Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?

Nebenkosten erlaubt kurz erklärt: Der Vermieter darf nur die 17 Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV auf Mieter umlegen. Und nur wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltung sind generell verboten. Seit Juli 2024 gilt das auch für Kabelgebühren. Stand: März 2026 | Quellen: § 2 BetrKV, § 556 BGB, TKModG 2024

Nebenkosten: Was ist erlaubt, was nicht?

Jede dritte Nebenkostenabrechnung enthält nicht-umlagefähige Kosten. Häufig weil Vermieter einfach darauf hoffen, dass Mieter es nicht prüfen.

Die Antwort auf "darf der das?" steht abschließend in der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV). Was dort nicht steht, ist verboten, egal was im Mietvertrag steht.

Die 17 umlagefähigen Betriebskostenarten (§2 BetrKV)

Nr. 1: Grundsteuer

Die öffentlichen Lasten des Grundstücks, also die Grundsteuer, die die Gemeinde erhebt.

Nr. 2: Wasserversorgung

• Wasserverbrauch und Grundgebühren
• Kosten für Wasserzähler und deren Eichung
• Wasseraufbereitungsanlagen
• Wassergeld

Nr. 3: Entwässerung

• Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung
• Kosten für die Entwässerungspumpe

Nr. 4: Heizung

• Brennstoffkosten (Gas, Öl, Pellets etc.)
• Betriebsstrom der Heizungsanlage
• Wartung und Prüfung
• Reinigung der Anlage
• Immissionsmessungen
• Gewerbliche Wärmelieferung (Fernwärme)

Nr. 5: Warmwasser

• Kosten der Warmwasserbereitung
• Wartung von Warmwassergeräten
• Gewerbliche Warmwasserlieferung

Nr. 6: Verbundene Heizung und Warmwasser

Bei kombinierten Anlagen: Aufteilung der Gesamtkosten auf Heizung und Warmwasser.

Nr. 7: Aufzug

• Betriebsstrom
• Beaufsichtigung und Wartung
• TÜV-Prüfung
• Reinigung des Aufzugs

Nr. 8: Straßenreinigung und Müllbeseitigung

• Gebühren für Straßenreinigung
• Müllabfuhr
• Kosten für Müllkompressoren
• Müllmengenerfassung

Nr. 9: Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

• Reinigung gemeinsamer Gebäudeteile (Flure, Treppen, Keller, Waschküche etc.)
• Schädlingsbekämpfung

Nr. 10: Gartenpflege

• Pflege gärtnerischer Flächen
• Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen
• Pflege von Spielplätzen (inkl. Sanderneuerung)

Nr. 11: Beleuchtung

• Strom für Außenbeleuchtung
• Strom für gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile (Flur, Treppenhaus, Keller)

Nr. 12: Schornsteinreinigung

• Kehrgebühren des Schornsteinfegers
• (soweit nicht bereits unter Nr. 4 erfasst)

Nr. 13: Sach- und Haftpflichtversicherung

• Feuerversicherung
• Sturmversicherung
• Leitungswasserversicherung
• Elementarschadenversicherung
• Glasversicherung
• Gebäudehaftpflichtversicherung

Nr. 14: Hauswart

• Vergütung des Hauswarts
• Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen

Nr. 15: Gemeinschaftsantenne / Breitband / Glasfaser

Nr. 15a: Gemeinschaftsantennenanlage

• Betriebsstrom
• Prüfung

Nr. 15b: Breitband-Verteilanlage

• Betriebsstrom
• Prüfung

Nr. 15c: Glasfaser-Verteilanlage

• Glasfaserbereitstellungsentgelt (§72 TKG)

Nr. 16: Einrichtungen für Wäschepflege

• Betriebsstrom der Waschmaschinen
• Überwachung und Pflege
• Wasserversorgung

Nr. 17: Sonstige Betriebskosten

Alle nicht in Nr. 1, 16 erfassten laufenden Betriebskosten, z. B.:

• Dachrinnenreinigung
• Wartung Rauchmelder
• Schwimmbadkosten
• Saunakosten

Was darf NICHT als Nebenkosten abgerechnet werden?

Verteilerschlüssel: Wie werden die Kosten verteilt?

