Nebenkostenabrechnung: Bis wann muss sie da sein?
Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum bei dir sein (§556 Abs. 3 BGB). Kommt sie zu spät, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr fordern. Ein Guthaben steht dir aber trotzdem zu.
Letzte Aktualisierung: Februar 2026 | Lesezeit: 7 Min.
Das Wichtigste in Kürze
- ✅ Dein Vermieter hat 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum Zeit (§556 Abs. 3 BGB)
- ✅ Nach der Frist: keine Nachforderung mehr möglich
- ✅ Dein Guthaben bekommst du aber trotzdem
- ✅ Du hast 12 Monate Zeit für Einwendungen nach Zugang der Abrechnung
- ✅ Verjährung deiner Ansprüche: 3 Jahre (§195 BGB)
Die 12-Monats-Frist — Die wichtigste Regel
§556 Abs. 3 BGB ist glasklar:
"Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen."
So berechnest du die Frist
| Abrechnungszeitraum | Frist endet am |
|---|---|
| 01.01.2024 – 31.12.2024 | 31.12.2025 |
| 01.01.2025 – 31.12.2025 | 31.12.2026 |
| 01.07.2024 – 30.06.2025 | 30.06.2026 |
| 01.04.2024 – 31.03.2025 | 31.03.2026 |
Der Abrechnungszeitraum muss nicht dem Kalenderjahr entsprechen. Schau in deinen Mietvertrag — dort steht, welcher Zeitraum gilt.
Was passiert, wenn die Frist verstrichen ist?
Nachforderung: Ausgeschlossen
Kommt die Abrechnung zu spät, darf der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Das ist eine Ausschlussfrist — sie kann nicht verlängert werden.
Guthaben: Steht dir trotzdem zu
Hat die Abrechnung ein Guthaben für dich? Das bekommst du auch nach Fristablauf. Die Frist schützt nur den Mieter vor späten Nachforderungen — nicht den Vermieter vor Guthaben-Auszahlungen.
Rechenbeispiel
| Betrag | |
|---|---|
| Vorauszahlungen im Jahr 2025 | 2.400 € (200 €/Monat) |
| Tatsächliche Kosten | 2.800 € |
| Nachzahlung | 400 € |
| Abrechnung erhalten am | 15. Februar 2027 |
| Frist eingehalten? | ❌ Nein (Frist war 31.12.2026) |
| Musst du die 400 € zahlen? | Nein! |
Du sparst 400 €, weil dein Vermieter zu langsam war.
In seltenen Fällen darf der Vermieter auch nach der Frist nachfordern — nämlich wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Beispiel: Die Hausverwaltung hat die Daten nicht rechtzeitig geliefert. In der Praxis ist diese Ausnahme aber sehr eng und wird selten anerkannt.
Deine Frist: 12 Monate für Einwendungen
Auch du hast eine Frist. Nach Zugang der Abrechnung hast du 12 Monate Zeit, Einwendungen zu erheben (§556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
Was heißt das konkret?
| Abrechnung erhalten am | Einwendungsfrist endet am |
|---|---|
| 15. März 2026 | 15. März 2027 |
| 30. Juni 2026 | 30. Juni 2027 |
| 1. November 2026 | 1. November 2027 |
Nach Ablauf dieser Frist kannst du keine neuen Fehler mehr rügen — es sei denn, du hast die Verspätung nicht zu vertreten.
Die 12-Monats-Frist für Einwendungen und die 12-Monats-Frist für die Abrechnung sind zwei verschiedene Fristen. Verwechsle sie nicht!
Alle Fristen im Überblick
| Frist | Dauer | Wer? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Abrechnungsfrist | 12 Monate nach Abrechnungszeitraum | Vermieter | §556 Abs. 3 Satz 2 BGB |
| Nachforderungsausschluss | Nach 12 Monaten | Vermieter kann nicht mehr nachfordern | §556 Abs. 3 Satz 3 BGB |
| Einwendungsfrist | 12 Monate nach Zugang | Mieter muss Fehler rügen | §556 Abs. 3 Satz 5 BGB |
| Einwendungsausschluss | Nach 12 Monaten | Mieter kann nicht mehr widersprechen | §556 Abs. 3 Satz 6 BGB |
| Verjährung | 3 Jahre | Beide Seiten | §195 BGB |
Wann beginnt die Frist genau?
Zugang der Abrechnung
Die Frist für deine Einwendungen beginnt mit dem Zugang — nicht mit dem Absendedatum. "Zugang" heißt: Die Abrechnung ist in deinem Briefkasten gelandet.
Bei Einschreiben
Wird die Abrechnung per Einschreiben verschickt, gilt sie als zugegangen, wenn du sie aus dem Briefkasten oder von der Post holst.
Beweis der Rechtzeitigkeit
Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass die Abrechnung rechtzeitig zugegangen ist. Ein normaler Brief reicht als Beweis oft nicht. Tipp: Notiere das Eingangsdatum auf der Abrechnung.
Fotografiere den Briefumschlag mit Poststempel und die Abrechnung am Tag des Erhalts. So hast du einen Beweis für das Zugangsdatum.
Was tun, wenn die Abrechnung zu spät kommt?
Schritt 1: Datum prüfen
Wann endet dein Abrechnungszeitraum? Wann hast du die Abrechnung erhalten? Ist die 12-Monats-Frist überschritten?
Schritt 2: Vermieter informieren
Teile deinem Vermieter schriftlich mit, dass die Abrechnung verspätet ist und du die Nachforderung nicht zahlen wirst. Verweise auf §556 Abs. 3 BGB.
Schritt 3: Guthaben einfordern
Hast du ein Guthaben? Fordere es ein — das steht dir auch bei verspäteter Abrechnung zu.
Schritt 4: Nicht zahlen
Überweise die Nachforderung nicht. Du bist dazu nicht verpflichtet.
Sonderfälle
Abrechnung nach Auszug
Auch nach deinem Auszug muss der Vermieter innerhalb von 12 Monaten abrechnen. Die Kaution darf er bis dahin teilweise einbehalten — aber nicht unbegrenzt.
Abrechnungszeitraum ≠ Kalenderjahr
Manche Mietverträge haben einen abweichenden Abrechnungszeitraum (z. B. Juli bis Juni). Die 12-Monats-Frist beginnt dann mit dem Ende dieses Zeitraums.
Eigentümerwechsel
Bei Eigentümerwechsel ist der neue Vermieter für die Abrechnung verantwortlich — auch für vergangene Zeiträume. Die Frist ändert sich dadurch nicht.
Deine Nebenkostenabrechnung ist da? Prüfe sie!
Etwa jede zweite Nebenkostenabrechnung enthält Fehler. Die häufigsten:
- Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Reparaturen)
- Falscher Verteilerschlüssel
- Doppelte Abrechnung von Hauswart-Tätigkeiten
- Rechenfehler
- Kabelgebühren (seit 01.07.2024 nicht mehr umlagefähig!)
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FAQ
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung kommen?
Innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§556 Abs. 3 BGB). Für 2025 also bis spätestens 31. Dezember 2026.
Was passiert, wenn sie zu spät kommt?
Der Vermieter kann keine Nachzahlung mehr fordern. Dein Guthaben bekommst du trotzdem.
Wie lange habe ich Zeit für einen Widerspruch?
12 Monate nach Zugang der Abrechnung (§556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
Muss ich eine Nachzahlung sofort bezahlen?
Grundsätzlich wird sie mit Zugang fällig. Eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ist üblich. Prüfe die Abrechnung vorher.
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