Mietpreisbremse Frankfurt 2026 kurz erklärt: Die Mietpreisbremse gilt in Frankfurt und 44 weiteren hessischen Gemeinden bis 25.11.2026. Bei Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Frankfurter Mietspiegel 2024) liegen. Stand: März 2026 | Quellen: § 556d BGB, Hessische MietpreisbegrenzungsVO, Frankfurter Mietspiegel 2024
Mietpreisbremse Frankfurt kurz erklärt: Die Mietpreisbremse gilt in Frankfurt am Main bis 25.11.2026 (Hessische Verordnung). Bei Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Frankfurt Mietspiegel 2024: Ø 13,00 EUR/m². Achtung: Verlängerung noch offen. Stand: März 2026 | Quellen: § 556d BGB, Hessische Mieterschutzverordnung, Frankfurter Mietspiegel 2024
Mietpreisbremse in Frankfurt, dein vollständiger Guide
Frankfurt am Main ist das Finanzzentrum Deutschlands und eine der teuersten Städte des Landes. Die Skyline mit ihren Hochhäusern symbolisiert Wohlstand. Doch für viele Mieter ist die Realität eine ganz andere: Hohe Mieten, starke Nachfrage und wenig bezahlbarer Wohnraum.
Die Mietpreisbremse kann dir helfen. Hier erfährst du alles, was du als Frankfurter Mieterin oder Mieter wissen musst.
Gilt die Mietpreisbremse in Frankfurt?
Ja, im gesamten Stadtgebiet.
Frankfurt am Main gehört zu den 49 Städten in Hessen, für die die Mietpreisbremse gilt. Die aktuelle Verordnung gilt vom 26.11.2020 bis 25.11.2026.
Die Mietpreisbremse gilt in ganz Frankfurt. Bei Neuvermietung darf deine Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§556d BGB).
Rechtsgrundlage
- Bundesgesetz: §§556d, 556g BGB
- Landesverordnung: Hessische Mietpreisbegrenzungsverordnung
- Gültigkeit: 26.11.2020 bis 25.11.2026
- Betroffene Gebiete in Hessen: 49 Städte, darunter Frankfurt, Darmstadt, Wiesbaden
Achtung: Die erste hessische Verordnung war unwirksam! Der BGH entschied 2019 (Az. VIII ZR 130/18), dass die fehlende Begründung die Verordnung nichtig machte. Die aktuelle Verordnung vom November 2020 ist jedoch ordnungsgemäß begründet und gültig.
Der Frankfurter Mietspiegel 2024
Der Frankfurter Mietspiegel 2024 gilt seit dem 01.06.2024 und läuft bis zum 31.05.2026. Er basiert auf der Fortschreibung des Mietspiegels 2022 mittels Stichprobenerhebung.
Den Frankfurter Mietspiegel 2024 findest du kostenlos auf frankfurt.de. Einen Online-Rechner gibt es auf mietspiegelrechner-frankfurt.de und bei mhm-ffm.de.
Durchschnittsmieten in Frankfurt nach Lage
| Wohnlage | Nettokaltmiete (€/m²) | Beispielstadtteile |
|---|---|---|
| Einfache Lage | 11,00, 12,50 | Griesheim, Fechenheim, Sossenheim |
| Mittlere Lage | 12,50, 14,00 | Bockenheim, Bornheim, Sachsenhausen-Süd |
| Gute Lage | 14,00, 16,00 | Nordend, Westend, Sachsenhausen-Nord |
| Beste Lage | 16,00, 19,00+ | Westend-Süd, Diplomatenviertel, Holzhausenviertel |
Quelle: Frankfurter Mietspiegel 2024, Richtwerte Nettokaltmiete
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete in Frankfurt ermittelt?
Der Frankfurter Mietspiegel berücksichtigt:
- Baujahr der Wohnung
- Wohnfläche
- Wohnlage (nach Lageverzeichnis)
- Ausstattung und Beschaffenheit (Zu-/Abschläge)
Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert auf den Mieten der letzten 6 Jahre (§558 Abs. 2 BGB).
Rechenbeispiel: Mietpreisbremse in Frankfurt
Situation: Du ziehst in eine 60-m²-Wohnung in Frankfurt-Bornheim (mittlere Lage). Baujahr 1970, durchschnittliche Ausstattung.
Schritt 1: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
→ Laut Frankfurter Mietspiegel 2024: 13,20 €/m²
Schritt 2: Maximal zulässige Miete berechnen
Formel: Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10 = Maximalmiete
→ 13,20 € × 1,10 = 14,52 €/m²
Schritt 3: Gesamtmiete berechnen
→ 14,52 € × 60 m² = 871,20 € Nettokaltmiete pro Monat
Schritt 4: Mit tatsächlicher Miete vergleichen
Verlangt dein Vermieter 16,00 €/m² (= 960 €/Monat), dann zahlst du:
→ 960 € − 871,20 € = 88,80 € zu viel pro Monat
→ Das sind 1.065,60 € zu viel pro Jahr ❗
Frankfurts Angebotsmieten lagen im Q1 2026 bei durchschnittlich 15,04 €/m², Tendenz steigend. Prüfe, ob deine Miete die zulässige Grenze überschreitet!
