Umlagefähige Nebenkosten kurz erklärt: Es gibt 17 umlagefähige Nebenkostenarten nach §2 BetrKV. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen. Seit 01.07.2024 sind Kabelgebühren nicht mehr uml. Stand: März 2026 | Quellen: BGB, BetrKV, Deutscher Mieterbund 2025
Umlagefähige Nebenkosten: Was dein Vermieter abrechnen darf
Jeden Monat zahlst du neben deiner Kaltmiete auch Nebenkosten (Betriebskosten). Aber welche Kosten darf dein Vermieter tatsächlich auf dich umlegen. Und welche nicht? In diesem Artikel findest du die vollständige Liste aller 17 umlagefähigen Kostenarten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV), inklusive Beispielbeträge und aktueller Sonderfälle.
Rechtsgrundlage: §2 BetrKV
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt abschließend, welche Kosten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Zwei Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
- Die Kostenart ist in §2 BetrKV aufgeführt
- Die Umlage ist im Mietvertrag vereinbart
Steht im Mietvertrag „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß §2 BetrKV", sind alle 17 Kostenarten abgedeckt. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, darf der Vermieter keine Nebenkosten umlegen.
Die vollständige Liste: 17 umlagefähige Kostenarten
| Nr. | Kostenart | Beispiele | Ø Kosten/m²/Jahr |
|---|---|---|---|
| 1 | Grundsteuer | Öffentliche Lasten des Grundstücks | 0,19 € |
| 2 | Wasserversorgung | Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichung | 0,26 € |
| 3 | Entwässerung | Abwassergebühren, Entwässerungspumpe | 0,21 € |
| 4 | Heizung | Brennstoffe, Betriebsstrom, Wartung, Immissionsmessung, Abgasmessung | 1,07 € |
| 5 | Warmwasser | Erwärmungskosten, Wartung Warmwassergeräte | 0,33 € |
| 6 | Verbundene Heizung/Warmwasser | Bei kombinierten Anlagen (Aufteilung nach HeizKV) | , |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Wartung, TÜV-Prüfung, Reinigung | 0,18 € |
| 8 | Straßenreinigung & Müll | Straßenreinigungsgebühren, Müllabfuhr, Müllkompressor | 0,31 € |
| 9 | Gebäudereinigung & Ungeziefer | Treppenhausreinigung, Fensterreinigung, Schädlingsbekämpfung | 0,20 € |
| 10 | Gartenpflege | Pflege der Grünflächen, Baumschnitt, Spielplatz, Erneuerung von Pflanzen | 0,10 € |
| 11 | Beleuchtung | Strom für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Keller | 0,07 € |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren nach Kehr- und Überprüfungsordnung | 0,04 € |
| 13 | Versicherungen | Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Wasser, Elementar), Gebäudehaftpflicht, Glasversicherung | 0,19 € |
| 14 | Hauswart | Vergütung, Sozialabgaben (NICHT: Verwaltungs-/Instandhaltungstätigkeiten) | 0,33 € |
| 15a | Gemeinschaftsantenne | Betriebsstrom, Wartung (NICHT mehr: Nutzungsentgelte seit 01.07.2024!) | 0,01 € |
| 15b | Breitband | Betriebsstrom, Wartung der Verteilanlage | 0,01 € |
| 15c | Glasfaser | Glasfaserbereitstellungsentgelt nach §72 TKG (seit TKG-Novelle) | variabel |
| 16 | Wäschepflege | Betriebsstrom, Wasserversorgung der Gemeinschaftswaschküche | 0,05 € |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | Muss im Mietvertrag konkret benannt sein (z. B. Rauchmelder, Dachrinne) | variabel |
Durchschnittswerte basierend auf dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes.
Die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland liegen bei ca. 2,28 €/m² pro Monat (warm) bzw. 1,11 €/m² pro Monat (kalt, ohne Heizung/Warmwasser). Das bedeutet bei einer 70-m²-Wohnung: rund 160 € monatlich nur für kalte Nebenkosten.