Checkliste: Nebenkostenabrechnung prüfen

• Sind alle Positionen in §2 BetrKV enthalten?
• Sind alle Positionen im Mietvertrag vereinbart?
• Sind Verwaltungskosten enthalten? → Nicht erlaubt!
• Sind Reparatur-/Instandhaltungskosten enthalten? → Nicht erlaubt!
• Werden Kabelgebühren abgerechnet? → Seit 01.07.2024 nicht erlaubt!
• Werden Hauswart-Kosten doppelt berechnet?
• Sind „sonstige Betriebskosten" konkret im Mietvertrag benannt?
• Ist der Verteilerschlüssel nachvollziehbar?
• Werden Heizkosten anteilig nach Verbrauch abgerechnet?
• Sind Leerstandskosten enthalten? → Nicht erlaubt!

Rechenbeispiel: Nicht umlagefähige Kosten erkennen

Marias Nebenkostenabrechnung enthält folgende Positionen:

Marias Sparpotenzial: 540 + 120 + 360 = 1.020 € zu viel bezahlt!

Glasfaser: Der neue Kostenpunkt

Seit der TKG-Novelle kann ein Glasfaserbereitstellungsentgelt (§72 TKG) über die Nebenkosten umgelegt werden (§556 Abs. 3a BGB, §2 Nr. 15c BetrKV).

Voraussetzungen:

• Du musst deinen Anbieter frei wählen können
• Bei aufwändiger Maßnahme muss der Vermieter 3 Angebote einholen
• Die wirtschaftlichste Variante muss gewählt werden

Zusammenfassung

• 17 Kostenarten sind nach BetrKV umlagefähig
• Mietvertrag ist entscheidend: Ohne Vereinbarung keine Umlage
• Verwaltung, Reparaturen, Instandhaltung sind NICHT umlagefähig
• Kabelgebühren sind seit 01.07.2024 nicht mehr umlagefähig
• Sonstige Betriebskosten müssen konkret benannt sein
• MieterGenie prüft deine Abrechnung für 24,95 €

Wann darf der Vermieter überhaupt Nebenkosten umlegen?

Zwei Voraussetzungen müssen beide erfüllt sein:

1. Im Mietvertrag vereinbart: Ohne eine Klausel die Betriebskosten auf den Mieter überträgt, trägt der Vermieter alle Nebenkosten selbst
2. In § 2 BetrKV gelistet: Nur die 17 dort aufgeführten Kostenarten sind umlagefähig, selbst wenn der Mietvertrag mehr vorsieht

Ein Mietvertrag kann die Rechte des Mieters nicht unter das gesetzliche Minimum absenken. Was BetrKV nicht erlaubt, ist auch bei vertraglicher Vereinbarung unwirksam.

Häufige Streitpunkte: Diese Positionen sind besonders oft falsch

Hausmeister, korrekte Abgrenzung ist entscheidend

Der Hauswart ist umlagefähig (Nr. 14 BetrKV). Aber nur für seine Hausmeistertätigkeiten: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, kleine handwerkliche Tätigkeiten. Nicht umlagefähig sind seine Verwaltungstätigkeiten: Mieterbetreuung, Buchführung, Vermietungsgespräche.

Viele Abrechnungen trennen das nicht. Wer einen Pauschalbetrag sieht ohne Aufschlüsselung: Nachfragen ist berechtigt.

Versicherungen, nur das Gebäude, nicht die Risikoabsicherung des Vermieters

Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, umlagefähig. Nicht umlagefähig: Mietausfallversicherung (schützt nur den Vermieter), Inhaltsversicherung, Unternehmenshaftpflicht des Vermieters.

Wasser, Verbrauch UND Grundgebühr, aber korrekt

Wasserkosten sind umlagefähig (Nr. 2 BetrKV). Aber nur wenn der Verteilerschlüssel stimmt. Verbrauchsabhängige Verteilung ist bei vorhandenen Zählern Pflicht (bzw. teilweise Pflicht bei Heizung und Warmwasser nach HeizkV).

