Mietpreisbremse in Frankfurt — dein vollständiger Guide
Frankfurt am Main ist das Finanzzentrum Deutschlands und eine der teuersten Städte des Landes. Die Skyline mit ihren Hochhäusern symbolisiert Wohlstand — doch für viele Mieter ist die Realität eine ganz andere: Hohe Mieten, starke Nachfrage und wenig bezahlbarer Wohnraum.
Die Mietpreisbremse kann dir helfen. Hier erfährst du alles, was du als Frankfurter Mieterin oder Mieter wissen musst.
Gilt die Mietpreisbremse in Frankfurt?
Ja — im gesamten Stadtgebiet.
Frankfurt am Main gehört zu den 49 Städten in Hessen, für die die Mietpreisbremse gilt. Die aktuelle Verordnung gilt vom 26.11.2020 bis 25.11.2026.
Die Mietpreisbremse gilt in ganz Frankfurt. Bei Neuvermietung darf deine Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§556d BGB).
Rechtsgrundlage
- Bundesgesetz: §§556d–556g BGB
- Landesverordnung: Hessische Mietpreisbegrenzungsverordnung
- Gültigkeit: 26.11.2020 bis 25.11.2026
- Betroffene Gebiete in Hessen: 49 Städte, darunter Frankfurt, Darmstadt, Wiesbaden
Achtung: Die erste hessische Verordnung war unwirksam! Der BGH entschied 2019 (Az. VIII ZR 130/18), dass die fehlende Begründung die Verordnung nichtig machte. Die aktuelle Verordnung vom November 2020 ist jedoch ordnungsgemäß begründet und gültig.
Der Frankfurter Mietspiegel 2024
Der Frankfurter Mietspiegel 2024 gilt seit dem 01.06.2024 und läuft bis zum 31.05.2026. Er basiert auf der Fortschreibung des Mietspiegels 2022 mittels Stichprobenerhebung.
Den Frankfurter Mietspiegel 2024 findest du kostenlos auf frankfurt.de. Einen Online-Rechner gibt es auf mietspiegelrechner-frankfurt.de und bei mhm-ffm.de.
Durchschnittsmieten in Frankfurt nach Lage
| Wohnlage | Nettokaltmiete (€/m²) | Beispielstadtteile |
|---|---|---|
| Einfache Lage | 11,00–12,50 | Griesheim, Fechenheim, Sossenheim |
| Mittlere Lage | 12,50–14,00 | Bockenheim, Bornheim, Sachsenhausen-Süd |
| Gute Lage | 14,00–16,00 | Nordend, Westend, Sachsenhausen-Nord |
| Beste Lage | 16,00–19,00+ | Westend-Süd, Diplomatenviertel, Holzhausenviertel |
Quelle: Frankfurter Mietspiegel 2024, Richtwerte Nettokaltmiete
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete in Frankfurt ermittelt?
Der Frankfurter Mietspiegel berücksichtigt:
- Baujahr der Wohnung
- Wohnfläche
- Wohnlage (nach Lageverzeichnis)
- Ausstattung und Beschaffenheit (Zu-/Abschläge)
Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert auf den Mieten der letzten 6 Jahre (§558 Abs. 2 BGB).
Rechenbeispiel: Mietpreisbremse in Frankfurt
Situation: Du ziehst in eine 60-m²-Wohnung in Frankfurt-Bornheim (mittlere Lage). Baujahr 1970, durchschnittliche Ausstattung.
Schritt 1: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
→ Laut Frankfurter Mietspiegel 2024: 13,20 €/m²
Schritt 2: Maximal zulässige Miete berechnen
Formel: Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10 = Maximalmiete
→ 13,20 € × 1,10 = 14,52 €/m²
Schritt 3: Gesamtmiete berechnen
→ 14,52 € × 60 m² = 871,20 € Nettokaltmiete pro Monat
Schritt 4: Mit tatsächlicher Miete vergleichen
Verlangt dein Vermieter 16,00 €/m² (= 960 €/Monat), dann zahlst du:
→ 960 € − 871,20 € = 88,80 € zu viel pro Monat
→ Das sind 1.065,60 € zu viel pro Jahr ❗
Frankfurts Angebotsmieten lagen im Q1 2026 bei durchschnittlich 15,04 €/m² — Tendenz steigend. Prüfe, ob deine Miete die zulässige Grenze überschreitet!
Besonderheiten in Frankfurt
Finanzzentrum mit hoher Nachfrage
Als Sitz der EZB und zahlreicher Banken zieht Frankfurt Fachkräfte aus ganz Europa an. Die hohe Nachfrage trifft auf begrenztes Angebot — der Leerstand ist minimal.
Frühere Verordnung unwirksam — aktuelle gilt
Die Besonderheit in Hessen: Die erste Verordnung war nichtig (BGH 2019). Mietverträge, die zwischen 2015 und November 2020 geschlossen wurden, konnten daher nicht über die Mietpreisbremse angegriffen werden. Für alle Verträge ab 26.11.2020 gilt die aktuelle, wirksame Verordnung.
Kappungsgrenze in Frankfurt
In Frankfurt gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in 3 Jahren.
Verordnung läuft im November 2026 aus
Die hessische Verordnung endet am 25.11.2026. Es ist wahrscheinlich, dass eine neue erlassen wird — die Bundesregelung erlaubt Verordnungen bis 31.12.2029. Bis dahin gilt: Handele rechtzeitig!
Ausnahmen von der Mietpreisbremse in Frankfurt
Die bundesweiten Ausnahmen gelten auch in Frankfurt:
- Neubau nach 01.10.2014: Erstbezug ist ausgenommen
- Umfassende Modernisierung: Erste Vermietung danach
- Vormiete: Höhere Vormiete als Maßstab
- Modernisierungszuschlag: Modernisierung in den letzten 3 Jahren
Auskunftspflicht: Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss über eine Ausnahme informieren (§556g Abs. 1a BGB).
So prüfst du deine Miete in Frankfurt
- Mietspiegel nutzen: Online-Rechner auf mietspiegelrechner-frankfurt.de oder MieterGenie
- 10 % aufschlagen: = maximal zulässige Miete
- Vergleichen: Ist deine Nettokaltmiete höher?
- Rüge schreiben: Schriftlich, per Einschreiben
- Rückforderung: Zu viel gezahlte Miete zurückverlangen
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Mietpreisbremse Frankfurt: Das Wichtigste auf einen Blick
| Merkmal | Details |
|---|---|
| Gilt seit | 26.11.2020 (aktuelle Verordnung) |
| Aktuelle Verordnung | 26.11.2020 bis 25.11.2026 |
| Gebiet | Gesamtes Stadtgebiet Frankfurt |
| Mietspiegel | Frankfurter Mietspiegel 2024 (bis 31.05.2026) |
| Ø Bestandsmiete | 11,00–16,00 €/m² |
| Ø Angebotsmiete Q1 2026 | 15,04 €/m² |
| Kappungsgrenze | 15 % in 3 Jahren |
| Mietspiegel-URL | frankfurt.de → Mietspiegel |
Fazit: Frankfurter Mieter — handelt jetzt
Die Mietpreisbremse gilt in Frankfurt und der Mietspiegel 2024 ist noch bis Mai 2026 gültig. Die hessische Verordnung läuft im November 2026 aus — nutze die Zeit und prüfe jetzt, ob du zu viel zahlst. Gerade in den begehrten Stadtteilen des Frankfurter Zentrums steckt erhebliches Rückforderungspotenzial.
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