Was ist NICHT umlagefähig?
Mindestens genauso wichtig wie die Liste der umlagefähigen Kosten ist das, was nicht umgelegt werden darf:
| Kostenart | Warum nicht umlagefähig |
|---|---|
| Verwaltungskosten | Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Telefon |
| Instandhaltung & Reparaturen | Renovierung, Sanierung, Austausch defekter Teile |
| Instandsetzung | Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands |
| Leerstandskosten | Kosten für nicht vermietete Wohnungen |
| Bank- und Finanzierungskosten | Zinsen, Tilgung, Kontogebühren |
| Rechtsanwalts- und Prozesskosten | Auch nicht bei Streitigkeiten mit anderen Mietern |
| AfA (Abschreibung) | Steuerliche Abschreibung des Gebäudes |
| Einmalige Kosten | Neuanschaffungen, einmalige Sondermaßnahmen |
Findest du in deiner Nebenkostenabrechnung Positionen wie „Verwaltung", „Reparaturen" oder „Instandhaltung", sind diese rechtswidrig und müssen aus der Abrechnung entfernt werden.
Sonderfälle 2026
Kabelgebühren: Nicht mehr umlagefähig seit 01.07.2024
Das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabel-TV ist am 1. Juli 2024 ausgelaufen. Das bedeutet:
- ❌ Kabelgebühren dürfen nicht mehr als Nebenkosten abgerechnet werden
- ❌ Auch bestehende Sammelverträge des Vermieters sind nicht mehr umlagefähig
- ✅ Betriebsstrom und Wartung der Kabelanlage bleiben umlagefähig (Nr. 15a/b)
- ✅ Du kannst dir deinen Kabel- oder Streaming-Anbieter frei wählen
Tauchen in deiner Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum ab 01.07.2024 noch Kabelgebühren auf, sind diese rechtswidrig. Widersprich der Abrechnung!
Glasfaser: Neuer Kostenpunkt seit der TKG-Novelle
Seit der Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) kann der Vermieter ein Glasfaserbereitstellungsentgelt (§72 TKG) als Nebenkosten umlegen, über §2 Nr. 15c BetrKV und §556 Abs. 3a BGB.
Voraussetzungen:
- Der Mieter muss den Anbieter frei wählen können
- Bei aufwändigen Maßnahmen: Vermieter muss 3 Angebote einholen und das wirtschaftlichste wählen
- Der Betrag muss angemessen sein
Hauswart: Vorsicht bei Doppelabrechnung
Der Hauswart (Nr. 14) ist ein häufiger Streitpunkt. Umlagefähig ist nur die Vergütung des Hauswarts inklusive Sozialabgaben. Nicht umlagefähig sind Tätigkeiten des Hauswarts, die zu den Bereichen Instandhaltung, Verwaltung oder Schönheitsreparaturen gehören.
Häufiger Fehler: Der Vermieter rechnet Hauswart-Kosten ab und zusätzlich Kosten für Gartenpflege, Reinigung oder Winterdienst, obwohl der Hauswart diese Arbeiten bereits ausführt. Das ist eine unzulässige Doppelabrechnung.
Verteilerschlüssel: So werden die Kosten aufgeteilt
| Verteilerschlüssel | Typische Anwendung |
|---|---|
| Wohnfläche (m²) | Standard für die meisten Kostenarten |
| Personenzahl | Wasserverbrauch, Müllentsorgung |
| Verbrauch | Heizung, Warmwasser (Pflicht nach HeizKV: mind. 50 % nach Verbrauch) |
| Wohneinheiten | Aufzug, Gemeinschaftsantenne |
| Miteigentumsanteil | Bei Eigentumswohnungen |
Der Verteilerschlüssel muss im Mietvertrag vereinbart sein. Fehlt eine Vereinbarung, gilt die Umlage nach Wohnfläche (§556a Abs. 1 BGB).
