Umlagefähige Nebenkosten: Was dein Vermieter abrechnen darf
Jeden Monat zahlst du neben deiner Kaltmiete auch Nebenkosten (Betriebskosten). Aber welche Kosten darf dein Vermieter tatsächlich auf dich umlegen — und welche nicht? In diesem Artikel findest du die vollständige Liste aller 17 umlagefähigen Kostenarten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV), inklusive Beispielbeträge und aktueller Sonderfälle.
Rechtsgrundlage: §2 BetrKV
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt abschließend, welche Kosten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Zwei Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
- Die Kostenart ist in §2 BetrKV aufgeführt
- Die Umlage ist im Mietvertrag vereinbart
Steht im Mietvertrag „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß §2 BetrKV", sind alle 17 Kostenarten abgedeckt. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, darf der Vermieter keine Nebenkosten umlegen.
Die vollständige Liste: 17 umlagefähige Kostenarten
| Nr. | Kostenart | Beispiele | Ø Kosten/m²/Jahr |
|---|---|---|---|
| 1 | Grundsteuer | Öffentliche Lasten des Grundstücks | 0,19 € |
| 2 | Wasserversorgung | Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichung | 0,26 € |
| 3 | Entwässerung | Abwassergebühren, Entwässerungspumpe | 0,21 € |
| 4 | Heizung | Brennstoffe, Betriebsstrom, Wartung, Immissionsmessung, Abgasmessung | 1,07 € |
| 5 | Warmwasser | Erwärmungskosten, Wartung Warmwassergeräte | 0,33 € |
| 6 | Verbundene Heizung/Warmwasser | Bei kombinierten Anlagen (Aufteilung nach HeizKV) | – |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Wartung, TÜV-Prüfung, Reinigung | 0,18 € |
| 8 | Straßenreinigung & Müll | Straßenreinigungsgebühren, Müllabfuhr, Müllkompressor | 0,31 € |
| 9 | Gebäudereinigung & Ungeziefer | Treppenhausreinigung, Fensterreinigung, Schädlingsbekämpfung | 0,20 € |
| 10 | Gartenpflege | Pflege der Grünflächen, Baumschnitt, Spielplatz, Erneuerung von Pflanzen | 0,10 € |
| 11 | Beleuchtung | Strom für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Keller | 0,07 € |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren nach Kehr- und Überprüfungsordnung | 0,04 € |
| 13 | Versicherungen | Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Wasser, Elementar), Gebäudehaftpflicht, Glasversicherung | 0,19 € |
| 14 | Hauswart | Vergütung, Sozialabgaben (NICHT: Verwaltungs-/Instandhaltungstätigkeiten) | 0,33 € |
| 15a | Gemeinschaftsantenne | Betriebsstrom, Wartung (NICHT mehr: Nutzungsentgelte seit 01.07.2024!) | 0,01 € |
| 15b | Breitband | Betriebsstrom, Wartung der Verteilanlage | 0,01 € |
| 15c | Glasfaser | Glasfaserbereitstellungsentgelt nach §72 TKG (seit TKG-Novelle) | variabel |
| 16 | Wäschepflege | Betriebsstrom, Wasserversorgung der Gemeinschaftswaschküche | 0,05 € |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | Muss im Mietvertrag konkret benannt sein (z. B. Rauchmelder, Dachrinne) | variabel |
Durchschnittswerte basierend auf dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes.
Die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland liegen bei ca. 2,28 €/m² pro Monat (warm) bzw. 1,11 €/m² pro Monat (kalt, ohne Heizung/Warmwasser). Das bedeutet bei einer 70-m²-Wohnung: rund 160 € monatlich nur für kalte Nebenkosten.
Was ist NICHT umlagefähig?
Mindestens genauso wichtig wie die Liste der umlagefähigen Kosten ist das, was nicht umgelegt werden darf:
| Kostenart | Warum nicht umlagefähig |
|---|---|
| Verwaltungskosten | Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Telefon |
| Instandhaltung & Reparaturen | Renovierung, Sanierung, Austausch defekter Teile |
| Instandsetzung | Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands |
| Leerstandskosten | Kosten für nicht vermietete Wohnungen |
| Bank- und Finanzierungskosten | Zinsen, Tilgung, Kontogebühren |
| Rechtsanwalts- und Prozesskosten | Auch nicht bei Streitigkeiten mit anderen Mietern |
| AfA (Abschreibung) | Steuerliche Abschreibung des Gebäudes |
| Einmalige Kosten | Neuanschaffungen, einmalige Sondermaßnahmen |
Findest du in deiner Nebenkostenabrechnung Positionen wie „Verwaltung", „Reparaturen" oder „Instandhaltung", sind diese rechtswidrig und müssen aus der Abrechnung entfernt werden.
