Ist meine Miete zu hoch?
Diese Frage stellen sich Millionen Mieter in Deutschland. Die gute Nachricht: Es gibt klare Regeln, mit denen du das prüfen kannst. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung — und wenn du zu viel zahlst, kannst du Geld zurückfordern.
In diesem Artikel bekommst du einen Schritt-für-Schritt-Rechner und eine Checkliste, mit der du deine Miete selbst prüfen kannst.
Die Mietpreisbremse gilt in 627 Städten und Gemeinden in 13 Bundesländern (Stand 2026). Sie wurde bis Ende 2029 verlängert.
Der 3-Schritte-Rechner
Schritt 1: Vergleichsmiete ermitteln
Die ortsübliche Vergleichsmiete findest du im Mietspiegel deiner Stadt. Sie hängt ab von:
- 📍 Lage (Stadtteil, Wohnlage)
- 📐 Wohnfläche (m²)
- 🏗️ Baujahr des Gebäudes
- 🛁 Ausstattung (Bad, Küche, Balkon, Aufzug)
- 🌱 Energetische Ausstattung (Dämmung, Heizungsart)
Die Vergleichsmiete basiert auf den Mieten für vergleichbaren Wohnraum der letzten 6 Jahre (§558 Abs. 2 BGB).
Richtwerte nach Stadt (2025/2026)
| Stadt | Ø Vergleichsmiete (Bestand) | Spanne |
|---|---|---|
| München | 16,50 €/m² | 13,50–19,50 €/m² |
| Frankfurt a.M. | 13,50 €/m² | 11,00–16,00 €/m² |
| Stuttgart | 12,75 €/m² | 10,50–15,00 €/m² |
| Hamburg | 12,25 €/m² | 10,00–14,50 €/m² |
| Berlin | 10,75 €/m² | 8,50–13,00 €/m² |
| Düsseldorf | 12,00 €/m² | 10,00–14,00 €/m² |
| Köln | 12,00 €/m² | 10,00–14,00 €/m² |
| Leipzig | 8,75 €/m² | 7,00–10,50 €/m² |
Diese Werte sind Durchschnitte. Die tatsächliche Vergleichsmiete hängt von den konkreten Merkmalen deiner Wohnung ab. Nutze den offiziellen Mietspiegel deiner Stadt für eine genaue Einordnung.
Schritt 2: Zulässige Höchstmiete berechnen
Die Formel nach §556d BGB:
Zulässige Höchstmiete = Vergleichsmiete × 1,10
Schritt 3: Vergleich mit deiner Miete
| Ergebnis | Bedeutung |
|---|---|
| Deine Miete ≤ Höchstmiete | ✅ Deine Miete ist im Rahmen |
| Deine Miete > Höchstmiete | ❌ Möglicher Verstoß gegen die Mietpreisbremse |
Rechenbeispiel 1: Marie in Berlin
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Wohnung | 55 m², Altbau (1960), Kreuzberg |
| Nettokaltmiete | 13,00 €/m² = 715 €/Monat |
| Vergleichsmiete (Berliner Mietspiegel) | 10,20 €/m² |
| Zulässige Höchstmiete (× 1,10) | 11,22 €/m² = 617,10 €/Monat |
| Überzahlung/Monat | 97,90 € |
| Überzahlung/Jahr | 1.174,80 € |
Marie kann mit einer qualifizierten Rüge fast 1.200 € pro Jahr zurückfordern — und die laufende Miete senken.
Rechenbeispiel 2: Jan in Hamburg
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Wohnung | 75 m², Neubau 2018, Altona |
| Nettokaltmiete | 16,50 €/m² = 1.237,50 €/Monat |
| Mietpreisbremse | ❌ Gilt nicht (Neubau nach 01.10.2014) |
Jans Wohnung ist ein Neubau — die Mietpreisbremse greift hier nicht (§556f Satz 1 BGB).
