Nebenkosten: Was ist erlaubt, was nicht?
Die Nebenkostenabrechnung kommt — und du fragst dich: Darf der Vermieter das alles abrechnen? Die Antwort steht in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und deinem Mietvertrag.
In diesem Artikel findest du die komplette Liste aller erlaubten und verbotenen Nebenkosten — mit praktischen Beispielen.
Grundregel: Der Vermieter darf Betriebskosten nur umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§556 Abs. 1 BGB). Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter alle Kosten selbst.
Die 17 umlagefähigen Betriebskostenarten (§2 BetrKV)
Nr. 1: Grundsteuer
Die öffentlichen Lasten des Grundstücks — also die Grundsteuer, die die Gemeinde erhebt.
Nr. 2: Wasserversorgung
- Wasserverbrauch und Grundgebühren
- Kosten für Wasserzähler und deren Eichung
- Wasseraufbereitungsanlagen
- Wassergeld
Nr. 3: Entwässerung
- Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung
- Kosten für die Entwässerungspumpe
Nr. 4: Heizung
- Brennstoffkosten (Gas, Öl, Pellets etc.)
- Betriebsstrom der Heizungsanlage
- Wartung und Prüfung
- Reinigung der Anlage
- Immissionsmessungen
- Gewerbliche Wärmelieferung (Fernwärme)
Heizkosten müssen teilweise nach Verbrauch abgerechnet werden. Eine reine Umlage nach Wohnfläche ist unzulässig!
Nr. 5: Warmwasser
- Kosten der Warmwasserbereitung
- Wartung von Warmwassergeräten
- Gewerbliche Warmwasserlieferung
Nr. 6: Verbundene Heizung und Warmwasser
Bei kombinierten Anlagen: Aufteilung der Gesamtkosten auf Heizung und Warmwasser.
Nr. 7: Aufzug
- Betriebsstrom
- Beaufsichtigung und Wartung
- TÜV-Prüfung
- Reinigung des Aufzugs
Auch Mieter im Erdgeschoss müssen Aufzugskosten mittragen — sofern im Mietvertrag vereinbart. Der BGH hat das bestätigt.
Nr. 8: Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebühren für Straßenreinigung
- Müllabfuhr
- Kosten für Müllkompressoren
- Müllmengenerfassung
Nr. 9: Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Reinigung gemeinsamer Gebäudeteile (Flure, Treppen, Keller, Waschküche etc.)
- Schädlingsbekämpfung
Nr. 10: Gartenpflege
- Pflege gärtnerischer Flächen
- Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen
- Pflege von Spielplätzen (inkl. Sanderneuerung)
Nr. 11: Beleuchtung
- Strom für Außenbeleuchtung
- Strom für gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile (Flur, Treppenhaus, Keller)
Nr. 12: Schornsteinreinigung
- Kehrgebühren des Schornsteinfegers
- (soweit nicht bereits unter Nr. 4 erfasst)
Nr. 13: Sach- und Haftpflichtversicherung
- Feuerversicherung
- Sturmversicherung
- Leitungswasserversicherung
- Elementarschadenversicherung
- Glasversicherung
- Gebäudehaftpflichtversicherung
Nr. 14: Hauswart
- Vergütung des Hauswarts
- Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen
Achtung Doppelabrechnung! Erledigt der Hauswart auch Gartenpflege, Reinigung oder Winterdienst, dürfen diese Tätigkeiten nicht zusätzlich unter den jeweiligen Positionen abgerechnet werden. Auch Instandhaltungsarbeiten des Hauswarts sind nicht umlagefähig.
Nr. 15: Gemeinschaftsantenne / Breitband / Glasfaser
Nr. 15a: Gemeinschaftsantennenanlage
- Betriebsstrom
- Prüfung
Nr. 15b: Breitband-Verteilanlage
- Betriebsstrom
- Prüfung
Nr. 15c: Glasfaser-Verteilanlage
- Glasfaserbereitstellungsentgelt (§72 TKG)
Wichtig seit 01.07.2024: Das Nebenkostenprivileg für Kabel-TV ist entfallen. Kabelgebühren und Nutzungsentgelte dürfen nicht mehr als Nebenkosten umgelegt werden. Nur noch Betriebsstrom und Prüfkosten sind zulässig. Für Anlagen ab 01.12.2021 gilt Nr. 15a/b ohnehin nicht.