Deine Rechte als Mieter
Belegeinsicht
Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen (§556 Abs. 4 BGB). Der Vermieter muss dir Einsicht gewähren, in der Regel in seinen Geschäftsräumen.
Widerspruchsfrist
Du hast 12 Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben (§556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen ausgeschlossen.
Abrechnungsfrist des Vermieters
Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen. Verpasst er diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen, ein eventuelles Guthaben steht dir aber trotzdem zu.
Checkliste: Nebenkostenabrechnung prüfen
- ☐ Sind alle Kostenarten tatsächlich im Mietvertrag vereinbart?
- ☐ Sind nur die 17 Kostenarten nach BetrKV enthalten?
- ☐ Sind keine Verwaltungskosten, Reparaturen oder Instandhaltung versteckt?
- ☐ Sind seit 01.07.2024 keine Kabelgebühren mehr enthalten?
- ☐ Ist die Abrechnungsfrist (12 Monate) eingehalten?
- ☐ Stimmt der Verteilerschlüssel?
- ☐ Gibt es eine Doppelabrechnung beim Hauswart?
- ☐ Sind die Gesamtkosten plausibel?
Mit dem MieterGenie Nebenkosten-Check prüfst du deine Abrechnung automatisch auf alle typischen Fehler. Und erfährst, ob dir Geld zusteht. Schnell, digital, für nur 24,95 €.
Fazit
Die Betriebskostenverordnung definiert exakt 17 Kostenarten, die dein Vermieter als Nebenkosten umlegen darf. Alles andere, insbesondere Verwaltungskosten, Reparaturen und seit Juli 2024 auch Kabelgebühren, ist nicht umlagefähig. Prüfe jede Nebenkostenabrechnung sorgfältig und nutze dein Recht auf Belegeinsicht.
Was NICHT umlagefähig ist: Die häufigsten Fehler
Ebenso wichtig wie die Liste des Erlaubten ist das Wissen über das Verbotene.
Absolut nicht umlagefähig:
- Verwaltungskosten: Kosten für Buchhaltung, Mietersuche, Vertragsabschluss
- Instandhaltungsrücklagen: Rücklagen für künftige Reparaturen
- Reparaturen und Instandsetzungen: Kosten für Beseitigung von Schäden und Verschleiß (das ist Vermieter-Sache)
- Abschreibungen: Wertminderung des Gebäudes
- Kontoführungsgebühren: Für das Konto der Hausverwaltung
- Verfahrenskosten: Kosten für rechtliche Auseinandersetzungen mit Mietern
Oft falsch abgerechnet:
- Kabelgebühren (seit Juli 2024 nicht mehr umlagefähig)
- Wartungskosten für Luxusanlagen ohne Nutzen für alle Mieter
- Kosten für freistehende Garagengebäude wenn du keine Garage mietest
Beim Finden einer verbotenen Position: Widerspruch innerhalb von 12 Monaten, konkret benannt. Nicht warten bis zur nächsten Abrechnung.
Wie du die BetrKV im Alltag anwendest
Die Betriebskostenverordnung klingt sperrig. Aber sie ist kurz und klar formuliert.
§2 BetrKV listet 17 Nummern auf. Jede Nummer ist eine zulässige Betriebskostenart. Darunter fallen: laufende öffentliche Lasten (z.B. Grundsteuer), Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Fahrstuhl, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Hausbeleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Breitband (eingeschränkt), Einrichtungen für die Wäschepflege und sonstige Betriebskosten (eingeschränkt).
Das Wort "abschließend" bedeutet: was in dieser Liste nicht steht, ist nicht umlagefähig. Kein Ermessensspielraum.
Druck dir §2 BetrKV aus und hake jeden Posten in deiner Abrechnung ab. Was nicht abgehakt werden kann: Widerspruch.
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Häufige Fragen
Wie viele Nebenkostenarten gibt es? Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet in §2 genau 17 Kostenarten auf, die der Vermieter auf Mieter umlegen darf, vorausgesetzt, dies ist im Mietvertrag vereinbart.