Sonderfälle 2026
Kabelgebühren: Nicht mehr umlagefähig seit 01.07.2024
Das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabel-TV ist am 1. Juli 2024 ausgelaufen. Das bedeutet:
- ❌ Kabelgebühren dürfen nicht mehr als Nebenkosten abgerechnet werden
- ❌ Auch bestehende Sammelverträge des Vermieters sind nicht mehr umlagefähig
- ✅ Betriebsstrom und Wartung der Kabelanlage bleiben umlagefähig (Nr. 15a/b)
- ✅ Du kannst dir deinen Kabel- oder Streaming-Anbieter frei wählen
Tauchen in deiner Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum ab 01.07.2024 noch Kabelgebühren auf, sind diese rechtswidrig. Widersprich der Abrechnung!
Glasfaser: Neuer Kostenpunkt seit der TKG-Novelle
Seit der Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) kann der Vermieter ein Glasfaserbereitstellungsentgelt (§72 TKG) als Nebenkosten umlegen — über §2 Nr. 15c BetrKV und §556 Abs. 3a BGB.
Voraussetzungen:
- Der Mieter muss den Anbieter frei wählen können
- Bei aufwändigen Maßnahmen: Vermieter muss 3 Angebote einholen und das wirtschaftlichste wählen
- Der Betrag muss angemessen sein
Hauswart: Vorsicht bei Doppelabrechnung
Der Hauswart (Nr. 14) ist ein häufiger Streitpunkt. Umlagefähig ist nur die Vergütung des Hauswarts inklusive Sozialabgaben. Nicht umlagefähig sind Tätigkeiten des Hauswarts, die zu den Bereichen Instandhaltung, Verwaltung oder Schönheitsreparaturen gehören.
Häufiger Fehler: Der Vermieter rechnet Hauswart-Kosten ab und zusätzlich Kosten für Gartenpflege, Reinigung oder Winterdienst, obwohl der Hauswart diese Arbeiten bereits ausführt. Das ist eine unzulässige Doppelabrechnung.
Verteilerschlüssel: So werden die Kosten aufgeteilt
| Verteilerschlüssel | Typische Anwendung |
|---|---|
| Wohnfläche (m²) | Standard für die meisten Kostenarten |
| Personenzahl | Wasserverbrauch, Müllentsorgung |
| Verbrauch | Heizung, Warmwasser (Pflicht nach HeizKV: mind. 50 % nach Verbrauch) |
| Wohneinheiten | Aufzug, Gemeinschaftsantenne |
| Miteigentumsanteil | Bei Eigentumswohnungen |
Der Verteilerschlüssel muss im Mietvertrag vereinbart sein. Fehlt eine Vereinbarung, gilt die Umlage nach Wohnfläche (§556a Abs. 1 BGB).
Deine Rechte als Mieter
Belegeinsicht
Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen (§556 Abs. 4 BGB). Der Vermieter muss dir Einsicht gewähren — in der Regel in seinen Geschäftsräumen.
Widerspruchsfrist
Du hast 12 Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben (§556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen ausgeschlossen.
Abrechnungsfrist des Vermieters
Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen. Verpasst er diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen — ein eventuelles Guthaben steht dir aber trotzdem zu.
Checkliste: Nebenkostenabrechnung prüfen
- ☐ Sind alle Kostenarten tatsächlich im Mietvertrag vereinbart?
- ☐ Sind nur die 17 Kostenarten nach BetrKV enthalten?
- ☐ Sind keine Verwaltungskosten, Reparaturen oder Instandhaltung versteckt?
- ☐ Sind seit 01.07.2024 keine Kabelgebühren mehr enthalten?
- ☐ Ist die Abrechnungsfrist (12 Monate) eingehalten?
- ☐ Stimmt der Verteilerschlüssel?
- ☐ Gibt es eine Doppelabrechnung beim Hauswart?
- ☐ Sind die Gesamtkosten plausibel?
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Fazit
Die Betriebskostenverordnung definiert exakt 17 Kostenarten, die dein Vermieter als Nebenkosten umlegen darf. Alles andere — insbesondere Verwaltungskosten, Reparaturen und seit Juli 2024 auch Kabelgebühren — ist nicht umlagefähig. Prüfe jede Nebenkostenabrechnung sorgfältig und nutze dein Recht auf Belegeinsicht.
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