Gartenpflege, umlagefähig, aber nicht Gartengestaltung

Laufende Pflege und Instandhaltung einer bestehenden Gartenanlage ist umlagefähig (Nr. 10 BetrKV). Nicht umlagefähig: Erstanlage des Gartens, größere Umgestaltungen oder das Pflanzen neuer Bäume, das ist Investition, nicht laufende Betriebskosten.

Heizkosten: Sonderregeln und häufige Fehler

Heizkosten sind oft der größte Posten in der NK-Abrechnung. Und oft auch der fehleranfälligste.

Heizkostenverordnung (HeizkostenV): Sie legt fest, dass mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Der Rest nach Wohnfläche. Wer nur nach Fläche abrechnet: klarer Verstoß.

Warmwasser: Auch Warmwasserkosten müssen mindestens 50 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Viele Vermieter schätzen den Warmwasserverbrauch statt ihn zu messen. Das ist nur zulässig wenn keine Messgeräte vorhanden sind.

Leseberechtigung: Du hast das Recht, deine Zählerdaten einzusehen. Stimmen die in der Abrechnung genannten Verbrauchswerte mit deinen Ablesewerten überein?

Leerstand: Steht eine Wohnung leer und wird nach Personenzahl abgerechnet, muss der Vermieter die Kosten für diese Wohnung selbst tragen.

Dein Recht auf Erläuterung

Du musst die Abrechnung nicht verstehen, der Vermieter muss sie erläutern.

Was du verlangen kannst:

• Erklärung aller Positionen auf einfache Nachfrage
• Einsicht in alle Belege (Originalrechnungen, Dienstleisterverträge)
• Erläuterung des Verteilerschlüssels

Wie du es anforderst: Schriftlich, mit konkreten Fragen zu den Positionen. Keine juristische Fachsprache nötig. "Bitte erläutern Sie mir, wie die Position Hausmeister in Höhe von X Euro berechnet wurde und welche Leistungen darin enthalten sind."

Wenn er nicht antwortet: Widerspruch auf Basis der fehlenden Transparenz einlegen. Keine Antwort auf eine konkrete Anfrage ist kein Zufall.

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Häufige Fragen zu erlaubten Nebenkosten

Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen? Nur die 17 Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV, Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Müll, Reinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Glasfaser/Breitband (nicht mehr Kabel-TV!), Wäschepflege und sonstige vereinbarte Betriebskosten. Voraussetzung: Im Mietvertrag vereinbart.

Was darf nicht als Nebenkosten abgerechnet werden? Generell verboten: Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Bankgebühren, Rücklagen, Leerstandskosten und seit Juli 2024 Kabelgebühren. Auch was nicht explizit im Mietvertrag steht, darf nicht berechnet werden.

Dürfen Kabelgebühren noch abgerechnet werden? Nein, seit 1. Juli 2024 ist das Nebenkostenprivileg für Kabel-TV entfallen (TKModG). Abrechnungen ab diesem Datum mit Kabelgebühren sind angreifbar. Mieter können den Posten widerspruchsfrei kürzen.

Was sind sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 BetrKV? Laufende Kosten die nicht in Nr. 1, 16 erfasst sind, z. B. Dachrinnenreinigung, Rauchwartung, Schwimmbad. Nur umlagefähig wenn konkret im Mietvertrag benannt. Pauschale Klauseln ("alle sonstigen Betriebskosten") reichen nicht.

Muss die Umlage im Mietvertrag stehen? Ja. Ohne vertragliche Vereinbarung trägt der Vermieter sämtliche Nebenkosten alleine. Eine mündliche Absprache reicht nicht, Textform ist nötig.

Das Wichtigste auf einen Blick

• 17 Kostenarten in § 2 BetrKV, abschließende Liste
• Immer Voraussetzung: Im Mietvertrag vereinbart
• Verboten: Verwaltung, Instandhaltung, Reparaturen, Mietausfallversicherung, Kabelgebühren (seit Juli 2024)
• Hausmeister: Nur Hausmeistertätigkeiten, nicht Verwaltung
• Sonstige Betriebskosten Nr. 17: Nur wenn konkret im Mietvertrag benannt

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Redaktion: MieterGenie. Zuletzt aktualisiert: März 2026. Quellen: § 2 BetrKV | § 556 BGB | TKModG 2024 | Deutscher Mieterbund Betriebskostenspiegel 2025