Sind Kabelgebühren noch umlagefähig? Nein. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kabel-TV-Gebühren nicht mehr als Nebenkosten umgelegt werden. Das sogenannte Nebenkostenprivileg ist ausgelaufen. Mieter müssen sich selbst einen Anbieter suchen.
Darf der Vermieter Verwaltungskosten umlegen? Nein. Verwaltungskosten (z. B. Hausverwaltung, Kontoführung, Porto) sind nicht umlagefähig und dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung erscheinen.
Was sind sonstige Betriebskosten? Unter Nr. 17 der BetrKV fallen „sonstige Betriebskosten", z. B. Wartung von Rauchmeldern, Dachrinnenreinigung oder Prüfung von Spielplatzgeräten. Diese müssen im Mietvertrag konkret benannt sein, damit sie umgelegt werden dürfen.
Ist Glasfaser als Nebenkosten umlagefähig? Ja, seit der TKG-Novelle kann das Glasfaserbereitstellungsentgelt über §2 Nr. 15c BetrKV als Nebenkosten umgelegt werden, allerdings nur, wenn Mieter den Anbieter frei wählen können und die wirtschaftlichste Lösung gewählt wurde.
Vollständige Liste: Was ist umlagefähig nach § 2 BetrKV?
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet in § 2 abschließend alle 17 umlagefähigen Kostenarten:
| Nr. | Kostenart | Typische Positionen | Umlagefähig? |
|---|---|---|---|
| 1 | Grundsteuer | Öffentliche Grundabgaben | ✅ Ja |
| 2 | Wasserversorgung | Verbrauch, Grundgebühr, Zähler | ✅ Ja |
| 3 | Entwässerung | Kanalgebühren, Pumpen | ✅ Ja |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Wartung, Betriebsstrom | ✅ Ja |
| 5 | Warmwasser | Zentralanlage | ✅ Ja |
| 6 | Heizung + Warmwasser kombiniert | Kombinierte Anlage | ✅ Ja |
| 7 | Aufzug | Strom, Wartung, TÜV | ✅ Ja |
| 8 | Straßenreinigung + Müll | Müllgebühren, Containermiete | ✅ Ja |
| 9 | Gebäudereinigung | Treppenhausreinigung | ✅ Ja |
| 10 | Gartenpflege | Pflege, Rasenmähen | ✅ Ja |
| 11 | Beleuchtung | Gemeinschaftsflächen | ✅ Ja |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren | ✅ Ja |
| 13 | Versicherungen | Gebäude-, Haftpflicht | ✅ Ja |
| 14 | Hauswart | Hausmeister-Tätigkeiten | ✅ Ja (nicht Verwaltung!) |
| 15 | Gemeinschaftsantenne/Breitband | Internetanschluss | ✅ Ja (Kabel-TV seit 07/2024 ❌) |
| 16 | Wäschepflege | Gemeinschaftswaschmaschine | ✅ Ja |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | Nur wenn im Mietvertrag benannt | ⚠️ Nur vertraglich |
Nicht umlagefähig (immer): Verwaltungskosten, Instandhaltung, Reparaturen, Bankgebühren, Mietausfallversicherung, Rücklagen.
Seit Juli 2024: Kabelgebühren nicht mehr umlagefähig
Das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKModG) schaffte zum 1. Juli 2024 das "Nebenkostenprivileg" für Kabelfernsehen ab. Kabelgebühren sind seitdem nicht mehr als Betriebskosten umlagefähig. Findet sich in deiner Abrechnung ab Juli 2024 noch ein Posten für Kabel-TV: Sofort widersprechen.
Breitband-Internet bleibt dagegen umlagefähig, wenn im Mietvertrag vereinbart.
