückfordern? Ja, aber nur ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge. Für Miete die du vor der Rüge bezahlt hast, gibt es nichts zurück. Deshalb: Rüge so früh wie möglich stellen.

Was wenn mein Vermieter die Auskunft verweigert? Du hast ein gesetzliches Auskunftsrecht (§556g Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss dir mitteilen, auf welcher Grundlage er die Miethöhe festgesetzt hat. Verweigert er das, ist das ein weiteres Indiz für eine Überschreitung.

Muss ich einen Anwalt einschalten? Für die Rüge selbst nicht. Erst wenn der Vermieter widerspricht und die Auseinandersetzung eskaliert, lohnt sich ein Anwalt oder die Mitgliedschaft im Mieterverein. Für die erste Prüfung reicht MieterGenie.

Fazit: Kenne die Tricks deines Vermieters. Dann kannst du sie erkennen, benennen und abwehren. Die Mietpreisbremse schützt dich. Aber nur wenn du sie aktiv einsetzt.

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Häufige Fragen

Dürfen Vermieter die Mietpreisbremse umgehen? Nein. Die Mietpreisbremse ist zwingendes Recht, Vereinbarungen zu Lasten des Mieters sind unwirksam (§556g Abs. 1 BGB). Allerdings gibt es legale Ausnahmen (Neubau, Modernisierung, Vormiete), die Vermieter manchmal missbräuchlich nutzen.

Was ist der Möblierungszuschlag-Trick? Manche Vermieter vermieten Wohnungen möbliert und verlangen einen hohen Möblierungszuschlag. Da die Mietpreisbremse nur die Nettokaltmiete betrachtet, versuchen sie so, einen Teil der Miete als Möblierungszuschlag zu „verstecken". Die Rechtsprechung ist hier noch uneinheitlich.

Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die Mietpreisbremse umgeht? Prüfe, ob die behauptete Ausnahme tatsächlich vorliegt. Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss unaufgefordert über Ausnahmen informieren. Fehlt diese Information, kann er sich nicht darauf berufen. Sende eine qualifizierte Rüge und fordere die Überzahlung zurück.

Drohen dem Vermieter Strafen bei Verstoß? Aktuell gibt es noch keine Bußgelder. Der Koalitionsvertrag 2025 sieht vor, dass eine Expertengruppe bis Ende 2026 einen Vorschlag für Bußgelder erarbeiten soll. Bisher kann der Mieter nur die Überzahlung zurückfordern.

Die häufigsten Umgehungsversuche. Und was dagegen hilft

Trick 1: Möblierungszuschlag

Der Vermieter vermietet "möbliert" und schlägt einen Möblierungszuschlag auf die Miete. Dieser ist von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Was hilft: Das OLG Frankfurt (2019) hat entschieden, dass ein Möblierungszuschlag nur dann berechtigt ist, wenn die Möbel einen tatsächlichen Wert haben und nutzbar sind. "3 Stühle und ein Schrank aus dem Jahr 1990" rechtfertigen keinen Aufschlag von 500 €. Berechne den realistischen Mietwert der Möbel.

Trick 2: Befristeter Mietvertrag ("Zeitmietvertrag")

Für echte Zeitmietverträge nach § 575 BGB gilt die Mietpreisbremse. Der Vermieter braucht einen Sachgrund für die Befristung. Fehlt der Sachgrund: Vertrag wird automatisch unbefristet.

Trick 3: Gewerbliche Anmietung mit Wohnnutzung

Der Vermieter versucht, den Vertrag als "Gewerbemietvertrag" zu gestalten. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung. Wohnst du dort? Dann gelten Mieterschutzvorschriften.

Trick 4: Neue GmbH als "Vermieter"

Zwischengesellschaften ändern nichts an der Rechtslage. Die Mietpreisbremse gilt für den Mietvertrag, nicht für die Gesellschaftsform des Vermieters.

Fazit: Umgehungsversuche sind oft erkennbar. Und angreifbar. Lass deine Situation prüfen wenn du das Gefühl hast dass etwas nicht stimmt.

Weiterführende Quellen und Links

Gesetzestexte:

• § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten
• § 556d BGB, Mietpreisbremse
• Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Offizielle Stellen:

• Bundesministerium für Wohnen, Mietpreisbremse
• Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex
• Deutscher Mieterbund, Mietrechtsinfos

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Alle Gesetzestexte: Stand März 2026. Rechtliche Änderungen vorbehalten, prüfe die aktuellen Fassungen.

Das Wichtigste auf einen Blick

Mietrecht ist komplex. Aber die wichtigsten Rechte sind einfach:

1. Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung maximal 10 % über dem Mietspiegel. Rüge stellen wenn überschritten.
2. Nebenkostenabrechnung: Nur die 17 BetrKV-Kostenarten. Frist: 12 Monate. Widerspruch: 12 Monate nach Zugang.
3. Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen in 3 Jahren maximal 15, 20 % steigen.
4. Renovierung: Viele Klauseln unwirksam. Im Zweifel: Mieterverein fragen.
5. Kaution: Maximal 3 Nettomieten. Rückzahlung: 3, 6 Monate nach Auszug.

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Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall: Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

Das Wichtigste: Nicht schweigen

Der effektivste Schutz gegen Umgehungsversuche ist ein informierter Mieter der seine Rechte kennt. Viele Vermieter kalkulieren damit, dass Mieter nicht prüfen, nicht rügen und nicht klagen.

Wer die qualifizierte Rüge stellt, ändert die Ausgangslage. Ab diesem Moment ist der Vermieter in der Pflicht: Er muss erklären, auf welcher Grundlage die Miete gesetzt wurde. Kann er das nicht, muss er absenken.