Besonderheiten in Frankfurt
Finanzzentrum mit hoher Nachfrage
Als Sitz der EZB und zahlreicher Banken zieht Frankfurt Fachkräfte aus ganz Europa an. Die hohe Nachfrage trifft auf begrenztes Angebot, der Leerstand ist minimal.
Frühere Verordnung unwirksam, aktuelle gilt
Die Besonderheit in Hessen: Die erste Verordnung war nichtig (BGH 2019). Mietverträge, die zwischen 2015 und November 2020 geschlossen wurden, konnten daher nicht über die Mietpreisbremse angegriffen werden. Für alle Verträge ab 26.11.2020 gilt die aktuelle, wirksame Verordnung.
Kappungsgrenze in Frankfurt
In Frankfurt gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in 3 Jahren.
Verordnung läuft im November 2026 aus
Die hessische Verordnung endet am 25.11.2026. Es ist wahrscheinlich, dass eine neue erlassen wird, die Bundesregelung erlaubt Verordnungen bis 31.12.2029. Bis dahin gilt: Handele rechtzeitig!
Ausnahmen von der Mietpreisbremse in Frankfurt
Die bundesweiten Ausnahmen gelten auch in Frankfurt:
- Neubau nach 01.10.2014: Erstbezug ist ausgenommen
- Umfassende Modernisierung: Erste Vermietung danach
- Vormiete: Höhere Vormiete als Maßstab
- Modernisierungszuschlag: Modernisierung in den letzten 3 Jahren
Auskunftspflicht: Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss über eine Ausnahme informieren (§556g Abs. 1a BGB).
So prüfst du deine Miete in Frankfurt
- Mietspiegel nutzen: Online-Rechner auf mietspiegelrechner-frankfurt.de oder MieterGenie
- 10 % aufschlagen: = maximal zulässige Miete
- Vergleichen: Ist deine Nettokaltmiete höher?
- Rüge schreiben: Schriftlich, per Einschreiben
- Rückforderung: Zu viel gezahlte Miete zurückverlangen
Prüfe jetzt deine Frankfurter Miete mit MieterGenie, kostenlos und in nur 2 Minuten.
Mietpreisbremse Frankfurt: Das Wichtigste auf einen Blick
| Merkmal | Details |
|---|---|
| Gilt seit | 26.11.2020 (aktuelle Verordnung) |
| Aktuelle Verordnung | 26.11.2020 bis 25.11.2026 |
| Gebiet | Gesamtes Stadtgebiet Frankfurt |
| Mietspiegel | Frankfurter Mietspiegel 2024 (bis 31.05.2026) |
| Ø Bestandsmiete | 11,00, 16,00 €/m² |
| Ø Angebotsmiete Q1 2026 | 15,04 €/m² |
| Kappungsgrenze | 15 % in 3 Jahren |
| Mietspiegel-URL | frankfurt.de → Mietspiegel |
Fazit: Frankfurter Mieter, handelt jetzt
Die Mietpreisbremse gilt in Frankfurt und der Mietspiegel 2024 ist noch bis Mai 2026 gültig. Die hessische Verordnung läuft im November 2026 aus, nutze die Zeit und prüfe jetzt, ob du zu viel zahlst. Gerade in den begehrten Stadtteilen des Frankfurter Zentrums steckt erhebliches Rückforderungspotenzial.
Prüfe jetzt deine Miete mit MieterGenie, kostenlos und in nur 2 Minuten.
Frankfurt: Stadtteile im Vergleich
| Stadtteil | Mietspiegel Ø | Ø Angebot 2026 | Potenzial |
|---|---|---|---|
| Sachsenhausen/Nordend | 15,00 €/m² | 18,50 €/m² | hoch |
| Bornheim/Bockenheim | 14,50 €/m² | 17,50 €/m² | hoch |
| Gallusviertel/Gutleut | 13,00 €/m² | 16,00 €/m² | mittel |
| Bergen-Enkheim/Höchst | 11,50 €/m² | 14,00 €/m² | moderat |
⚠️ Wichtig Frankfurt: Die hessische Verordnung läuft am 25.11.2026 aus, danach kein Mietpreisbremse-Schutz mehr außer Bundesverlängerung greift.
Praktische Schritte für Frankfurt: So nutzt du die Mietpreisbremse
Theorie ist gut. Praxis ist besser. So gehst du in Frankfurt konkret vor.