Nr. 16: Einrichtungen für Wäschepflege
- Betriebsstrom der Waschmaschinen
- Überwachung und Pflege
- Wasserversorgung
Nr. 17: Sonstige Betriebskosten
Alle nicht in Nr. 1–16 erfassten laufenden Betriebskosten — z. B.:
- Dachrinnenreinigung
- Wartung Rauchmelder
- Schwimmbadkosten
- Saunakosten
Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn sie konkret im Mietvertrag benannt sind. Eine pauschale Verweisung auf „sonstige Betriebskosten" reicht nicht.
Was darf NICHT als Nebenkosten abgerechnet werden?
| Kostenart | Warum nicht umlagefähig? |
|---|---|
| Verwaltungskosten | Hausverwaltung, Buchführung, Mahnwesen — keine Betriebskosten |
| Reparaturen | Instandsetzung und Reparaturen sind Vermietersache |
| Instandhaltung | Erhaltung der Bausubstanz ist keine Betriebskost |
| Instandhaltungsrücklage | Rücklage ≠ laufende Kosten |
| Kabelgebühren (seit 01.07.2024) | Nebenkostenprivileg entfallen |
| Bankgebühren | Kosten des Vermieters |
| Leerstandskosten | Dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden |
| Anschaffungskosten | Einmalige Kosten ≠ Betriebskosten |
| Rechtsanwaltskosten | Kosten des Vermieters |
| Mietausfallversicherung | Im Interesse des Vermieters, nicht des Mieters |
Verteilerschlüssel: Wie werden die Kosten verteilt?
| Verteilerschlüssel | Wann? |
|---|---|
| Wohnfläche | Grundsatz nach §556a BGB |
| Verbrauch | Pflicht bei Heizung und Warmwasser |
| Personenzahl | Möglich bei Wasser, Müll etc. (wenn vereinbart) |
| Wohneinheiten | Möglich (wenn vereinbart) |
Der Vermieter darf den Verteilerschlüssel nicht einseitig ändern — es sei denn, er stellt auf verbrauchsabhängige Abrechnung um (§556a Abs. 2 BGB).
Checkliste: Nebenkostenabrechnung prüfen
- Sind alle Positionen in §2 BetrKV enthalten?
- Sind alle Positionen im Mietvertrag vereinbart?
- Sind Verwaltungskosten enthalten? → Nicht erlaubt!
- Sind Reparatur-/Instandhaltungskosten enthalten? → Nicht erlaubt!
- Werden Kabelgebühren abgerechnet? → Seit 01.07.2024 nicht erlaubt!
- Werden Hauswart-Kosten doppelt berechnet?
- Sind „sonstige Betriebskosten" konkret im Mietvertrag benannt?
- Ist der Verteilerschlüssel nachvollziehbar?
- Werden Heizkosten anteilig nach Verbrauch abgerechnet?
- Sind Leerstandskosten enthalten? → Nicht erlaubt!
Rechenbeispiel: Nicht umlagefähige Kosten erkennen
Marias Nebenkostenabrechnung enthält folgende Positionen:
| Position | Betrag (gesamt) | Marias Anteil | Erlaubt? |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer | 4.800 € | 480 € | ✅ |
| Wasser/Entwässerung | 6.200 € | 620 € | ✅ |
| Müllentsorgung | 3.100 € | 310 € | ✅ |
| Hausverwaltung | 5.400 € | 540 € | ❌ |
| Versicherungen | 2.800 € | 280 € | ✅ |
| Kabelgebühren | 1.200 € | 120 € | ❌ |
| Reparatur Aufzug | 3.600 € | 360 € | ❌ |
| Heizkosten | 12.000 € | 1.200 € | ✅ |
Marias Sparpotenzial: 540 + 120 + 360 = 1.020 € zu viel bezahlt!
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Glasfaser: Der neue Kostenpunkt
Seit der TKG-Novelle kann ein Glasfaserbereitstellungsentgelt (§72 TKG) über die Nebenkosten umgelegt werden (§556 Abs. 3a BGB, §2 Nr. 15c BetrKV).
Voraussetzungen:
- Du musst deinen Anbieter frei wählen können
- Bei aufwändiger Maßnahme muss der Vermieter 3 Angebote einholen
- Die wirtschaftlichste Variante muss gewählt werden
Zusammenfassung
- 17 Kostenarten sind nach BetrKV umlagefähig
- Mietvertrag ist entscheidend: Ohne Vereinbarung keine Umlage
- Verwaltung, Reparaturen, Instandhaltung sind NICHT umlagefähig
- Kabelgebühren sind seit 01.07.2024 nicht mehr umlagefähig
- Sonstige Betriebskosten müssen konkret benannt sein
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