Rechenbeispiel 3: Lena in München
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Wohnung | 60 m², Baujahr 1985, Schwabing |
| Nettokaltmiete | 19,00 €/m² = 1.140 €/Monat |
| Vergleichsmiete (Münchner Mietspiegel) | 15,50 €/m² |
| Zulässige Höchstmiete (× 1,10) | 17,05 €/m² = 1.023 €/Monat |
| Überzahlung/Monat | 117,00 € |
| Überzahlung/Jahr | 1.404,00 € |
Rügt Lena innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, kann sie die gesamte Überzahlung seit Einzug zurückfordern!
Große Checkliste: Ist meine Miete zu hoch?
Voraussetzungen prüfen
- Hast du einen neuen Mietvertrag abgeschlossen (Neuvermietung)?
- Liegt deine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse?
- Ist die Wohnung kein Neubau (Erstnutzung nach 01.10.2014)?
- War es keine umfassende Modernisierung vor Erstbezug?
Berechnung durchführen
- Vergleichsmiete im Mietspiegel ermittelt?
- Zulässige Höchstmiete berechnet (Vergleichsmiete × 1,10)?
- Mit Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten!) verglichen?
- Ggf. Modernisierungszuschlag berücksichtigt?
Ausnahmen geprüft
- Keine höhere Vormiete (oder: Vermieter hat nicht vor Vertragsschluss informiert)?
- Keine Modernisierung in letzten 3 Jahren (oder: nicht informiert)?
- Keine Staffelmiete oder Indexmiete (nur Ausgangsmiete prüfen)?
Nächste Schritte
- Qualifizierte Rüge senden (innerhalb von 30 Monaten für max. Rückforderung)
- Per Einschreiben oder mit Zeugen übergeben
- Frist setzen (z. B. 14 Tage)
- Bei Nichtreaktion: Miete eigenständig kürzen oder Klage prüfen
Mietpreisbremse vs. Mieterhöhung: Was ist was?
| Situation | Regelung | Was du tun kannst |
|---|---|---|
| Neuvermietung (neuer Vertrag) | Mietpreisbremse (§556d BGB) | Rüge senden, Überzahlung zurückfordern |
| Mieterhöhung (laufender Vertrag) | §558 BGB, Kappungsgrenze | Zustimmung verweigern, Widerspruch |
| Modernisierungsmieterhöhung | §559 BGB | Härtefall prüfen, Sonderkündigung |
| Staffelmiete | §557a BGB | Nur Ausgangsmiete prüfbar |
| Indexmiete | §557b BGB | Nur Ausgangsmiete prüfbar |
Was du zurückfordern kannst
Die Höhe deiner Rückforderung hängt vom Zeitpunkt deiner Rüge ab:
| Rüge-Zeitpunkt | Rückforderung ab |
|---|---|
| Innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn | Ab Mietbeginn |
| Nach 30 Monaten | Ab Zugang der Rüge |
Rechenbeispiel: Was bringt schnelles Handeln?
| Szenario | Überzahlung/Monat | Rüge nach | Rückforderung |
|---|---|---|---|
| Sofort rügen (Monat 2) | 100 € | 2 Monaten | 2 × 100 = 200 € + laufende Ersparnis |
| Nach 1 Jahr rügen | 100 € | 12 Monaten | 12 × 100 = 1.200 € + laufende Ersparnis |
| Nach 3 Jahren rügen | 100 € | 36 Monaten | Nur ab Zugang der Rüge |
Je früher du rügst, desto besser — aber selbst nach Jahren lohnt es sich, weil du die laufende Miete senken kannst.
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Bei einer durchschnittlichen Überzahlung von 100–150 €/Monat hast du die 24,95 € in wenigen Tagen wieder drin.
Zusammenfassung
- Vergleichsmiete ermitteln — Mietspiegel deiner Stadt
- Höchstmiete berechnen — Vergleichsmiete × 1,10
- Mit deiner Nettokaltmiete vergleichen — nur Kaltmiete ohne Nebenkosten
- Ausnahmen prüfen — Neubau, Modernisierung, Vormiete
- Qualifizierte Rüge senden — innerhalb von 30 Monaten
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