Weiterführende Quellen und Links

Gesetzestexte:

• § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten
• § 556d BGB, Mietpreisbremse
• Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Offizielle Stellen:

• Bundesministerium für Wohnen, Mietpreisbremse
• Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex
• Deutscher Mieterbund, Mietrechtsinfos

MieterGenie-Tools:

• Mietpreisbremse prüfen →, ab 24,95 €
• Nebenkostenabrechnung prüfen →, ab 24,95 €

Alle Gesetzestexte: Stand März 2026. Rechtliche Änderungen vorbehalten, prüfe die aktuellen Fassungen.

Widerspruch einlegen: So gehst du vor

Du hast eine nicht umlagefähige Position in deiner Abrechnung gefunden? Dann handelst du in drei Schritten:

1. Widerspruch innerhalb der Frist Du hast 12 Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Danach verlierst du dein Widerspruchsrecht, auch wenn die Position eindeutig unzulässig ist.

2. Widerspruch schriftlich einreichen Formuliere konkret: "Ich widerspreche der Position 'Hausverwaltungskosten' in Höhe von 540 € gemäß §2 BetrKV, da Verwaltungskosten nicht umlagefähig sind."

3. Rückzahlung fordern Hast du bereits nachgezahlt? Fordere den entsprechenden Anteil zurück. Setzt eine Frist von 4 Wochen und schicke das Schreiben per Einschreiben.

Ein vollständiger Widerspruch nennt die Rechtsgrundlage, benennt die betroffene Position und enthält eine konkrete Forderung. MieterGenie erstellt dir diese Vorlage automatisch nach der Prüfung.

Wenn Vermieter nicht umlagefähige Kosten trotzdem abrechnen

Das passiert häufiger als man denkt. Verwaltungskosten, Reparaturen, Versicherungen die nicht in den Katalog gehören, manches landet in der Abrechnung, weil Vermieter unsorgfältig sind oder weil sie auf Unwissenheit der Mieter setzen.

Du hast das Recht, jede Position zu hinterfragen. Der Vermieter trägt die Beweislast, er muss nachweisen, dass die abgerechneten Kosten tatsächlich umlagefähig und entstanden sind.

Konkret vorgehen:

Schreibe für jede strittige Position: "Position X [Name und Betrag]: Ich bestreite die Umlagefähigkeit. Bitte belegen Sie die Rechtsgrundlage und übermitteln Sie mir die entsprechenden Belege."

Das genügt als Einwendung. Der Vermieter muss dann reagieren. Tut er es nicht, liegt die Pflichtverletzung auf seiner Seite.

Sonderfall: Pauschalen statt Vorauszahlungen

Einige Mietverträge vereinbaren eine Betriebskostenpauschale statt Vorauszahlungen mit Abrechnung. Was bedeutet das?

Bei der Pauschale: Der Betrag ist fix. Steigen die tatsächlichen Kosten, trägt der Vermieter die Mehrkosten. Sinken sie, behält er den Überschuss. Du bekommst keine Abrechnung und hast keine Einsichtsrechte.

Bei Vorauszahlungen mit Abrechnung (Standard): Der tatsächliche Verbrauch wird abgerechnet. Gut für dich wenn die tatsächlichen Kosten niedriger sind als die Vorauszahlungen.

Die Pauschale kann bei günstigen Verträgen vorteilhaft sein. Seit dem Anstieg der Energiekosten ab 2022 haben Mieter mit Pauschalen in der Regel profitiert, der Vermieter konnte die Mehrkosten nicht weitergeben.

Anpassung der Vorauszahlungen: Dein Recht

Wenn du nach einer Abrechnung feststellst, dass du deutlich zu viel oder zu wenig vorauszahlst: Beide Seiten können eine Anpassung verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB). Die neue Vorauszahlung muss angemessen sein, das heißt: Sie soll den tatsächlichen Kosten entsprechen.

Du kannst die Vorauszahlung auch reduzieren lassen wenn die Abrechnung ein Guthaben ergeben hat. Dein Vermieter kann sie erhöhen wenn eine Nachzahlung entstanden ist. Beide Seiten können das schriftlich geltend machen.