Weiterführende Quellen und Links
Gesetzestexte:
- § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten
- § 556d BGB, Mietpreisbremse
- Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Offizielle Stellen:
- Bundesministerium für Wohnen, Mietpreisbremse
- Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex
- Deutscher Mieterbund, Mietrechtsinfos
MieterGenie-Tools:
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- Nebenkostenabrechnung prüfen →, ab 24,95 €
Alle Gesetzestexte: Stand März 2026. Rechtliche Änderungen vorbehalten, prüfe die aktuellen Fassungen.
Das Wichtigste auf einen Blick
Mietrecht ist komplex. Aber die wichtigsten Rechte sind einfach:
- Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung maximal 10 % über dem Mietspiegel. Rüge stellen wenn überschritten.
- Nebenkostenabrechnung: Nur die 17 BetrKV-Kostenarten. Frist: 12 Monate. Widerspruch: 12 Monate nach Zugang.
- Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen in 3 Jahren maximal 15, 20 % steigen.
- Renovierung: Viele Klauseln unwirksam. Im Zweifel: Mieterverein fragen.
- Kaution: Maximal 3 Nettomieten. Rückzahlung: 3, 6 Monate nach Auszug.
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Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall: Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.
Die 17 Betriebskostenarten nach BetrKV: Ein Überblick
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet abschließend auf, welche Kosten umlagefähig sind. Einige Positionen werden regelmäßig falsch verstanden oder von Vermietern über das Erlaubte hinaus ausgedehnt.
Grundsteuer (Nr. 1): Vollständig umlagefähig. Kein Spielraum.
Wasserversorgung (Nr. 2): Umlagefähig, aber: Kosten für die Wartung von Wasseruhren und Legionellenprüfung gehören dazu. Was nicht dazugehört: Kosten für Reparaturen an der Wasserversorgungsanlage, das ist Instandhaltung.
Entwässerung (Nr. 3): Die Kosten der Schmutz- und Niederschlagswasserentsorgung. Nicht umlagefähig: Kosten für Kanalreparaturen.
Heizungsanlage (Nr. 4): Hier steckt oft der größte Betrag. Umlagefähig: Brennstoff, Wartung, Betriebsstrom, Schornsteinfeger. Nicht umlagefähig: Reparaturen, Anschaffungskosten für neue Anlage.
Aufzug (Nr. 7): Betriebskosten sind umlagefähig. Reparaturen und TÜV-Prüfungen zum Teil nicht, hier kommt es auf den konkreten Sachverhalt an.
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung (Nr. 9): In der Regel umlagefähig. Aber: Der Hausmeister darf nur für Reinigungstätigkeiten abgerechnet werden, nicht für Reparaturen.
Gartenpflege (Nr. 10): Umlagefähig, aber nur für gemeinschaftlich genutzten Bereich. Nicht umlagefähig: Neuanlage eines Gartens.
Was seit 2024 nicht mehr gilt
Seit dem 1. Juli 2024 ist Kabelfernsehen aus dem Katalog der umlagefähigen Betriebskosten gestrichen worden. Hintergrund: Das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz hat den sogenannten "Nebenkostenprivileg" für Kabelanschlüsse abgeschafft.
Viele Vermieter haben ihre Abrechnungsvorlagen noch nicht aktualisiert. Findest du in deiner Abrechnung für 2024 oder später noch Kabelgebühren: Sofort widersprechen. Der Betrag ist zurückzufordern.
Mieterverein oder selbst prüfen?
Für eine erstmalige Betriebskostenprüfung brauchst du nicht sofort einen Mieterverein. Die meisten Fehler sind mit dem Katalog der BetrKV erkennbar, auch ohne juristische Ausbildung. MieterGenie prüft die wichtigsten Positionen digital in Minuten.
Wenn du aber Belegeinsicht verlangst und der Vermieter sich querstellt, oder wenn du eine Rückforderung vor Gericht durchsetzen willst: Dann ist der Mieterverein oder ein Fachanwalt die bessere Wahl. Die Erstberatung beim Deutschen Mieterbund kostet oft weniger als die zurückzufordernden Beträge hoch sind.
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