Schimmel in der Wohnung ist kein Kavaliersdelikt. Er ist ein Mangel nach § 536 BGB — und berechtigt zur Mietminderung. Typisch sind 10 bis 20 Prozent, abhängig davon wo der Schimmel ist und wie groß die befallene Fläche ist.
Was viele Mieter nicht wissen: Die Beweislast liegt beim Vermieter. Nicht bei dir.
TL;DR
Schimmel = Mangel nach § 536 BGB. Mietminderung von 10–20 % ist üblich. Zuerst schriftlich melden (Einschreiben), dann mindern. Die Beweislast liegt beim Vermieter, nicht bei dir.
Wie hoch darf ich kürzen? Orientierungswerte
| Situation | Minderungsquote (Richtwerte) |
|---|---|
| Schimmel im Schlafzimmer (erheblich) | 15–20 % |
| Schimmel im Wohnzimmer | 10–15 % |
| Schimmel im Bad/WC | 5–10 % |
| Schimmel in mehreren Räumen | 20–25 % |
| Kleiner Fleck im Keller/Abstellraum | 3–5 % |
Diese Werte stammen aus der Rechtsprechung deutscher Gerichte. Kein Gericht ist an diese Tabelle gebunden — aber sie spiegeln den realen Rahmen wider.
Was du zuerst tun musst: Dokumentieren
Bevor du irgendetwas unternimmst: Fotos machen. Mit Datum. Mehrere Aufnahmen aus verschiedenen Winkeln. Video wenn möglich.
Dokumentiere auch: Wann hast du den Schimmel entdeckt? Hast du früher schon Feuchtigkeitsprobleme gehabt? Gibt es Zeugen (Mitbewohner, Besucher)?
Diese Dokumentation ist dein Beweis. Nicht für dich. Für den Fall, dass der Vermieter bestreitet, dass es einen Mangel gibt.
Mängelanzeige: Erst melden, dann mindern
Das ist der häufigste Fehler: Mieter kürzen die Miete ohne den Vermieter informiert zu haben. Das ist gefährlich: Der Vermieter kann wegen Mietrückstand kündigen.
Die richtige Reihenfolge:
- Schimmel fotografieren (Datum!)
- Schriftliche Mängelanzeige per Einschreiben mit Rückschein
- Frist zur Behebung setzen (bei Schimmel: 2–4 Wochen)
- Miete ab Datum der Mängelanzeige mindern
Der Brief muss konkret sein: Welcher Raum, welche Wand, ungefähre Fläche, seit wann bekannt. Kein Vorwurf nötig — nur sachliche Beschreibung.
Die Schuldfrage: „Du lüftest falsch"
Das ist die beliebteste Gegenwehr von Vermietern. Und rechtlich fast immer schwach.
§ 536 BGB knüpft die Mietminderung nicht daran, wer schuld ist — sondern daran, ob ein Mangel vorliegt. Der Schimmel ist da. Das reicht für die Minderung.
Wenn der Vermieter die Minderung bestreitet und behauptet du heize oder lüfte falsch, muss er das beweisen. Ein pauschaler Vorwurf genügt nicht.
Wann der Mieter tatsächlich schuld sein kann: Wenn nachweislich nie gelüftet wird bei hoher Luftfeuchtigkeit (Kochen, Duschen ohne Fenster öffnen), oder wenn die Wohnung chronisch zu kalt gehalten wird (unter 16 Grad). Das sind extreme Fälle — nicht der Normalfall.
Strukturelle Mängel wie schlechte Dämmung, kalte Außenwände, Wärmebrücken, undichte Fenster sind dagegen immer Vermieterverantwortung — unabhängig vom Lüftungsverhalten.
Ab wann gilt die Minderung rückwirkend?
Ab dem Zeitpunkt an dem der Vermieter schriftlich informiert wurde. Nicht ab dem Tag der Behebung.
Das bedeutet: Wenn du im Oktober eine Mängelanzeige schickst und der Vermieter das Problem erst im März behebt, hast du 5 Monate lang Anspruch auf den geminderten Mietzins. Rückwirkend.
Deshalb ist das Datum des Einschreibens so wichtig.
Mein Fazit
Schimmel ist häufig, Schimmel ist ein Mangel, und Schimmel berechtigt zur Mietminderung. Das ist keine Frage der Kulanz — das steht im Gesetz.
Wer die Mängelanzeige schriftlich macht und die Miete korrekt kürzt, steht rechtlich gut da. Wer zögert und nichts dokumentiert, verschenkt Geld und Beweisposition.
Wenn du unsicher bist wie hoch die Minderungsquote für deinen Fall ist: Das ist genau das, wobei dir ein Mieterverein oder ein Anwalt helfen kann. Für die Nebenkostenabrechnung oder Mietpreisbremse übernimmt MieterGenie das — für Mietminderungsfragen bei Mängeln ist ein direkter Berater die bessere Wahl.
Autor: René Benko, Mietrecht-Experte bei MieterGenie. Stand: März 2026. Richtwerte aus der deutschen Rechtsprechung — keine individuelle Rechtsberatung. Wende dich für konkrete Fragen an deinen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt.
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