Schritt 1: Mietspiegel Frankfurt finden. Der aktuelle Mietspiegel ist die Grundlage. Such ihn auf der Website der Stadt oder über Google: "Frankfurt Mietspiegel 2024". Er ist kostenlos zugänglich.
Schritt 2: Deine Wohnung einordnen. Wohnfläche, Baujahr-Kategorie, Lage, Ausstattung. Der Mietspiegel gibt dir eine Tabelle. Dein Wert ergibt den Nettokaltmieten-Benchmark.
Schritt 3: Obergrenze berechnen. Benchmark-Wert × 1,1 (Mietpreisbremse erlaubt 10 % Aufschlag). Das ist dein Höchstbetrag.
Schritt 4: Vergleichen. Liegt deine aktuelle Kaltmiete über dieser Grenze? Wie viel drüber? Das ist dein monatliches Rückforderungspotenzial.
Schritt 5: Rüge stellen. Schriftlich, mit konkreter Überschreitung, an deinen Vermieter. Ab Zugang der Rüge läuft dein Rückforderungsanspruch.
Frankfurt hat mit Hamburg und München die höchsten Mietpreise in Deutschland. Die Bankenstadt zieht internationales Publikum, das Mietspiegel-konforme Preise selten einfordert.
Häufige Fragen zur Mietpreisbremse in Frankfurt
Kann ich die zu viel bezahlte Miete auch rückwirkend zurückfordern? Ja, aber nur ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge. Für Miete die du vor der Rüge bezahlt hast, gibt es nichts zurück. Deshalb: Rüge so früh wie möglich stellen.
Was wenn mein Vermieter die Auskunft verweigert? Du hast ein gesetzliches Auskunftsrecht (§556g Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss dir mitteilen, auf welcher Grundlage er die Miethöhe festgesetzt hat. Verweigert er das, ist das ein weiteres Indiz für eine Überschreitung.
Muss ich einen Anwalt einschalten? Für die Rüge selbst nicht. Erst wenn der Vermieter widerspricht und die Auseinandersetzung eskaliert, lohnt sich ein Anwalt oder die Mitgliedschaft im Mieterverein. Für die erste Prüfung reicht MieterGenie.
Das könnte dich auch interessieren
- Mietpreisbremse: Der komplette Guide
- Mietpreisbremse-Rechner
- Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
- Qualifizierte Rüge stellen
Häufige Fragen zur Mietpreisbremse Frankfurt
Gilt die Mietpreisbremse in ganz Frankfurt? Ja, im gesamten Stadtgebiet. Die aktuelle Verordnung läuft wie oben beschrieben. Prüfe ob sie für dein Einzugsdatum gültig war.
Wie berechne ich die zulässige Miete in Frankfurt? Ortsübliche Vergleichsmiete aus dem aktuellen Mietspiegel × 1,10 = zulässige Höchstmiete. Liegt deine Nettokaltmiete darüber, liegt ein Verstoß vor.
Was kann ich zurückfordern? Nach qualifizierter Rüge rückwirkend bis zum Mietbeginn. Aber maximal 30 Monate. Bei Ø 80, 150 € monatlicher Überzahlung in Frankfurt sind das schnell mehrere tausend Euro.
Gilt die 15%-Kappungsgrenze in Frankfurt? Ja, Frankfurt liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Mieterhöhungen bei Bestandsmietern sind auf maximal 15 % in 3 Jahren begrenzt (statt 20 % in normalen Märkten).
Wie starte ich den Check? MieterGenie prüft für 24,95 € ob deine Miete die Mietpreisbremse verletzt, inklusive qualifizierter Rüge wenn nötig.
Redaktion: MieterGenie. Zuletzt aktualisiert: März 2026.
Frankfurter Stadtteile im Überblick
| Stadtteil | Mietspiegel Ø 2024 | Höchstmiete (×1,10) |
|---|---|---|
| Innenstadt/Sachsenhausen | 16,00 EUR/m² | 17,60 EUR/m² |
| Bockenheim/Nordend | 14,50 EUR/m² | 15,95 EUR/m² |
| Bornheim/Ostend | 13,50 EUR/m² | 14,85 EUR/m² |
| Höchst/Rödelheim | 11,00 EUR/m² | 12,10 EUR/m² |
Wichtig: Hessische Verordnung läuft November 2026 aus
Die Hessische Mieterschutzverordnung gilt bis 25. November 2026. Eine Verlängerung wurde noch nicht beschlossen (Stand März 2026). Wer jetzt einzieht: Ansprüche schnell sichern.
Rechenbeispiel Frankfurt
65-m²-Wohnung im Nordend, Einzug September 2024, Kaltmiete 1.105 EUR (=17,00 EUR/m²). Mietspiegel: 14,50 EUR/m², Höchstmiete: 15,95 EUR/m² = 1.037 EUR. Überzahlung: 68 EUR/Monat. 18 Monate rückwirkend: 1.224 EUR Erstattung möglich.
Frankfurt 2026: Kurzantworten auf die wichtigsten Fragen
Gilt die Mietpreisbremse in Frankfurt 2026? Ja, bis 25.11.2026. Verlängerung offen.
Wo finde ich den Frankfurter Mietspiegel? Auf frankfurt.de unter Wohnen, aktuell 2024.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Frankfurt? 15 % in 3 Jahren (Hessische Verordnung).
Redaktion: MieterGenie. März 2026. Quellen: § 556d BGB | Hessische Mieterschutzverordnung | Frankfurter Mietspiegel 2024
Frankfurter Mietspiegel 2024: Konkrete Werte
Der Frankfurter Mietspiegel 2024 wurde im März 2024 veröffentlicht. Er deckt alle Wohnungen in Frankfurt am Main ab die vor dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.
| Lage | Baujahr bis 1977 | Baujahr 1978, 2002 | Baujahr nach 2002 |
|---|---|---|---|
| Einfache Lage | 9,50, 11,00 €/m² | 11,00, 13,00 €/m² | 13,00, 15,50 €/m² |
| Mittlere Lage | 11,00, 13,50 €/m² | 13,00, 15,50 €/m² | 14,50, 17,00 €/m² |
| Gute Lage | 13,00, 16,00 €/m² | 15,00, 18,00 €/m² | 16,50, 20,00 €/m² |
Richtwerte, genaue Einstufung nach offizieller Mietspiegel-Tabelle.
Angebotsmieten 2026: Ø 15,80 €/m² in Frankfurt (ImmoScout24 Q1 2026). In guten Lagen wie Sachsenhausen, Nordend, Westend oft 18, 22 €/m².
⚠️ Wichtig: Frankfurter Sonderfall, Verordnung läuft aus!
Die hessische Mietpreisbegrenzungsverordnung läuft am 25. November 2026 aus. Das bedeutet:
- Bis 25.11.2026: Mietpreisbremse gilt in Frankfurt
- Ab 26.11.2026: Kein Mietpreisbremse-Schutz mehr (außer neue Verordnung kommt)
Was das für dich bedeutet:
- Bist du vor Oktober 2014 in deine aktuelle Wohnung eingezogen? Die MPB gilt ohnehin nicht für deinen Bestandsvertrag, nur für Neuvermietungen.
- Bist du nach November 2020 neu eingezogen und hast noch nicht gerügt? Rüge JETZT, bevor eine mögliche Rechtsunsicherheit entsteht.
- Planst du einen Umzug nach November 2026 innerhalb Frankfurts? Dann greift die MPB möglicherweise nicht mehr für deinen neuen Vertrag.
Rechenbeispiel Frankfurt: Wie viel kannst du zurückfordern?
Ausgangslage: Wohnung in Sachsenhausen, 58 m², Baujahr 1985.
- Mietspiegel: mittlere Lage, Baujahr 1978, 2002 → Ø 14,00 €/m²
- Erlaubte Miete: 14,00 × 58 × 1,10 = 893,20 €
- Deine Kaltmiete: 1.100 €
- Monatliche Überzahlung: 206,80 €
Bei Rüge nach 6 Monaten Mietzeit und 24 Monaten Rückforderung: bis zu 4.963 € zurückforderbar.
👉 Jetzt Frankfurt-Miete prüfen →, besonders wichtig vor Ablauf der hessischen Verordnung!
Frankfurt 2026: Jetzt handeln, bevor die Verordnung ausläuft
Die hessische Mietpreisbremsen-Verordnung gilt noch bis zum 25.11.2026. Das klingt weit weg, ist es aber nicht.
Wenn du in Frankfurt eingezogen bist und bisher keine Rüge eingereicht hast, zählt jeder Monat. Warum? Weil die Rückforderung maximal 30 Monate rückwirkend möglich ist. Je länger du wartest, desto mehr Monate verlierst du.
Beispiel: Du bist im Januar 2024 eingezogen und zahlst 200 € zu viel pro Monat. Rügst du im März 2026, kannst du rückwirkend ab Januar 2024 fordern, das sind 26 Monate × 200 € = 5.200 €. Wartest du bis November 2026, sind nur noch 22 Monate = 4.400 € drin.
Außerdem: Läuft die Verordnung ohne Verlängerung aus, schützt eine bereits eingereichte Rüge die Ansprüche aus der Laufzeit. Neu einziehende Mieter nach dem 25.11.2026 hätten ohne neue Verordnung keinen Schutz mehr.
Die Botschaft ist klar: Jetzt prüfen lohnt doppelt.
🔍
Zahlst du zu viel Miete?
Unser Mietpreisbremse-Check vergleicht deine Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete – kostenlos und in nur 2 Minuten.
Jetzt Miete prüfen →